Podnosimy komfort pracy w magazynach

Paweł Sapek, Senior Vice President, Regional Head Prologis w regionie Europy Środkowej, opowiada nam o najważniejszych dla firmy wydarzeniach 2022 roku, przedstawia swoje spojrzenie na kondycję rynku magazynowego w Polsce oraz wyjaśnia, dlaczego Prologis tak bardzo dba o to, aby ich parki logistyczne były atrakcyjnym miejscem pracy.

Panie Pawle, choć nie mamy jeszcze dokładnych podsumowań trudno ukryć, że 2022 był kolejnym znakomitym rokiem dla rynku magazynowego w Polsce. Jak wyglądało te 12 miesięcy z punktu widzenia Prologis?

Wyglądało doskonale. Pomimo wszystkich turbulencji geopolitycznych, które w największym stopniu wpłynęły na rynek Polski oraz region Europy Środkowej, rok 2022 był dla Prologis operacyjnie najlepszy w historii – zarówno z punktu widzenia rynku globalnego, europejskiego jak i polskiego. Parametry operacyjne naszych parków oraz poziom wynajęcia były historycznie wysokie. Nie pamiętam sytuacji, gdy w Polsce nasz poziom wynajęcia sięgnął 96%. W Europie znacząco powiększyliśmy nasz portfel, dokonując kilku dużych zakupów nieruchomości, w tym aż 128 budynków i 6 inwestycji w trakcie budowy, w doskonale położonych lokalizacjach miejskich, od firmy Crossbay.

To był naprawdę udany rok, dzięki któremu zbudowaliśmy bardzo mocne fundamenty na kolejne lata. Dla nas najistotniejsze jest to, że sami zarządzamy swoimi nieruchomościami, patrzymy na wszystkie inwestycje długoterminowo i nawet w okresach, gdy dynamika budowy nowych magazynów się zmniejszyła, cały czas operujemy ogromnym wolumenem powierzchni.
Muszę zaznaczyć, że polska gospodarka niezwykle szybko adaptuje się do trudnej sytuacji, co było widać szczególnie w drugim kwartale ubiegłego roku. Przekłada się to bezpośrednio na działalność Prologis, gdyż w naszym portfelu da się zauważyć bardzo znaczący wzrost zainteresowania powierzchniami magazynowymi wśród polskich podmiotów.

Wśród zrealizowanych przez Prologis transakcji na pewno zwraca uwagę ogromna, europejska inwestycja w obszarze logistyki miejskiej. Czy obsługa e-commerce w obszarze ostatniej mili staje się dla firmy priorytetem?

Prologis inwestuje w nieruchomości przeznaczone do obsługi logistyki ostatniej mili już od kilku lat. Przy czym mówimy tu głównie o dużych aglomeracjach miejskich, jak Londyn, Paryż czy Hamburg. Od kilku lat budujemy sieć takich nieruchomości, portfel kupiony od Crossbay opiera się właśnie na logistyce miejskiej. W Polsce posiadamy takie obiekty w Warszawie. Jednak tutaj realia są inne, bowiem naszą stolicę można z powodzeniem obsługiwać z magazynów zlokalizowanych w rejonach podmiejskich, w bezpośrednim sąsiedztwie obwodnic. Czas realizacji jest wówczas bardzo podobny do wysyłek z obiektów położonych np. na warszawskiej Pradze.
W europejskich metropoliach pojawia się coraz więcej obostrzeń administracyjnych i nie posiadając magazynu w centrum miasta, nie można z powodzeniem realizować logistyki. Na przykład w Barcelonie wprowadzono przepisy, w myśl których logistyka miejska może być realizowana tylko samochodami elektrycznymi. W naturalny sposób dąży się zatem do redukcji odległości między konsumentami a hubami logistycznymi. W Polsce to nadal przyszłość, choć obserwując chociażby dyskusje o strefie czystego transportu w Warszawie. Dlatego należy trzymać rękę na pulsie.

Magazyny stają się coraz bardziej atrakcyjną pozycją dla inwestorów, wcześniej zainteresowanych przede wszystkim nieruchomościami biurowymi czy handlowymi. Czy sądzi Pan, że trend ten będzie się umacniał?

