Pożary obiektów magazynowych

Zniszczenie magazynu na skutek pożaru to szereg konsekwencji o których większość właścicieli i zarządców tego typu obiektów nigdy nie myślała. Czy istnieje możliwość przygotowania się do nich celem minimalizacji ich negatywnych skutków? Do części z nich, na pewno.

Jedną z najpopularniejszych opinii ostatnich lat na rynku najmu komercyjnego była ta, że o ile rynek obiektów handlowych złapał zadyszkę i rozpoczął ostrą walkę o utrzymanie klienta z rozwijającą się branżą e-commerce, to rynek obiektów magazynowych rozgrzał się do czerwoności. Oczywiście, za tym sformułowaniem stoi ogromna popularność tego typu obiektów wśród najemców oraz rosnąca liczba nowych parków logistycznych. Co jednak w sytuacji, gdy obiekt magazynowy rzeczywiście rozgrzeje się do czerwoności tj. dojdzie na jego terenie do wybuchu pożaru, a nawet zniszczenia jego całości lub części na skutek działania ognia? Niedaleka przeszłość pokazała, że pomimo zastosowania w magazynach szeregu systemów przeciwpożarowych, pożary tego typu obiektów zdarzają się i nie są to przypadki odosobnione.

Nasza praktyka i doświadczenia z ostatnich lat prowadzą do wniosku, że o ile samego pożaru nie można przewidzieć, to uprzednia refleksja w zakresie szeroko rozumianych kwestii zabezpieczeń przeciwpożarowych obiektu oraz potencjalnych scenariuszy rozwoju sytuacji po pożarowej, mogą w znaczącym stopniu przyczynić się do minimalizacji szkody i przywrócenia obiektu magazynowego do pełnej funkcjonalności w jak najkrótszym czasie.

Od zarzewia do zgliszcz

Sam fakt wybuchu pożaru zazwyczaj znajduje się całkowicie poza kręgiem decyzyjności właściciela i zarządcy obiektu. Również powiadomienie służb ratowniczych, ze względu na nowoczesne systemy przeciwpożarowe, następuje całkowicie automatycznie. Jak natomiast wygląda dalszy bieg wydarzeń, jakie mogą być konsekwencje pożaru oraz czego i od jakich podmiotów właściciel i zarządca obiektu magazynowego mogą się spodziewać po wybuchu pożaru?

Kluczowym etapem, który w zasadniczej mierze będzie miał wpływ na dalszy los całego obiektu, oraz sytuację faktyczną i prawną jej właściciela jest akcja gaśnicza prowadzona przez straż pożarną. W tym zakresie nie ma żadnych odstępstw – za jej przeprowadzenie odpowiedzialne są odpowiednie służby i należy poddać się ich dyspozycji. Natomiast aktywna współpraca w trakcie akcji gaśniczej ze strony właściciela i zarządy obiektu magazynowego jest ze wszech miar oczekiwana, a jej brak może nieść za sobą negatywne następstwa. Pamiętajmy bowiem, że w zależności od rozmiarów pożaru, wielkości obiektu, specyfiki przedmiotów zmagazynowanych przez najemców, służby ratownicze będą potrzebowały dostępu do planów obiektu, udzielania bieżących informacji, a niewykluczone, że także aktywnego działania przedstawicieli właściciela lub zarządcy np. w zakresie pomocy co do opróżnienia części pomieszczeń, przeprowadzenia określonych prac rozbiórkowych czy choćby udostępnienia pomieszczeń socjalnych osobom uczestniczącym w akcji gaśniczej.

Powyższe działania są niezwykle istotne z dwóch względów. Ich prawidłowe przeprowadzenie w sposób oczywisty przyczynia się do jak najszybszego ugaszenia pożaru i zakończenia akcji gaśniczej, tym samym minimalizacji szkody. Nadto, należyta współpraca ze służbami ratunkowymi oddala perspektywę odpowiedzialności karnej przedstawicieli właściciela budynku czy też zarządcy, a należy pamiętać, że przyczyny pożaru będą badane przez straż pożarną, a w przypadku niektórych pożarów także przez organy ścigania.

Zakończenie akcji gaśniczej, w przypadku bardziej poważnych pożarów, niemalże natychmiast wiąże się z interwencją organów nadzoru budowlanego, które w całości lub w części wyłączą obiekt z użytkowania. Ten moment może być uznany za początek drogi właściciela budynku do przywrócenia go do pełnej funkcjonalności.

Bohaterzy dramatu

Z dużą dozą prawdopodobieństwa możne wskazać, że liczba podmiotów z którymi będzie współpracował właściciel i zarządca obiektu w trakcie przywracania obiektu magazynowego do pełnej funkcjonalności jest z góry znana. Można tutaj wskazać na: straż pożarną, organy nadzoru budowlanego, najemców, ubezpieczycieli, organy ścigania, wykonawców robót rozbiórkowych oraz prac budowlanych.

