Okolice Warszawy centralnym hubem dla największego ośrodka miejskiego i całego kraju

Doskonała lokalizacja w otoczeniu gęstej sieci dróg i autostrad umożliwiającą komfortowy transport w każdym kierunku w Polsce, a także fakt bardzo dużej oferty magazynowej spełniającej kryteria niemal każdego najemcy pozwala bez przeszkód rozwijać się regionowi Warszawy. Obecnie to największy rynek magazynowy w kraju, w którym tylko w pierwszym półroczu 2020 r. podpisano umowy najmu o powierzchni ponad 0,5 mln mkw. Co wyróżnia okolice Warszawy sprawdzili eksperci AXI IMMO.

– Rozwój inwestycji magazynowych poza Warszawą jest po pierwsze ściśle powiązany z brakiem wystarczającej powierzchni do budowy dużych parków magazynowych w obrębie granic administracyjnych Warszawy. Po drugie stopniowym wypieraniem i zmianą polityki władz miasta, w której w miejscu centrów magazynowych powstawały duże osiedla mieszkaniowe i po trzecie fakt ten motywowały zdecydowanie tańsze ceny wykupu gruntów pod inwestycje magazynowe niż w ramach granic administracyjnych stolicy. W efekcie, rynek logistyczny naturalnie zaczął rozszerzać się w kierunku przedmieść, wzdłuż kluczowych tras jak autostrada A2, dróg ekspresowych S2 i S8 czy dróg krajowych 50 i 92. Lokalizacje te wykorzystywały przewagę mniejszego nasycenia powierzchnią magazynową oraz oferowały nowe miejsca pracy – mówi Jakub Kokiernak Industrial & Logistic Consultant w AXI IMMO.

Na koniec czerwca 2020 r. aktywność deweloperów w okolicach Warszawy wyniosła 317 000 mkw. (+153% niż w I pol. 2019 r.), co pozwoliło na zakończenie pierwszej połowy 2020 r. uzyskać wynik 3,8 mln mkw. (+14% r/r) w całkowitych zasobach powierzchni magazynowej. Lokalizacyjnie obszar okolic Warszawy składa się z dwóch stref oddalonych od granic administracyjnych stolicy o 15-20 km (Warszawa II) i 40 – 50 km (Warszawa III). Na pierwszą składają się trzy podrynki tj.: Południowy zachód (Pruszków, Ożarów Mazowiecki, Janki i Nadarzyn), Południe (Piaseczno) i Północny wschód (Marki i Radzymin). Z kolei drugą tworzą ośrodki miejskie w bliskim sąsiedztwie drogi krajowej nr 50 wchodzącej w skład dużej obwodnicy Warszawy. Najważniejsze lokalizacje to: Błonie, Grodzisk Mazowiecki, Mszczonów, Sochaczew i Teresin. Co istotne, strefa Warszawa III często konkuruje o najemców z podrynkami Polski Centralnej, takimi jak Piotrków Trybunalski i Stryków. Tak rozległy/rozbudowany region powoduje, że wzdłuż najważniejszych szlaków komunikacyjnych widać wyraźną aktywność deweloperów. Na koniec pierwszego półrocza 2020 r. w okolicach Warszawy w budowie było 330 000 mkw. (-15% r/r). Natomiast, wśród największych realizowanych centrów magazynowych znajdowały się Panattoni Konotopa III, 33 000 mkw., Panattoni A2 East Warsaw w Koniku Starym, 18 700 mkw. czy budynki G i I w Segro BP Warsaw Ożarów (7 500 mkw.). Popyt idący w parze z podażą pozwala na kontrolowanie współczynnika pustostanów, który obecnie utrzymuje się na poziomie 6,6%, przy średniej krajowej 6,8%. W kontekście stawek za powierzchnię magazynową, rozpiętość czynszów bazowych zamyka się w granicach 3,2-3,8 EUR/mkw.

– Obecnie dodatkowym bodźcem do inwestowania w okolicach Warszawy jest obserwowana zmiana w modelu wielokanałowej sprzedaży i rosnący udział e-commerce, które wymuszają rozwój tzw. logistyki ostatniej mili. W Warszawie, podobnie do zachodnich rynków magazynowych na znaczeniu zyskują obszary oddalone min. 10-15 km i 25-20 km, pełniące funkcje magazynów miejskich i hubów regionalnych. Oferowana przez wiele firm obietnica dostarczenia zamówionych towarów na następny dzień z pewnością będzie dodatkowo wywierała wpływ na większą segmentację łańcucha dostaw i budowę w okolicach Warszawy większej liczby projektów, które pomogą spełnić ten warunek – komentuje Jakub Kokiernak z AXI IMMO.

– Na najemców zainteresowanych rozwojem w okolicach Warszawy czeka zróżnicowana oferta powierzchni magazynowych, w której znajdą się duże moduły typu big-box, a także mniejsze formaty. Dopasowanie odpowiedniej powierzchni, a także wybór standardu obiektu będzie zależeć głównie od typu prowadzonej działalności i długości podpisanej umowy – dodaje Jakub Kokiernak z AXI IMMO.

Całkowity wolumen transakcji najmu w okolicach Warszawy na zakończenie I połowy 2020 r. wyniósł 515 000 mkw. (+1,5% niż w I poł. 2019 r.). Wśród największych zanotowanych transakcji odnotowano umowę najmu dla firmy Navo Orbico w Panattoni Teresin BTS, 25 000 mkw., z kolei InPost wynajął ponad 17 200 w parku magazynowym P3 Mszczonów. W strukturze najemców obecne są różnego rodzaju firmy głównie z sektorów: logistyki, e-commerce, handlu detalicznego, FMCG, motoryzacji, opakowań czy produkcji.

– Jakie są kolejne wyzwania dla największego rynku magazynowego w okolicach Warszawy? Z pewnością jednym z nich może być intensywny rozwój wschodniej części regionu, gdyż obecnie rynek logistyczny w okolicach stolicy rozwija się w południowozachodnim kierunku. Niemniej część z deweloperów zaczęła już zabezpieczać działki wzdłuż budowanej od wschodu, z kierunku Mińska Mazowieckiego, autostrady A2, a także trasy ekspresowej S17 do Lublina. Wciąż duże możliwości rozwoju posiadają tereny położone na północ od Warszawy w kierunku portu lotniczego w Modlinie, jak też w Markach i Radzyminie – dodaje Jakub Kokiernak z AXI IMMO.