Polska – brama na Wschód

Wszyscy mówią, że na rynku nieruchomości magazynowych nastąpiło duże ożywienie, czy Pan to potwierdza?

Ożywienie obserwujemy w całej Europie Centralnej, w tym także w Polsce, choć nie przebiega ono równomiernie na wszystkich rynkach. Również ożywienie na rynku inwestycyjnym znacznie wyprzedza ożywienie obserwowane na rynku najmu powierzchni magazynowych. Najbardziej stabilnymi rynkami, charakteryzującymi się dobrym poziomem popytu, rozsądnym czynszem na poziomie rynkowym i ograniczoną podażą są obecnie Czechy i Słowacja. W ostatnich miesiącach byliśmy świadkami poprawy sytuacji na rynku węgierskim (Budapeszt) i spodziewamy się kontynuacji tego trendu w roku 2015. Chociaż w Polsce sporo się działo, zwłaszcza we Wrocławiu i Poznaniu, sytuacja na pozostałych subrynkach w kraju jest nadal dość trudna, głównie ze względu na presję na obniżanie czynszów efektywnych wywieraną przez samych deweloperów.

Jak ważna dla Prologis jest Polska, patrząc z perspektywy regionu Europy Środkowo-Wschodniej?

Z ponad 4 mln m2 powierzchni magazynowej w naszym portfolio, na Polskę przypada około 50%. Tak więc zarówno w skali Europy Centralnej, jak i z perspektywy ogólnoeuropejskiej Polska jest bardzo ważnym regionem dla Prologis i pozostanie podstawowym rynkiem, na którym zamierzamy inwestować i umacniać nasze portfolio. Koncentrujemy się na kluczowych rynkach, takich jak: Warszawa, Polska Centralna, Poznań, Wrocław i Górny Śląsk, na których nadal planujemy rozwijać naszą działalność w oparciu o dostępny bank gruntów oraz nowe tereny pozyskane w przyszłości. Jednorazowy obiekt produkcyjny typu build-to-suit w drugorzędnej lokalizacji, być może opłacalny, nie jest naszym priorytetem. Jest nim natomiast budowa wielkopowierzchniowych parków dystrybucyjnych na potrzeby logistyki i lekkiej produkcji w pobliżu dużych aglomeracji.

Czy na tle Czech i Słowacji Polska ma lepsze położenie strategiczne, jeśli chodzi o lokowanie centrów logistycznych w tej części Europy?

Polska jest większa, zarówno pod względem obszaru, jak i liczby ludności, tak więc branża logistyczna w tym kraju wciąż ma wielkie szanse na wzrost, napędzany chociażby przez samą konsumpcję wewnętrzną. Polska jest także postrzegana jako brama na wschód, jednak obecna sytuacja na Ukrainie i w Rosji uniemożliwia czerpanie z tego tytułu pełnych korzyści. Czechy i Słowacja skorzystały natomiast na znaczących bezpośrednich inwestycjach zagranicznych w branżę motoryzacyjną i elektroniczną, co z kolei doprowadziło do szybkiego wzrostu liczby dostawców i producentów, którzy wykorzystują te kraje jako swoją bazę dystrybucyjną na całą Europę.

Największymi inwestycjami na rynku magazynowym były w tym roku centra logistyczne Amazon, które przypadły w udziale dwom amerykańskim deweloperom Panattoni i Goodman, dlaczego zabrakło w tym towarzystwie trzeciego amerykańskiego dewelopera – Prologis?

Były to największe inwestycje w zakresie budowy nowych obiektów, jednak należy pamiętać, że w tym roku przeprowadzono znacznie większe transakcje dotyczące istniejących obiektów, na przykład TPG / P3 kupiło portfolio VGP w Czechach za ponad 500 mln €. Z firmą Amazon Prologis współpracuje już od dłuższego czasu – wybudowaliśmy dla niej obiekty na terenie Wielkiej Brytanii i USA. Prowadziliśmy negocjacje w zakresie kilku projektów w Europie Centralnej, jednakże nasze kryteria zwrotu z inwestycji okazały się rozbieżne z oferowanymi nam warunkami handlowymi.

Bank Światowy w swoim badaniu Logistics Performance Index, oceniając przyjazność systemów logistycznych poszczególnych państw z punktu widzenia potrzeb międzynarodowej wymiany, sklasyfikował Polskę na 31. miejscu, po nas są dopiero Czechy i Węgry. Czy Prologis na podstawie swoich doświadczeń w tych krajach może potwierdzić trafność tych badań?

Analiza wskaźników dla Polski wskazuje, że awans w tym rankingu zależy przede wszystkim od konsekwentnej rozbudowy i modernizacji polskiej infrastruktury transportowej oraz poprawy efektywności procesów celnych na granicach, co wpływa na efektywność usług logistycznych. Z kolei popyt na powierzchnie magazynowe rośnie, co przekłada się na liczbę rozpoczętych i oddanych budów w tym roku. Niższa niż dwa lata temu pozycja Polski w rankingu jak widać nie wpłynęła na decyzje najemców powierzchni dystrybucyjnych i logistycznych.

