Ożywienie aktywności inwestycyjnej

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała pierwszą połowę 2021 roku na rynku nieruchomości komercyjnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Wolumen transakcji inwestycyjnych na koniec pierwszego półrocza wyniósł 3,7 mld euro i był o prawie 25% niższy niż w analogicznym okresie w roku 2020.

Drugi kwartał 2021 roku przyniósł ożywienie, o czym świadczy wzrost aktywności kupujących i sprzedających, rozpoczęcie nowych procesów marketingowych oraz intensyfikacja podróży wśród inwestorów europejskich po krajach regionu Europy Środkowo-Wschodniej. To wszystko wskazuje na możliwość zawarcia kolejnych transakcji pod koniec 2021 roku, które będą oznaczały powrót do bardziej typowych wolumenów rynkowych.
Aktywność inwestycyjna nadal koncentruje się na sektorze nieruchomości magazynowych, a jej obecna skala może wkrótce doprowadzić do ustalenia nowego referencyjnego poziomu cen. Oznaki wzrostu aktywności pojawiają się także na rynku nieruchomości biurowych; widać również zainteresowanie innymi sektorami, między innymi obiektami handlowymi i mieszkaniami na wynajem instytucjonalny – mówi Jeff Alson, Partner na Europę Środkowo-Wschodnią, Grupa Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield.

Polska

Polska ponownie znalazła się w kręgu zainteresowań inwestorów europejskich i zagranicznych, którzy poszukują  produktów inwestycyjnych najwyższej klasy (nieruchomości magazynowych i biurowych wynajętych długoterminowo). W obu tych sektorach obserwujemy silny wzrost konkurencji. Różnice w cenach w porównaniu z mniej atrakcyjnymi nieruchomościami utrzymują się, ale również w ich przypadku widoczny jest selektywny popyt, zwłaszcza w Warszawie.

Czechy

Po okresie ostrożności inwestorzy ponownie patrzą z optymizmem na perspektywy ożywienia gospodarczego – dysponują dużą ilością zgromadzonego kapitału, który są gotowi zainwestować na rynku. Niemniej jednak aktywność transakcyjna w Czechach utrzymuje się na niskim poziomie ze względu na niedostateczną podaż odpowiednich nieruchomości, co częściowo spowodowane jest przez ograniczoną aktywność deweloperów we wszystkich sektorach rynku. Obserwujemy rozbieżność pomiędzy oczekiwaniami inwestorów a dostępnością produktów inwestycyjnych. Niski poziom aktywności deweloperskiej ma jednak swoje zalety, do których można zaliczyć niewielką konkurencję dla istniejących obiektów, co sprawia, że wskaźniki pustostanów są stabilne, a czynsze w niektórych lokalizacjach rosną. Zachodni inwestorzy są zainteresowani przede wszystkim nieruchomościami logistycznymi i mieszkaniami na wynajem instytucjonalny. Zazwyczaj mają bardzo klarowną wizję tego, co chcą nabyć, dlatego też sfinalizowanie transakcji nie jest łatwe, ponieważ dostępne oferty nie spełniają ich oczekiwań. Z tych samych względów ceny w realizowanych transakcjach zazwyczaj osiągają rekordowy poziom.
Faworytem wśród inwestorów są nieruchomości logistyczne ze względu na praktycznie brak pustostanów i szybki wzrost czynszów. Przyciągają one różnego rodzaju inwestorów, co powoduje spadek stóp kapitalizacji do rekordowo niskiego poziomu. Większość aktywności transakcyjnej skupia się na sektorze handlowym, w którym dostępne są aktywa na sprzedaż. Wśród nabywców nieruchomości handlowych dominują gracze lokalni i regionalni, ale inwestorzy zachodni ponownie interesują się tym sektorem i przewidujemy, że powrócą na ten rynek w najbliższych latach. Podaż budynków biurowych jest bardzo ograniczona, a z powodu niepewności związanej z home office są one częściej wybierane przez inwestorów lokalnych niż zachodnich. Mieszkania na wynajem to nowy i niezbadany sektor, ale przewidujemy, że w tym roku dzięki niskim kosztom pozyskania kapitału inwestorzy zachodni sfinalizują pierwsze, duże transakcje wyznaczające nowe trendy.
Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w 2021 roku może wynieść 2 mld euro, co będzie stanowiło wzrost o 60% w porównaniu z ubiegłym rokiem i o 70% w stosunku do średniej pięcioletniej.

Węgry

Tak jak w innych krajach, zainteresowanie nieruchomościami logistycznymi jest wyjątkowo duże również na Węgrzech, gdzie inwestorzy krajowi i międzynarodowi starają się szybko zbudować pokaźne portfele aktywów. Wyzwaniem jest jednak brak podaży. Z tego względu deweloperzy działający na Węgrzech kierują uwagę na ten słabo rozwinięty sektor i tworzą duże banki gruntów odpowiednich do ich planów.
Silna konkurencja dotyczy także nieruchomości biurowych o wysokim standardzie w centralnych lokalizacjach – w trakcie realizacji jest kilka transakcji. Większym wyzwaniem są aktywa pierwszej generacji, zwłaszcza duże i oferujące ograniczone możliwości zwiększenia ich wartości.
Inwestorzy działają aktywnie nawet w sektorze nieruchomości handlowych, w którym poszukują odpowiednich produktów inwestycyjnym. Dużym zainteresowaniem cieszą się centra handlowe typu strip mall, a także magazyny handlowe i supermarkety wynajęte wiarygodnym najemcom.
Krajowe fundusze inwestycyjne rosną w siłę – nie tylko zwiększają płynność na rynku lokalnym, ale także wchodzą na inne rynki Europy Środkowej i innych regionów.

Słowacja

Dzięki dużej aktywności inwestorów w pierwszej połowie 2021 roku wolumen transakcji inwestycyjnych zbliżył się do poziomu odnotowanego w całym 2020 roku. Sfinalizowane transakcje dotyczyły wszystkich klas aktywów i przewidujemy, że ten trend utrzyma się również w drugim półroczu. W segmencie nieruchomości magazynowych i biurowych może wystąpić niewielka presja spadkowa na stopy kapitalizacji w przypadku najlepszych aktywów, do czego przyczyni się również ograniczona dostępność produktów instytucjonalnych. Wzrost aktywności inwestycyjnej widoczny jest także w segmencie nieruchomości handlowych dedykowanych branży spożywczej oraz w sektorze parków handlowych, w którym może zostać zawartych szereg transakcji. Zważywszy na stosunkowo niedużą wielkość takich aktywów, będą one miały mniejszy wpływ na przewidywany całoroczny wolumen inwestycyjny.

Rumunia

Rumuński rynek charakteryzował się imponującą płynnością w najtrudniejszych okresach pandemii w roku 2020 i utrzymała się ona na zdrowym poziomie również w pierwszym półroczu 2021 roku. Stopy kapitalizacji w Rumunii nadal należą do najbardziej atrakcyjnych w regionie i według prognoz pozostaną stabilne w tym roku dla standardowych nieruchomości, ale mogą ulec kompresji w przypadku aktywów najwyższej klasy w cenionych lokalizacjach, które przyciągają więcej potencjalnych nabywców.

(C&W)