Potencjał małych magazynów

Segment SBU w Polsce przez wiele lat istniał w cieniu magazynów typu big box i nie zaznaczył wyraźnie swojej obecności w trakcie niezwykle dynamicznego rozwoju rynku magazynowego w ostatnich latach. Format ten jednak zawsze wykazywał duży potencjał, który obecnie coraz częściej dostrzegany jest przez graczy rynkowych. Firma doradcza Colliers w raporcie „Small Business Units. Małe magazyny z wielkim potencjałem” przeanalizowała rynek małych magazynów miejskich.

SBU – definicja i rozwój segmentu w Polsce

Magazyn SBU (Small Business Units) to zupełnie inny „produkt” niż standardowy big box. Obiekty te składają się z małych modułów biznesowych, dających dużą elastyczność. Najemca ma możliwość zwiększać zajmowaną powierzchnię w ramach jej dostępności i własnego zapotrzebowania. Często, początkowo zakładany przez dewelopera udział powierzchni biurowo-socjalnej, podlega całkowitej modyfikacji pod potrzeby najemców i finalnie okazuje się on być dużo większy.
SBU, czyli małe magazyny miejskie, pojawiły się na polskim rynku magazynowym w drugiej połowie lat 90. Pierwsze powstały na terenie Warszawy w latach 1995-2000, a od 2004 roku inwestycje tego typu dostarczane były także na innych głównych rynkach magazynowych (Poznań, Polska Centralna oraz Górny Śląsk).

SBU w praktyce

Jak zauważają autorzy raportu, przez długi czas magazyn typu SBU definiowano przez pryzmat powierzchni, jako moduł o wielkości 500-600 mkw., znajdujący się w dedykowanym tej formule budynku lub w ramach większych kompleksów magazynowych. Obecnie SBU definiuje się głównie przez pryzmat zestawu cech oraz możliwych funkcji, jakie taka powierzchnia może zapewnić najemcy.
SBU to zatem powierzchnia, która zlokalizowana jest na obrzeżach lub w pobliżu miast, czy centrów biznesowych, posiadająca dogodny dostęp do komunikacji miejskiej i głównych arterii drogowych dających możliwość zapewnienia szybkości dostaw. Obiekty SBU, w odróżnieniu od standardowych magazynów typu big box, mogą składać się nie tylko z powierzchni magazynowych i biurowych, ale również lokali o charakterze wystawienniczym czy handlowym. Przeciętny metraż modułu w obiektach typu SBU wynosi około 500 mkw. Zdarza się jednak, że firmy potrzebują wynająć większą powierzchnię niż oferuje standardowy moduł. W takich sytuacjach dzięki dużej elastyczności w łączeniu i dostosowywaniu powierzchni, umowy zawierane są nawet na kilka tysięcy metrów kwadratowych. Jest to co prawda kosztowne, ponieważ w obiektach tego typu stawki czynszu oraz opłaty eksploatacyjne są wyższe niż w standardowych magazynach, jednak powierzchnie w formule SBU rekompensują wysokie koszty najmu swoją doskonałą lokalizacją oraz wyjątkowym charakterem.

Rozwój rynku małych magazynów miejskich

Segment SBU przyspieszył znacząco w 2008 roku, kiedy na rynek dostarczono blisko 140 tys. mkw. powierzchni tego typu. Były to zarówno magazyny na terenie stolicy, m.in. Ideal Idea Park I (obecny Airport House), Żerań Park II (obecny SEGRO Business Park Warsaw-Żerań), jak i inwestycje w innych regionach Polski (np. Logistic City – Piotrków Distribution Center, czy SEGRO Business Park Łódź) – wyliczają analitycy Colliers. Kolejne realizacje pojawiały się sukcesywnie w całej Polsce, a każdego roku segment wzrastał o kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych. Najwięksi deweloperzy stopniowo zaczęli dostrzegać potencjał SBU i decydowali się na lokalizację pojedynczych hal tego typu na terenie swoich parków logistycznych. Wraz z bardzo dynamicznym rozwojem polskiego rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych oraz zmieniającymi się potrzebami najemców, coraz częściej i odważniej zaczęto dostarczać obiekty typowo miejskie, także spekulacyjnie.
Wysokie zainteresowanie obiektami typu SBU przekłada się na zdecydowane zwiększenie całkowitych zasobów tego segmentu rynku magazynowego. Twórcy raportu opublikowanego w lipcu br. podają, że rok 2020 przyniósł rekordowy wzrost podaży powierzchni w ramach SBU (ponad 160 tys. mkw.), a w I kw. 2021 roku do użytkowania oddano kolejne 56 tys. mkw. Tym samym podaż magazynów SBU w Polsce osiągnęła poziom ok. 1,7 mln mkw., co stanowiło 8% całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej w kraju (21,4 mln mkw.).