Jaki są najbliższe plany Prologis w tej części Europy i w Polsce?

W tym roku oddaliśmy do użytku 6 obiektów o łącznej powierzchni 127 400 m2, w tym dwa budynki spekulacyjne w parkach we Wrocławiu. Kolejne dwa obiekty spekulacyjne o łącznej powierzchni ponad 56 000 m2 powstają w Pradze i Bratysławie. Ponadto w trakcie budowy znajdują się trzy BTS-y dla firm: CERVA, Mall.cz i Schenker o łącznej powierzchni prawie 70 000 m2. W tym roku również kupiliśmy 26 budynków o łącznej powierzchni 340 000 m2 w Polsce, Czechach, na Słowacji i Węgrzech. Na tym nie poprzestajemy. Będziemy nadal poszukiwać możliwości rozbudowy naszego portfolio w całej Polsce i Europie Centralnej, koncentrując się na kluczowych rynkach. Naszym celem pozostaje zwiększenie współczynnika wynajęcia powierzchni znajdującej się w portfolio oraz budowa obiektów spekulacyjnych i BTS w oparciu o posiadany bank gruntów. Nadal będziemy poszukiwać okazji do kupna istniejących parków magazynowych, które zwiększają wartość naszych aktywów. Jednak głównym motorem wzrostu Prologis w 2015 roku będzie budowa nowych obiektów.

Czy wschodnia ściana Polski ma szanse na logistyczny rozwój w perspektywie rozwijania handlu ze Wschodem?

Jestem przekonany, że istnieją interesujące możliwości rozwoju we wschodniej Polsce, szczególnie w zakresie produkcji. Potencjał tego regionu będzie rosnąć wraz z dalszą rozbudową i poprawą infrastruktury w tej części kraju. Obecnie jednak Polska Wschodnia nie leży w centrum zainteresowania Prologis.

Czy trend build-to-suit nadal będzie dominował na rynku nieruchomości magazynowych?

Będziemy nadal obserwować aktywność w zakresie budowy obiektów BTS, zwłaszcza dla firm z branży produkcyjnej i tych mających szczególne wymagania dotyczące budynku dystrybucyjnego. Osobiście jednak spodziewam się dalszego wzrostu liczby budów obiektów spekulacyjnych na kluczowych rynkach o ograniczonej podaży. Nasze dwa budynki spekulacyjne we Wrocławiu o łącznej powierzchni ponad 45 000 m2 były wynajęte w 75% jeszcze przed zakończeniem budowy.

Czy ekologiczne wymogi stawiane współczesnym magazynom wpływają znacząco na koszty inwestycji?

Odnotowujemy duże zainteresowanie kwestią redukcji kosztów operacyjnych poprzez wykorzystanie zrównoważonych rozwiązań, takich jak standardowe już oświetlenie LED, lecz także mniej oczywistych kwestii w specyfikacji, np. szczelności lub izolacji termicznej budynku. Dobrze zaprojektowany budynek może być bardziej “zrównoważony” przy niewielkim koszcie dodatkowym i na tym właśnie aspekcie skupiamy się podczas realizacji projektów dla naszych klientów.

Wszystkie nasze budynki oddane do użytku od roku 2008 poddawane są certyfikacji BREEAM. Przykładem może być nasz magazyn DC4 w Prologis Park Prague D1 West, który niedawno uzyskałnotę “bardzo dobry”, najwyższą dla centrum dystrybucyjnego Prologis w całej Europie.

Co jest najtrudniejsze w prowadzeniu działalności deweloperskiej na rynku polskim?

W sektorze powierzchni magazynowych i dystrybucyjnych prawdziwy problem dotyczy przejrzystości. Systematycznie powiększająca się luka pomiędzy czynszem efektywnym (czyli tym, co płaci klient) i czynszem nominalnym (czyli wyjściową stawką oferowaną przez właściciela obiektu, będącą wyznacznikiem wartości, na bazie której inwestor dokonuje zakupu danego obiektu) prowadzi do poważnych problemów na rynku. Mamy tu do czynienia z sytuacją, w której deweloperzy, aby utrzymać ruch na rynku i stymulować nowe inwestycje, kuszą klientów nie tylko bardzo dużymi upustami w stosunku do już i tak niskich stawek czynszowych, ale również upustami gotówkowymi nieuwzględnionymi w umowie najmu. Niestety tak niskie czynsze efektywne nie uzasadniają inwestycji w nowe lokalizacje. Należy z tym skończyć, jeśli chcemy powrócić do dynamiki “normalnego rynku”, gdzie brak podaży prowadzi do wzrostu czynszów.