Pamiętajmy, że zasadniczo każdy z wyżej wymienionych podmiotów będzie prezentował odmienne interesy, które często będą się wzajemne wykluczać. Z konfliktów, które na pewno wystąpią można wymienić dążenie ubezpieczyciela i najemców do jak najszybszego przywrócenia obiektu do stanu pełnej używalności celem ograniczenia szkód w czasie, kiedy obiekt nie będzie spełniał warunków do bezpiecznego korzystania, a z drugiej strony konieczność zapewnienia przez straż pożarną i inspektora nadzoru budowlanego należytego bezpieczeństwa użytkowego obiektu. Nadto, całości tych działań będą przyglądały się organy ścigania, które będą dążyć do ustalenia przyczyn pożaru. 

Ostatecznie decyzje co do realizacji działań w zakresie przywrócenia obiektu do pełnej używalności będą należały do właściciela i to on będzie musiał balansować interesy rożnych podmiotów i decydować o priorytetyzacji działań celem osiągnięcia oczekiwanych efektów.

Jakie działania podjąć?

Należyty nadzór nad stanem technicznym obiektu to podstawowy wymóg jaki jest oczekiwany od właściciela i zarządcy obiektu. Dotyczy to także w szczególności systemów przeciwpożarowych, ale również kontroli aktywności najemców na terenie obiektu handlowego, czyli weryfikacji czy sposób korzystania z obiektu przez najemców nie wpływa negatywnie na bezpieczeństwo budynku.

W powyższym zakresie istotne jest nie tylko przestrzeganie samych norm przeciwpożarowych, dokonywania wymaganych przeglądów, ale także staranne gromadzenie i przechowywanie całości dokumentacji związanej z bezpieczeństwem przeciwpożarowym. W przypadku wybuchu pożaru zarówno straż pożarna, jak i organy ścigania, będą żądać udostępnienia całości przedmiotowej dokumentacji, dobrze zatem, aby była ona rzetelnie prowadzona.

Jeżeli chodzi o działania, jakie powinien podejmować właściciel i zarządca obiektu już po wybuchu pożaru, jego ugaszeniu oraz rozpoczęciu przywracania obiektu do stanu funkcjonalności, to pomimo tego, że w głównej mierze będę one koncentrować się na działaniach faktycznych – weryfikacji szkód po pożarze, przeprowadzeniu odpowiednich kontroli, a czasami rozbiórce i odbudowie obiektu, to jednak całość wymaga należytej rozwagi pod kątem prawnym. W szczególności pamiętajmy, że wyłączenie magazynu z użytkowania i okres przywracania go do pełnej funkcjonalności wymaga czasu i sam w sobie generuje roszczenie różnych podmiotów. Istotne jest zatem, aby właściciel obiektu zwracał uwagę na te roszczenia i myślał o nich jak o potencjalnych sporach sądowych.

Przykładowo można podkreślić należy wymaganą konieczność współpracy z ubezpieczycielami, którzy w znacznej mierze będę wypłacać odszkodowania z różnych polis ubezpieczeniowych. Także polisy właściciela obiektu. Nadto, informowania najemców o aktualnym stanie rzeczy i dbania także o ich interesy, pośrednio przyczynia się do zmniejszenia szkody po stronie właściciela obiektu magazynowego.

W powyższym zakresie dobrymi praktykami mogą być:

1. bieżące odpowiadanie na korespondencję od podmiotów dotkniętych pożarem;
2. dokonywanie wszelkich działań na pogorzelisku po dokonaniu ustaleń z nadzorem budowlanym i prokuraturą;
3. przekazywanie własnemu ubezpieczycielowi wszelkich informacji, które mogą być istotne z perspektywy środków należnych z polisy ubezpieczeniowej;
4. potwierdzania działań, które zmierzały do minimalizacji szkody, choćby poprzez prowadzenie ustaleń na piśmie czy w ramach korespondencji e-mail.

W całej sprawie niekorzystnej sytuacji, jaka jest związana z pożarem obiektu magazynowego, drobne roszczenia są niekiedy zaniedbywane. Tymczasem wszelkie roszczenia mogą ostatecznie znaleźć swój finał w sądzie, a praktyka pokazuje, że postępowania sądowe są coraz dłuższe i co raz bardziej skomplikowane. Warto zatem podejmować działania zmierzające do uniknięcia procesu sądowego, a w przypadku gdy nie jest to możliwe, o odpowiednie budowanie własnego roszczenia, także poprzez wykazanie, że do sporu doszło nie z naszej winy.

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 3/2022