Zapotrzebowanie na magazyny SBU

Proces komercjalizacji magazynów SBU przebiega nieco inaczej niż w przypadku dużych obiektów/parków logistycznych, które rzadko budowane są spekulacyjnie, a raczej w formule BTS lub przynajmniej po częściowym zabezpieczeniu umowami najmu – zauważają autorzy raportu. Powierzchnie typu SBU wynajmowane są w trakcie lub już po zakończeniu budowy, co wynika bezpośrednio ze specyfiki najemców. Deweloperzy coraz częściej rozpoczynają więc inwestycje małych magazynów miejskich czysto spekulacyjnie.
– Można stwierdzić, że obecnie obserwujemy równowagę pomiędzy podażą i popytem na produkt, jakim jest powierzchnia SBU. Pandemia COVID-19 wywarła zdecydowany wpływ na przyspieszenie rozwoju sektora e-commerce, natomiast odzwierciedlenie tego na rynku magazynowym w Polsce widzimy głównie w segmencie dużych magazynów (big box) – mówi Jan Barbasiewicz, partner, Industrial and Logistics Agency, Colliers.

Dla kogo SBU?

Najemcy magazynów SBU muszą liczyć się zarówno z wyższymi stawkami czynszu, jak i z wyższą stawką opłat eksploatacyjnych. Wynika to bezpośrednio z lokalizacji tych obiektów, a także ze skali inwestycji. Obecnie, wraz z poprawą stanu infrastruktury drogowej, lokalizacyjny zasięg magazynów SBU zwiększa się. Autorzy raportu podkreślają, że dzięki możliwościom szybkiego dojazdu do centrum z lokalizacji podmiejskich, granice administracyjne miasta nie zawsze są już wyznacznikiem dla tego typu inwestycji, gdyż coraz częściej również centra biznesowe lokują się poza granicami miast (np. Bielany Wrocławskie), co także przyciąga projekty SBU.

Profil najemcy

Najemcami powierzchni SBU są w znacznej mierze sieci handlowe, chcące mieć możliwość dostarczenia towarów do swoich klientów w szybkim czasie zarówno w module B2B, jak i B2C, czy tworzące na terenie magazynu swoje showroom’y; operatorzy logistyczni specjalizujący się w logistyce miejskiej, firmy kurierskie, a także małe i średnie przedsiębiorstwa funkcjonujące na terenie miast, pozyskujące nową powierzchnię dla swojej działalności, czy mniejsze firmy z sektora e-commerce.
Jako przykłady innych, mniej typowych najemców/sposobów użytkowania magazynów SBU, w raporcie wskazane zostały mniejszej wielkości data centres (centra danych) dla firm, chcących posiadać swoje serwery na terenie miasta, w którym funkcjonują. W tym wypadku jednak, powierzchnia wymaga większych dostosowań technicznych, a nie w każdym obiekcie możliwa jest odpowiednia adaptacja. Obiekty SBU pełnią także rolę centrów szkoleniowych – na powierzchni magazynowej odbywają się warsztaty i zajęcia praktyczne, natomiast w części biurowej znajdują się pomieszczenia pełniące funkcje sal konferencyjnych.

Kryteria wyboru SBU

W raporcie wymienione zostały główne kryteria przy wyborze konkretnej powierzchni SBU. Na pierwszym miejscu znajduje się lokalizacja. Obiekty te musza być położone w pobliżu nie tylko centrum miasta, lecz także we właściwym otoczeniu biznesowo-przemysłowym. Kluczowym aspektem jest także dostępność infrastruktury drogowej zarówno pod względem komunikacji miejskiej, jak i bliskość dużych węzłów i tras.
Szybkość dostaw – magazyn SBU często stanowi istotne, pośrednie lub ostatnie, ogniwo w łańcuchu dostaw pomiędzy dużym centrum logistycznym a docelowym odbiorcą produktu. Aby towar był dostępny dla firm i konsumentów najszybciej jak to możliwe, tj. jeszcze tego samego, bądź następnego dnia, wymagane jest wcześniejsze dowiezienie go z większych centrów logistycznych do magazynu SBU.
Standard powierzchni biurowych oraz reprezentacyjność są kolejnymi istotnymi aspektami przy wyborze konkretnego obiektu. Często magazyn pełni bowiem funkcję głównej siedziby firmy, co wiąże się z poszukiwaniem obiektów bardziej prestiżowych.
Znaczenie ma również wybór pomiędzy samodzielnym magazynem SBU a halą z powierzchniami SBU, znajdującą się w ramach większego parku logistycznego. Firmy, które do tej pory funkcjonowały w starszych obiektach na terenie miast, ze względu na skalę działalności, nie są zainteresowane powierzchniami w dużych i ruchliwych parkach logistycznych. Wraz z rozwojem biznesu lub z innych niezależnych powodów, przenoszą one siedziby właśnie do samodzielnych magazynów typu SBU.
W związku z powyższym, jak zauważają doradcy Colliers, specyfika prowadzenia działalności oraz specyfikacja techniczna tych obiektów różnią się między sobą, co ma znaczenie przy dobieraniu przez najemcę odpowiedniej dla siebie lokalizacji.