Z pewnością na przestrzeni trzech ostatnich lat magazyny stały się bardzo atrakcyjnym rodzajem aktywów. Było to efektem zmian jakie zaszły na skutek pandemii Covid-19. Rynek biurowy stracił na dynamice, a centra handlowe stały się wręcz bardzo ryzykownymi aktywami. Zaobserwowaliśmy wówczas przekierowanie kapitału w stronę inwestycji magazynowych w stronę magazynów. Bardzo dużo funduszy z całego świata – działających w Polsce – zdywersyfikowało portfel inwestycyjny. W Prologis działamy w podobny sposób – mamy dwa swoje fundusze, jeden zamknięty a drugi otwarty. W naszym otwartym funduszu PELF układ inwestorów jest bardzo zdywersyfikowany. Czy ten trend będzie kontynuowany? Na pewno, gdyż te inwestycje są długoterminowe. Końcówka minionego roku pokazała spadek liczby transakcji na rynku magazynowym, lecz było to związane przede wszystkim z wahaniami dotyczącymi wartości nieruchomości. Gdy tylko sytuacja się ustabilizuje – i nie ma znaczenia, czy finalny poziom będzie wyższy czy niższy – kapitał znowu mocniej zasili ten rynek.

A jak Pana zdaniem będą zachowywać się poziomy czynszów magazynowych w Polsce w najbliższych miesiącach?

W 2022 nastąpiła fundamentalna zmiana. Według naszych analiz czynsze wzrosły o 20%. Źródłem tej sytuacji był przede wszystkim wzrost kosztów budowy. Nie można już było utrzymywać dysproporcji pomiędzy poziomami czynszów w nowych i kilkuletnich magazynach. Analizując nasze przewidywania na 2023 rok, uważam, że w Polsce czynsze będą jeszcze musiały wzrosnąć o 7-10%. Ale wzrost czynszów następuje też w innych krajach, zatem dysproporcja między poziomem czynszów w Polsce a poziomem czynszów w Czechach czy Niemczech, nadal będzie duża, nawet do 50%.

W 2040 roku Prologis chce osiągnąć zerową emisyjność netto. W jaki sposób zamierzają Państwo osiągnąć ten cel?

Dla Prologis najważniejsza jest zeroemisyjność naszych budynków. Chcemy zagwarantować naszym klientom, że specyfikacje naszych budynków; źródła zasilania, czyli wytwarzana lub kupowana przez nas zielona energia; sposób produkcji materiałów budowlanych i związana z tym selekcja partnerów, będą gwarantować pełną zeroemisyjność. Nie da się ukryć, że jest to spore wyzwanie. W Polsce już od dwóch lat korzystamy z energii pochodzącej w 100% ze źródeł w pełni odnawialnych. To nie jest offset tylko bezpośrednia umowa z Tauronem na dostawy wyłącznie czystej energii.

Jeżeli uda się rozwiązać pewne problemy legislacyjne, chcemy być też w pewnej skali producentem zielonej energii. Przygotowaliśmy dla naszego projektu zeroemisyjności dokładny plan działań, regularnie modyfikujemy specyfikacje naszych budynków i procedury operacyjne, aby osiągnąć zakładane kamienie milowe. W ciągu ostatnich 2 lat wymieniliśmy oświetlenie na LED-owe na 5 mln mkw. powierzchni. Nasze nieruchomości pracują dla nas latami. Najstarsze z nich mają 30-40 lat, a w Polsce nasze najstarsze budynki mają 21 lat. Corocznie wydajemy kilka milionów euro z Capex na ich modernizację. Podsumowując, ten plan to nie są działania marketing, a ogromna inwestycja.

Czy sądzi Pan, że wielkie zawirowania na rynku energii, obserwowane po ataku Rosji na Ukrainę, przyśpieszą procesy transformacji energetycznej?

Świadomość klientów w obszarze energetycznym wzrosła niesamowicie. My zawsze staraliśmy się edukować klientów i namawiać ich, aby patrzeć na całkowite koszty operacyjne, a nie tylko na wysokość stawki czynszowej. Od ponad 5 lat działa nasza grupa zakupowa mediów i nieustannie pracujemy nad tym, aby kupowana przez nas zielona energia była jak najtańsza. W minionym roku podjęcie decyzji o zakupie energii i gazu w odpowiednim momencie było wielkim wyzwaniem.

Na pewno w tym roku klienci odczują związane z tym wyższe koszty operacyjne. W pespektywie całej sytuacji na rynku energii cieszy nas to, że klienci zaczynają rozumieć znaczenie inwestycji w zieloną energię, które co prawda początkowo są duże, lecz zapewniają długoterminowe korzyści. Aktualnie prowadzimy pilotażowy projekt we Wrocławiu, gdzie budynek został w pełni przygotowany do montażu pomp ciepła. Klienci mają wybór: standardowy budynek z instalacją gazową, lub budynek z pompą ciepła, za który oczywiście trzeba będzie na wstępie więcej zapłacić.

Jednak jeżeli chodzi o obszar ESG, moim zdaniem Prologis wyróżnia się przede wszystkim bardzo dużym zaangażowaniem w dobrostan pracowników. Czy łatwo jest przekonać klientów do tego, że parki magazynowe przyjazne dla pracowników to przyszłość branży?

