Płynąc na fali wzrostów

Rok 2021 był okresem wyjątkowego prosperity na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce i Europie. Przykład firmy Prologis, jednego z najbardziej cenionych deweloperów na rynku, pokazuje skalę obserwowanych wzrostów. Analizując wyniki firmy poprosiliśmy Pawła Sapka, szefa Prologis na Europę Centralną, o komentarz na temat sytuacji rynkowej oraz przedstawienie dalszych planów.

Zeszłoroczne rekordy spowodowały, że Prologis jest już bardzo blisko osiągnięcia znaczącego kroku milowego. Całkowita wielkość portfolio Prologis w Europie sięgnęła na koniec 2021 roku 19,9 mln mkw. W samym czwartym kwartale wynajęta powierzchnia przekroczyła poziom 930 tys. mkw. Natomiast podsumowując cały rok, wynajęto 3,33 mln mkw, z czego blisko 1/3 stanowiły nowe umowy najmu. Jak się łatwo domyślić, rekordowy poziom popytu gwałtownie zmniejszył ilość wolnej powierzchni – wskaźnik zajętości portfolio w skali całego roku wzrósł do 97,9%. Z kolei średnie czynsze w Europie wzrosły o 10,2%.

Czynniki wzrostu

Skąd tak dobre wyniki? To oczywiście efekt rosnącego popytu na powierzchnie magazynowe, ale też zmian w handlu oraz silnej tendencji do gromadzenia zapasów w okresie problemów z dostępnością surowców i płynnością transportu. – To, co się zdarzyło w globalnej gospodarce, zmiany w łańcuchach dostaw i strukturze konsumpcyjnej wpłynęły tylko i wyłącznie pozytywnie na sytuację branży magazynowej – przyznaje Paweł Sapek, szef Prologis na Europę Centralną. – Nasza działalność w Europie zanotowała rekordowy czwarty kwartał i w efekcie możemy mówić też o rekordowym roku. Popyt na powierzchnię logistyczną we wszystkich krajach, w których operujemy był bardzo wysoki, a liczba naszych inwestycji również wzrosła. W Europie Centralnej w realizacji mieliśmy 15 projektów, w Polsce oddaliśmy do użytkowania 162 000 mkw., a co ciekawe łącznie w całej Europie wydaliśmy na inwestycje blisko miliard euro!
Nasz region tradycyjnie już okazał się ogromnie ważnym rynkiem w skali kontynentu. Całkowita wielkość portfolio Prologis w Europie Środkowej to 4,6 mln mkw., zaś niemal połowa z omawianych nieruchomości znajduje się w Polsce. I nie brakuje potencjału do dalszego wzrostu.
– Jeżeli chodzi o Europę Centralną to muszę zaznaczyć, że jestem bardzo usatysfakcjonowany równomiernym rozwojem rynków – cieszy się Paweł Sapek. – Budowaliśmy zarówno na Słowacji, w Czechach, na Węgrzech no i oczywiście w Polsce, gdzie oddaliśmy do użytku pięć projektów. Nasz cały portfel w Europie Centralnej osiągnął wielkość 4,6 mln mkw., a wynajęcie tego portfela osiągnęło poziom 97%. To są historycznie wysokie parametry, tym bardziej, że nasz zespół komercyjny obsłużył w minionym roku najmem o powierzchni prawie 1,3 mln mkw.
Ekspert zwraca przy tym uwagę na specyficzną sytuację polskiego rynku magazynowego – w 2021 roku czynsze efektywne netto w Europie wzrosły rekordowo, bo aż o 7,2%! Było to spowodowane tym, że podaż gruntów jest coraz mniejsza, tymczasem klienci wciąż starają się zwiększyć elastyczność swoich łańcuchów dostaw i są w stanie więcej płacić za dobrze zlokalizowane produkty magazynowe. Wzrosły wszędzie poza… Polską, gdzie wzrost czynszów pozostał na poziomie ujemnym – 0,5%, rok do roku – zdradza Paweł Sapek.
Jednak choć spora baza gruntów jest ogromnym atutem Polski, na dłuższą metę także i najemcy naszych magazynów nie uciekną przed podwyżkami. – Wzrost cen ziemi osiągnął skalę dwucyfrową – wylicza szef Prologis. – Mamy też kwestię dostępności materiałów budowlanych i wydłużenia czasu realizacji inwestycji. W roku 2020 potrafiliśmy zakontraktować realizację budowy na okres 6 miesięcy, teraz, ze względu na ograniczenia dostępności materiałów i pracowników, czas ten wydłużył się do 10-12 miesięcy. Automatycznie stwarza to dla Polski ogromne wyzwanie i wyraźne wzrosty czynszów są nieuniknione.

Ile potrwa prosperity?