Perspektywy

Rynek SBU w Polsce dynamicznie się rozwija. Na koniec 2021 roku podaż obiektów SBU może osiągnąć 1,96 mln mkw.
– Magazyn SBU to format specyficzny, który zmierza w kierunku nowoczesnych obiektów typu mixed-use łączących ze sobą sektor magazynowy, biurowy oraz handlowy. Obserwujemy, że nowo powstające inwestycje znacznie odbiegają projektem od tego, co budowano jeszcze kilka lat temu. Nie jest to już tylko zwykły magazyn, podzielony na małe moduły, z wydzieloną częścią biurową. Obecnie są to reprezentacyjne obiekty dające możliwość utworzenia np. przeszklonej powierzchni wystawienniczej, z częścią biurową wysokiej klasy, przypominającą biurowiec klasy A. Dopuszczają one także możliwość obsługi klienta detalicznego, który ma swobodny dostęp do obiektu w przypadku np. odbioru zamówionego towaru, co jest rzadkością w przypadku dużych parków logistycznych, gdzie ruch na terenie nieruchomości ograniczony jest do samochodów ciężarowych oraz upoważnionych do tego aut osobowych i dostawczych.
Rozwój sektora SBU już ma, i będzie dalej miał, pozytywne przełożenie na rozwój i wygląd tkanki miejskiej. W obrębie miast brakuje działek dostępnych do zagospodarowania, więc deweloperzy wkraczają w sektor brownfield, przekształcając nieruchomości już istniejące, często będące w bardzo złym stanie technicznym, w nowoczesne obiekty SBU.
Do tej pory projekty SBU pojawiały się jedynie w największych aglomeracjach w Polsce, jednak obserwujemy wzrost zainteresowania deweloperów także mniejszymi miastami – powiedział Jan Barbasiewicz, Partner, Industrial and Logistics Agency, Colliers.

KOMENTARZE

Obiekty typu SBU znajdują się zwykle w przemysłowo-biznesowych obszarach położonych w niewielkiej odległości od centrum miast. Ich atutem jest łatwy dostęp do komunikacji publicznej i głównych dróg miejskich. Za wzrost popytu na logistykę miejską odpowiada głównie silny rozwój e-commerce i to przedstawiciele tej branży są głównymi najemcami tych powierzchni. Magazyny zlokalizowane jak najbliżej dużych ośrodków miejskich przyciągają także firmy kurierskie i operatorów logistycznych realizujących usługi dla branży e-commerce.
Lokalizacja w granicach administracyjnych miast pozwala nie tylko na obniżenie kosztów dostawy, ale też znacznie skraca końcowy odcinek w łańcuchu dostaw. Jest to istotne zwłaszcza w handlu internetowym, gdzie czas realizacji zamówienia jest głównym czynnikiem w rywalizacji o klienta. Coraz więcej konsumentów oczekuje dostawy jak najszybciej – następnego, czy nawet tego samego dnia. Kolejnym etapem będzie dostawa w ciągu godziny, która w przyszłości będzie odgrywać coraz ważniejszą rolę.
Potencjał do rozwoju formatu SBU nadal jest bardzo duży. Według analizy przeprowadzonej przez PwC globalna sprzedaż przez Internet w bieżącym roku wzrośnie o kolejne 14,3%, a w Polsce w 2026 roku wartość tego rynku będzie na poziomie 162 mld zł, co oznacza średnioroczny wzrost o 12% i spowoduje jeszcze większy popyt na powierzchnię magazynową obsługującą ten sektor. P3 wychodząc naprzeciw tym potrzebom w ubiegłym roku kupiło dwie działki w aglomeracji warszawskiej, na których powstaną właśnie obiekty dedykowane obsłudze logistyki miejskiej. Obecnie aktywnie poszukujemy także gruntów w innych miastach pod budowę logistyki miejskiej.

