Polska najatrakcyjniejszym rynkiem magazynowym w Europie
Międzynarodowe zrzeszenie firm doradczych Gerald Eve, którego członkiem jest AXI IMMO, przygotowało przewodnik po głównych rynkach magazynowo-produkcyjnych w Europie. Publikacja prezentuje średnie stawki czynszów w 77 lokalizacjach przemysłowo-logistycznych w 20 krajach w Europie, z podziałem na obiekty big box, medium box i SBU (small business units) oraz stopy kapitalizacji na tych rynkach.
Ponadto eksperci z 20 krajów członkowskich Gerald Eve przygotowali unikalne zestawienie cen gruntów pod inwestycje magazynowe w 56 głównych ośrodkach przemysłowych. Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych pod względem cen rynków w Europie. Wszystkie pięć rynków o najniższych czynszach w obiektach typu big box w skali europejskiej znajduje się właśnie w Polsce. Ponadto spośród dziesięciu lokalizacji o najniższych cenach gruntów, cztery to rodzime rynki.
Inwestorzy lokują kapitał w magazyny
Sektor magazynowo-produkcyjny w całej Europie korzysta z postępującego trendu związanego z rozwojem handlu w kanale e-commerce. Pandemia Covid-19 dodatkowo wzmocniła ten trend, tym samym zwiększając zapotrzebowanie na powierzchnię logistyczną.
Silna odporność sektora na dynamicznie zmieniającą się sytuację epidemiczną spowodowała wzmożone zainteresowanie ze strony inwestorów, którzy zaczęli wycofywać kapitał z gorzej prosperujących, dotkniętych pandemią segmentów nieruchomości takich jak centra handlowe, i lokować go w obiekty magazynowe i produkcyjne. Doprowadziło to do wzrostu cen transakcyjnych, a w konsekwencji do kompresji stóp kapitalizacji na wielu rynkach. Stopy kapitalizacji w logistyce pozostają najniższe w Wielkiej Brytanii, która jest uważana za najdojrzalszy i najbardziej płynny rynek nieruchomości komercyjnych w Europe. W Londynie wynoszą one 3,5-3,75% (netto). Niskie są również stawki w Niemczech, które są uważane przez inwestorów za bezpieczny i stabilny rynek do lokowania kapitału. Tu stopy kapitalizacji w głównych miastach wynoszą między 4 a 4,5% (netto). Najdroższa w skali Polski Warszawa notuje natomiast stopy kapitalizacji brutto na poziomie 5,5% dla obiektów SBU i 6,25% dla obiektów big box.
– Z naszej analizy europejskich rynków przemysłowych wyłania się obraz sektora, który bez względu na kraj wyszedł z tegorocznego szoku gospodarczego spowodowanego pandemią Covid-19 obronną ręką. Wysoki popyt na powierzchnię logistyczną, napędzany dynamicznym rozwojem branży e-commerce, doprowadził do wzrostów stawek czynszów na wielu rynkach europejskich. Dobra kondycja sektora uczyniła z niego bezpieczną lokatę kapitału w oczach inwestorów. W rezultacie zaobserwowaliśmy wzrost cen transakcyjnych dla obiektów magazynowo-produkcyjnych i kompresję stóp kapitalizacji na wielu rynkach europejskich – komentuje Renata Osiecka, partner zarządzająca, AXI IMMO.
Polska atrakcyjna dla najemców
Średnie czynsze bazowe dla nowoczesnych obiektów big box na najważniejszych polskich rynkach są dość wyrównane i kształtują się na poziomie 3,3 – 3,5 EUR za mkw. miesięcznie w Poznaniu, 3,2-3,6 EUR w Polsce Centralnej i na Górnym Śląsku, 3,3 – 3,6 EUR na Dolnym Śląsku oraz 3,0-3,6 EUR w okolicach Warszawy. Są to jedne z najniższych stawek w całej Europie. Co więcej, w zestawieniu przygotowanym we współpracy z Gerald Eve pięć głównych polskich rynków magazynowych stanowi jednocześnie pięć najtańszych ośrodków w Europie.