Niski poziom pustostanów i duży popyt powodują, że niezbędne są dalsze inwestycje, zaś sposobem na szybkie zwiększenie portfolio stały się akwizycje. W 2021 roku
Prologis rozpoczął w Europie Centralnej budowę 11 budynków o powierzchni 187 000 mkw., z czego 66% stanowiły obiekty typu build-to-suit. Ukończono natomiast budowę 9 budynków o łącznej powierzchni 216 tys. mkw., z czego 82% stanowiły realizacje BTS. Udaną transakcją był zakup dwóch budynków magazynowych o powierzchni 84 tys. mkw. w ważnym rejonie łódzkim. Deweloper nabył też 10 ha
gruntów w Czechach, a jednocześnie sprzedał budynek o powierzchni 21 tys. mkw. na Słowacji.
Nie ulega wątpliwości, że żniwa w branży nieruchomości magazynowych i przemysłowych nie skończą się w tym roku. Jak wskazują chociażby odczyty wskaźnika PMI, trend do skracania łańcuchów dostaw i zwiększania zapasów przez firmy produkcyjne nie słabnie.
A to oznacza, że popyt na powierzchnie nadal będzie duży. Prologis, planując dalsze inwestycje i prognozując rozwój rynku, w znacznej mierze opiera się na swoim wewnętrznym zespole badawczo-analitycznym. – Jeżeli popatrzymy na dane historyczne widzimy, że nieruchomości to branża o charakterze zdecydowanie cyklicznym – zauważa Paweł Sapek. – Na pewno nie można założyć, że obserwowany aktualnie wzrost będzie trwał jeszcze przez dekadę. W pewnym momencie ta krzywa się wypłaszczy. Wartość nieruchomości przemysłowych w Europie Zachodniej notuje rekordowe wartości. Polska ze względu na niższe czynsze jest nieco niżej na tej skali, ale w związku z tym jesteśmy bardzo dobrze pozycjonowani do dalszych wzrostów w stosunku do np. Niemiec. Dlatego też sądzę, że w 2022 popyt na nieruchomości magazynowe w Polsce ponownie wzrośnie o 10%. Zwłaszcza, że te globalne, strukturalne zmiany w obszarze logistyki zaobserwowaliśmy dopiero w 2021 roku i nim dotrzemy do fazy stabilizacji wzrostów, miną minimum dwa lata.

Mistrzowskie realizacje

Choć zasoby gruntów w Polsce są naszym znaczącym atutem, to duży wpływ na utrzymanie tych optymistycznych prognoz dla rynku będzie miał niepokojący poziom inflacji oraz coraz większe problemy z pozyskaniem pracowników. W tym obszarze bardzo dobre warunki pracy okazują się wysoką wartością dodaną dla firm, poszukujących nowych powierzchni magazynowych. – To sprawiło, że już od jakiegoś czasu patrzymy na magazyny z zupełnie innej perspektywy – zauważa Paweł Sapek. – Nieruchomości muszą być coraz lepsze technicznie i stwarzać coraz bardziej jakościowe środowisko pracy, aby nasi klienci mogli utrzymać już zatrudnionych pracowników oraz z powodzeniem konkurować o nowych. Obiekty, które ostatnio oddaliśmy do użytku są jednymi z najbardziej zaawansowanych w naszym portfelu – bardzo przyjazne pracownikom i wyposażone w zaawansowane rozwiązania techniczne w zakresie kontroli temperatury, ogrzewania i energooszczędności. Czujemy ogromną satysfakcję, gdy oddajemy taki budynek do użytku, a po jakimś czasie słyszymy coraz głośniejsze pochwały ze strony klientów.
Wśród takich obiektów warto wskazać np. magazyn w Rudzie Śląskiej wybudowany dla firmy Raben, który dysponujący
strefą kontrolowanej temperatury (-14 do +18°C) i instalacjami chłodzącymi, przeznaczonymi głównie do składowania i obsługi artykułów spożywczych. Z myślą o optymalizacji procesów pierwsza linia słupów w hali została odsunięta, a regały systemowe i wózki widłowe są naprowadzane indukcyjnie. Integralną częścią budynku jest wyjątkowe, trzypiętrowe biuro o powierzchni 2000 mkw., zaprojektowane zgodnie z zasadami feng shui. Pracownicy mają do dyspozycji stację do ładowania rowerów elektrycznych czy stanowisko do drobnych napraw jednośladów.
Inną wartą uwagi realizacją jest centrum produkcyjne i logistyczne Scanreco AB w Prologis Park Łódź. Obiekt jest zasilany energią produkowaną bezpośrednio na dachu przy użyciu paneli fotowoltaicznych o mocy 50 kW. Poza fotowoltaiką do budynku popłynie też zielona, certyfikowana energia od Tauron, a energooszczędne oświetlenie w budynku zapewni najwyższej jakości instalacja LED. Na terenie inwestycji znajdzie się pięć stanowisk do ładowania samochodów elektrycznych, system odzyskiwania deszczówki oraz kolektor słoneczny do podgrzewania wody w częściach socjalnych.