Z punktu widzenia inwestora i dewelopera, kluczowym czynnikiem jest popyt wewnętrzny i możliwości komercjalizacji. Biorąc pod uwagę stały rozwój sektora e-commerce, potencjał drzemie przede wszystkim w obrębie dużych aglomeracji umożliwiających firmom wygodną dostawę coraz większej liczby zamówień bezpośrednio do klienta i szybkie uzupełnianie towarów na półkach. W związku z tym można spodziewać się dalszego wzrostu zapotrzebowania na obiekty typu Last Touch® – mniejsze magazyny zlokalizowane w aglomeracjach o dużej gęstości zaludnienia, zapewniające szybką dostawę do dużej liczby klientów nawet w ciągu kilku godzin, a do tego sprawną obsługę zwrotów. Z tego względu rosnący potencjał mają też zlokalizowane w granicach miast magazyny typu Small Business Unit. Miejska lokalizacja pozwala na maksymalne skrócenie terminu dostaw – jak dobrze sprawdza się ten model obserwujemy na przykładzie Parków Prologis w Chorzowie, Wrocławiu i Poznaniu. SBU to idealne rozwiązanie nie tylko dla sektora e-commerce, ale także dla lokalnych i małych firm realizujących zamówienia towarów wrażliwych na upływ czasu, jak np. artykuły spożywcze.
Podstawowym atutem miejskich magazynów jest to, że najemcy prowadzący działalność znajdują się blisko swoich odbiorców, dzięki czemu wzrasta tempo i jakość realizacji zamówień, zmniejszają się koszty transportu, a co za tym idzie – obniża się także liczba emisji dwutlenku węgla, co przeanalizował nasz Dział Badań Prologis. W przypadku powierzchni SBU poza kluczową lokalizacją ważna jest także ich elastyczność, aby klienci rozwijający swoją działalność mogli rosnąć w ramach tego samego magazynu, bez konieczności przeprowadzki. Tu sprawdzają się elastyczne moduły magazynowe, które można ze sobą łączyć. Ponieważ są to z założenia budynki wielobiznesowe, przystosowujemy je na potrzeby klientów z różnorodnych sektorów, dzięki czemu powierzchnie spełniają potrzeby najemców niezależnie od profilu działalności – od niewielkiej produkcji, po handel internetowy.

W czerwcu 2021 roku łączna powierzchnia magazynowa osiągnęła w Polsce poziom 21,8 mln mkw., gdzie za ponad 80% odpowiadały rynki magazynowe tzw. Wielkiej Piątki. Popyt wzrósł na magazyny każdego rodzaju – od Big Boxów po Small Business Units. Atrakcyjność tych ostatnich jest ściśle związana z bliskością klienta docelowego, co pozwala na szybką dostawę produktu. Jedną z kluczowych kwestii w dobie pandemii stało się bowiem utrzymanie ciągłości, skrócenie łańcuchów dostaw oraz zaspokojenie rosnących potrzeb konsumentów, którzy coraz częściej robią zakupy przez Internet. Na popularności zaczęło zyskiwać e-grocery, w tym także tzw. dark stores, czyli punkty sprzedaży obsługujący jedynie zakupy online.
Popyt na magazyny miejskie zwiększył się więc głównie wśród operatorów e-commerce. Jednocześnie format ten stał się szczególnie atrakcyjny dla branży spożywczej i FMCG, ale także dla sektora logistyki i firm kurierskich. W portfelu SEGRO obiekty miejskie stanowią aż 67% całkowitej wartości – firma zdaje sobie sprawę ze znaczenia trendu same day delivery w rozwoju e-commerce, dlatego wychodzi naprzeciw oczekiwaniom klientów.
Podaż magazynów miejskich w Polsce wynosi obecnie około 1,7 mln mkw., co stanowi 8% całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej w kraju, a zatem dla SBU i innych formatów miejskich istnieje jeszcze spore pole do rozwoju. Napędzi go między innymi ewolucja potrzeb klientów, z których 36% już dziś oczekuje szybkiej dostawy, najlepiej już kolejnego dnia.

Opracowanie na podstawie raportu: „Small Business Units. Małe magazyny z wielkim potencjałem” Colliers

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics nr 5/2021