Dla porównania, czynsze u naszego zachodniego sąsiada Niemiec wynoszą 5,7-6,2 EUR w najtańszym z analizowanych rynków – Kolonii i Dusseldorfie. Na najdroższym z niemieckich rynków – Monachium – czynsze dla A-klasowych obiektów big box sięgają natomiast 6,5-7 EUR. Jeszcze większa przepaść cenowa dzieli Polskę od Wielkiej Brytanii i krajów skandynawskich. W najdroższym mieście w zestawieniu – Londynie – osiągalne czynsze dla wielkopowierzchniowych magazynów sięgają 11,3 EUR. Na drugim miejscu plasuje się Oslo (10,4 EUR), a na trzecim Helsinki (10 EUR).
Sytuacja jest podobna jeśli chodzi o obiekty magazynowe typu SBU. Polskie rynki zajmują cztery pierwsze miejsca w zestawieniu pod kątem atrakcyjności czynszów bazowych dla najemcy. Warszawa odstaje jednak od reszty kraju – stawki dla magazynów miejskich w stolicy są znacznie wyższe, między 4,0 a 5,25 EUR. W Warszawie obserwujemy dynamiczny rozwój sektora e-commerce, który przekłada się na wysokie zapotrzebowanie na obiekty logistyczne typu last mile. Tego typu obiekty wymagają lokalizacji jak najbliżej konsumenta, w pobliżu strategicznych arterii komunikacyjnych, gdzie dostępność gruntów jest ograniczona a konkurencja, również ze strony innych sektorów nieruchomości, jest wysoka, co powoduje presję cenową.
Warszawa jest jednak wciąż atrakcyjną cenowo lokalizacją miejską na tle innych rynków europejskich. Najemcy zainteresowani nowoczesnymi magazynami miejskimi w regionie Londynu muszą się liczyć z czynszami na poziomie 9,2 – 22,1 EUR za mkw. za miesiąc. Stawki w obiektach SBU w głównych niemieckich miastach to 6,7-7,2 EUR w Kolonii i Dusseldorfie, 7-7,5 EUR we Frankfurcie, 7,2-7,7 EUR w Berlinie i 7,5-8 EUR w Monachium.
– Atrakcyjne koszty najmu i gruntów, połączone z konkurencyjnymi cenami pracy i dobrej jakości infrastrukturą drogową od lat nieustannie przyciągają do naszego kraju inwestycje magazynowo-produkcyjne. Najemcy i inwestorzy często wybierają Polskę na swoje centra dystrybucyjne do obsługi całej Europy. Ponadto wysoki potencjał rozwoju rodzimego rynku, poparty świetnymi danymi makroekonomicznymi, połączony z niskimi kosztami prowadzenia działalności, zachęca nowych graczy do wejścia na rynek, a istniejących do dalszej ekspansji – podsumowuje Renata Osiecka.
Grunty inwestycyjne
Unikalnym elementem przewodnika przygotowanego we współpracy z Gerald Eve jest zestawienie średnich cen gruntów inwestycyjnych w Europie. Raport zawiera informacje o cenach transakcyjnych dla działek w kluczowych lokalizacjach logistycznych na 56 rynkach. Tu również Polska okazuje się atrakcyjna cenowo. Tylko Południowe Morawy w Czechach i wschodnia część Słowacji oferują działki w cenie niższej niż najtańszy z głównych polskich rynków – Poznań. Warszawa – miasto pozostawia w tyle resztę kraju pod względem cen gruntów inwestycyjnych. Osiągalne jest tu 1,5 mln euro za hektar, a nawet więcej w przypadku pojedynczych transakcji. Mimo to stolica Polski jest 5,5 razy tańsza niż aglomeracja londyńska i 2,7 razy tańsza niż Monachium.
– Na tle Europy, Polska charakteryzuje się dość przejrzystymi procedurami administracyjnymi związanymi z budową nieruchomości logistycznych i magazynowych. Proces przygotowania działki objętej planem, w tym uzyskanie decyzji środowiskowej, decyzji o przyłączach i pozwolenia na budowę, zajmuje przeciętnie 12-18 miesięcy. Stanowi to przewagę konkurencyjną wobec rynków w Europie Zachodniej, gdzie uzyskanie pozwolenia na budowę wynosi często więcej niż 24 miesiące – dodaje Renata Osiecka.