Dostępność pracowników stała się największym wyzwaniem dla całego łańcucha dostaw. Wpływają na to dwa czynniki: lokalizacja magazynu w stosunku do dostępnych zasobów ludzkich oraz proces przyjęcia pracownika. Ale prawdziwym sukcesem, dla np. operatora logistycznego, jest jego utrzymanie. W tym obszarze nastąpiła ogromna transformacja i nieskromnie powiem, że mamy w tym swój udział.
Wdrażamy koncept, który przyszedł do nas z Wielkiej Brytanii. Magazyn musi stać się atrakcyjnym, jakościowym miejscem pracy i nie może być traktowany tylko jako cztery ściany i dach. To musi być miejsce, które zapewni komfort pracy zatrudnionym, a firmom mniejszą rotację załogi, gdyż ich pracownicy nie zmienią pracodawcy tylko dlatego, że w innym miejscu otrzymają kilkadziesiąt złotych wynagrodzenia więcej.

W naszych magazynach dbamy o doświetlenie światłem dziennym. Oczywiście stosujemy oświetlenie LED i dodatkową wentylację. Liczy się nawet sama kolorystka obiektu, czy takie detale jak zastosowanie w toaletach takich samych materiałów wykończeniowych jak w biurach naszej centrali. Dbałość o te elementy pokazuje szacunek do klienta oraz tworzy przyjazne i jakościowe miejsce pracy. Kolejna rzecz która jest doskonale odbierana to zewnętrzne strefy relaksu, paczkomaty na terenie parku, czy zupełna nowość – sklep Żabka Nano w jednym z naszych magazynów. Ten trend funkcjonuje już wszędzie i nasi klienci bardzo to doceniają oraz sami inwestują w miejsce pracy, jakim jest magazyn.

Ostatnie tygodnie to okres sporych zmian w klimacie gospodarczym – wśród pesymistycznych wieści pojawia się coraz więcej głosów sugerujących iż oczekiwania recesja nie będzie tak dotkliwa, jak się tego spodziewano. Logistyka i magazynowanie to świetne barometry gospodarki, jak zatem oceniłby Pan sytuację z punktu widzenia branży?

Jak najbardziej zgadzam się z tym stwierdzeniem, w magazynach widzimy jak wyglądają zapasy i przepływ towarów. Patrzę na tę sytuację z dwóch pespektyw. Z perspektywy rynku magazynowego wszystkie trendy obserwowane w przeszłości mają swoje konsekwencje. Pewne procesy zachodziły w USA, Wielkiej Brytanii, Europie Zachodniej i z lekkim opóźnieniem dochodziły do naszego regionu. W USA wszyscy spodziewali się dużej recesji, a póki co ona nie nadchodzi, napływają dobre wyniki z rynku pracy oraz spada indeks inflacyjny. Analizując sytuację w Wielkiej Brytanii obserwujemy tam duże zmiany w zakresie wycen nieruchomości magazynowych, ale biorąc pod uwagę popyt nie widać znaczącego spadku.
Póki co podobnie jest w Polsce. Obserwujemy pewną korektę, bowiem wysoka inflacja z pewnością ograniczyła koszyk zakupowy i zapewne nie będziemy świadkami tak dynamicznego wzrostu jak w ostatnich latach. Uważam jednak, że z rynku nie płyną żadne pesymistyczne sygnały na temat aktywności naszych klientów, a wręcz przeciwnie.

Długofalowe prognozy dla rynku magazynowego w Polsce i całej Europie Środkowej pozostają niezmiennie dobre. Czy jednak wystarczy nam atrakcyjnie położonych gruntów, aby spełnić te oczekiwania?

Bank ziemi u deweloperów jest zbudowany i miejsce na przyszłe nieruchomości zostało zabezpieczone. Jest on wystarczający do zaspokojenia popytu na kolejne 3-4 lata. Sądzę, że punkty grawitacji dla poszczególnych branż będą się zmieniać, zależnie od prowadzonych inwestycji zagranicznych. Nowe lokalizacje magazynowe będą się pojawiać, a porównując się z sąsiadami z zachodu i południa Europy, dostępność ziemi w Polsce jest ogromna. W tym zakresie mamy potencjał na kilka kolejnych lat rozwoju. Co do kwestii dostępności pracowników – będziemy coraz droższym krajem z punktu widzenia kosztów operacyjnych. Tutaj nasza przewaga konkurencyjna spadnie, ale z drugiej strony to oczywiste, iż w logistyce pojawi się coraz więcej automatyki.

Dziękuję za rozmowę.
Rozmawiał: Witold Zygmunt

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 2/2022