Przedłużenia umów najmu napędziły łódzki rynek magazynowy
W 2024 r. województwo łódzkie umocniło swoją pozycję jako kluczowy punkt na logistycznej mapie Polski. Region osiągnął rekordowy wolumen transakcji najmu powierzchni przemysłowo-logistycznych na poziomie 1 mln mkw., notując wzrost o 61% r/r. Mimo spadku nowej podaży i wyhamowania aktywności deweloperskiej, woj. łódzkie pozostaje rynkiem pierwszego wyboru dla centralnych operacji największych firm handlowych i dystrybucyjnych.
Stabilne stawki czynszów, dostępność dużych modułów i korzystne położenie geograficzne sprawiają, że region utrzymuje status jednego z najbardziej konkurencyjnych i dojrzałych rynków magazynowych w kraju. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO prezentuje analizę rynku powierzchni przemysłowych i logistycznych w specjalnej publikacji „Łódzka migawka rynkowa”.
W 2024 r. województwo łódzkie odnotowało najwyższy w swojej historii poziom aktywności najemców. Popyt brutto wyniósł 1 mln mkw., a popyt netto sięgnął 495 000 mkw. – to wzrosty względem poprzedniego roku na poziomie odpowiednio 61% i 56%. Co warte podkreślenia, ponad połowę transakcji stanowiły przedłużenia dotychczasowych umów, co świadczy o dojrzałości rynku i silnym przywiązaniu firm do lokalizacji. W całkowitym wolumenie transakcji w 2024 r. największą aktywność wśród najemców odnotował sektor handlowy, który uzyskał wyższy wynik od dotychczasowego lidera tj. operatorów logistycznych (3PL). Udział sieci handlowych w popycie brutto wyniósł 37%, z kolei w popycie netto aż 58%. Zdaniem analityków AXI IMMO to efekt zmian w zarządzaniu łańcuchem dostaw, w których sieci coraz częściej decydują się na prowadzenie własnych operacji logistycznych w centralnej Polsce. Taka strategia pozwala na wewnętrzne zarządzanie procesami dystrybucji, a także elastyczne reagowanie na potrzeby konsumentów i zmieniające się warunki rynkowe. Wśród największych transakcji najmu znalazły się m.in. przedłużenie i ekspansja klienta z sektora e-commerce na 105 700 mkw. w Hillwood Stryków II czy dwie umowy podpisane przez najemców z sektora handlowego kolejno na 72 000 mkw. (przedłużenie) w Central European Logistics Hub oraz 62 000 mkw. (nowa umowa) w Hillwood Łódź II (Chocianowice).
Hubert Wojtera, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, wskazuje: – Rynek magazynowy w woj. łódzkim na tle całej Polski wyróżnia się pod względem skali realizowanych transakcji. W ubiegłym roku na 75 zarejestrowanych umów najmu, aż 75% dotyczyło powierzchni przekraczających 10 tys. mkw. Tak wysoka średnia wielkość podpisywanych kontraktów to ewenement na tle innych rynków i potwierdzenie roli województwa łódzkiego jako głównego ośrodka dla magazynów centralnych największych firm operujących w Polsce. Największe umowy najmu podpisywane są już nie tylko w Strykowie, uznawanym za największe zagłębie magazynów centralnych w regionie, ale także w Zgierzu, na południe od Łodzi w okolicach Tuszyna czy na wschód przy węźle Nowosolna.
Zgodnie z trendem ogólnopolskim, aktywność deweloperska w woj. łódzkim również spadła. Nowa podaż w 2024 r. wyniosła 343 000 mkw. (-17% r/r), a powierzchnia w budowie zmniejszyła się do 232 000 mkw. (-42% r/r). Mimo to region pozostaje w czołówce pod względem liczby inwestycji, a wśród największych ukończonych w 2024 r. projektów znalazły się m.in. Hillwood Park Zgierz II (blisko 77 000 mkw.) oraz MDC2 Park Łódź South (52 000 mkw.). Wobec tego na koniec 2024 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni przemysłowej i logistycznej w regionie wyniosły 4,9 mln mkw. Na uwagę zasługuje również fakt, że 51% powierzchni w budowie miało charakter spekulacyjny, co nadal przekracza średnią krajową i świadczy o zaufaniu deweloperów do potencjału rynku. Na koniec 2024 r. poziom pustostanów w regionie wyniósł 9,7% i był to najwyższy wynik spośród pięciu głównych rynków magazynowych w kraju. W liczbach bezwzględnych do wynajęcia pozostawało ok. 475 000 mkw., głównie w formie dużych modułów o powierzchni powyżej 10 tys. mkw.
Czynsze ofertowe w województwie łódzkim utrzymują się na stabilnym poziomie i mieszczą się w przedziale od 3,6 do 4,6 EUR/mkw./mies. Najniższe stawki dostępne są w Piotrkowie Trybunalskim, a najwyższe – w Łodzi.
Hubert Wojtera, podsumowuje: – Rok 2025 zapowiada się jako okres stabilizacji. Przewidujemy kontynuację trendu renegocjacji umów, jednak oczekiwana poprawa sytuacji gospodarczej może przełożyć się na wzrost liczby ekspansji. Deweloperzy będą uważniej analizować lokalizacje i projekty, nie rezygnując jednak z inwestycji spekulacyjnych w kluczowych punktach regionu.