Koniec budowy to tylko początek

Jednak dla Prologis przekazanie obiektu do użytku to nie koniec współpracy. – Pozostajemy właścicielami budynków, dlatego to tak naprawdę początek – przypomina Paweł Sapek. – Dla naszego zespołu bardzo ważna jest wysoka jakość zarządzania nieruchomościami, kosztami operacyjnymi czy zakupami mediów. Skupiamy się na tym, aby zapewnić klientowi najwyższą jakość obsługi przy rozsądnych kosztach.
Prologis nie zmienia strategii i swoją ofertę skupia się przede wszystkim na największych rynkach i rejonie najważniejszych aglomeracji. W minionym roku rozpoczęła się jednak nietypowa dla dewelopera, ale niezwykle ciekawa inwestycja. Obiekt typu SBU powstający na warszawskim Żeraniu zaoferuje 11 000 mkw. powierzchni magazynowo-biurowej. Unikalna konstrukcja budynku pozwala na dostosowanie wielkości i charakteru modułów magazynowych do indywidualnych wymagań najemców oraz do specyfiki prowadzonej przez nich działalności – od e-commerce po produkcję. Moduły będzie można łączyć i powiększać wraz z rozwojem skali prowadzonych operacji. Nowo powstający budynek będzie wykonany w technologii Building Information
Modeling (BIM).
– To jest zupełnie inna lokalizacja i zupełnie inny profil budynku niż dostarczamy zazwyczaj – przyznaje Paweł Sapek. – Został on zaprojektowany dla klientów, którzy obsługują logistykę miejską. Budujemy ten budynek spekulacyjnie i będzie on najbardziej zaawansowanym jakościowo i technicznie obiektem w naszym portfolio. Został zaprojektowany w technologii 3D, wyposażymy go w najnowsze rozwiązania jeżeli chodzi o instalacje elektryczne i mechaniczne. Nie mogę się doczekać momentu, gdy zobaczę pierwszy wysokiej klasy moduł biurowy i jestem przekonany, że ta inwestycja przyciągnie naprawdę ciekawych klientów.

Razem w stronę ESG

Coraz większy udział strategii ESG w planach rozwojowych jest zauważalny także w przypadku Prologis. Firma szczyci się zajęciem pierwszego miejsca wśród Funduszy Inwestycji w Nieruchomości (REIT) na nowo opublikowanej liście „Najbardziej zrównoważonych korporacji na świecie 2022 Global 100”. Po raz trzynasty Prologis został umieszczony na liście, którą powszechnie uważa się za jeden z najbardziej renomowanych rankingów zrównoważonego rozwoju. Corporate Knights, będący specjalistyczną firmą działającą w branży medialnej i badań inwestycyjnych, w oparciu o szereg wskaźników dotyczących ochrony środowiska, odpowiedzialności społecznej i ładu korporacyjnego (ESG) tworzy ranking globalnych spółek notowanych w obrocie publicznym.
Jak zaznacza Paweł Sapek, działania proekologiczne i prospołeczne to nie tylko kwestia inicjatywy dewelopera, ale także polityki klientów korzystających z magazynów Prologis. – To nasz wspólny cel. Nasi klienci mają swoją politykę i strategię związaną z obszarem logistyki, który generuje duży ślad węglowy, a nasze plany są z tym zbieżne. Oczywiście, nieruchomości magazynowe to w całym łańcuchu wartości stosunkowo nieduży problem, prawdziwe wyzwanie z punktu widzenia klimatu stanowi transport. Nie zmienia to jednak faktu, że chcemy pracować z klientami i budować obiekty wyposażone w rozwiązania proekologiczne na najwyższym poziomie. A ponadto już dziś należy przygotować obiekty na wymagania, które będzie trzeba spełnić za pięć lat. Przykładowo, jeżeli floty samochodowe do obsługi logistyki miejskiej będą wtedy tylko elektryczne, to już teraz nasze budynki muszą być gotowe, by sprostać temu wyzwaniu i powinny posiadać właściwą infrastrukturę.
Duże postępy udało się wykonać na polu zasilania polskich magazynów Prologis zieloną energią: w roku 2022 niemal wszystkie obiekty będą wykorzystywać prąd pochodzący wyłącznie z odnawialnych źródeł energii.
– Jesteśmy jedynym właścicielem nieruchomości przemysłowych, który gwarantuje zieloną energię dla niemal całego portfela w Polsce – zaznacza szef Prologis. – A przed nami są kolejne wyzwania, jakimi będzie budowa całkowicie pasywnych budynków. Takie obiekty zrealizowaliśmy w Niemczech, we Francji czy Holandii i zrealizujemy je też w Polsce – deklaruje Paweł Sapek.