Rynek magazynowy po pierwszym kwartale

Całkowite zasoby rynku powierzchni magazynowych i logistycznych na zakończenie I kwartału 2020 roku wyniosły ponad 18,95 mln mkw. (+15% r/r). Dobry wynik był zasługą przede wszystkim niesłabnącego popytu (-5% r/r) ze strony najemców, a także stabilnych stawek czynszów, które pomimo rozwijającej się pandemii Covid-19 utrzymały swoją wysokość na większości rynków. Natomiast po stronie inwestycyjnej, tylko w I kwartale 2020 roku wielkość transakcji była porównywalna z całym 2019 rokiem.

– Pierwsze miesiące na rynku inwestycyjnym były bardzo optymistyczne, szczególnie w sektorze magazynowym. Obserwowaliśmy zwiększone zainteresowanie transakcjami portfelowymi. Pandemia Covid-19 spowodowała spowolnienie na rynku, jednak wyceny nieruchomości na koniec pierwszego kwartału były generalnie niezmienione ze względu na brak podstaw transakcyjnych i zawierały zastrzeżenie o podwyższonym ryzyku rynkowym. Spodziewamy się, że nerwowość prawdopodobnie wpłynie na spadki cen, ale głównie dla projektów z poza segmentu „prime” – komentuje Renata Osiecka, dyrektor zarządzająca, Axi Immo.

Rynek inwestycyjny pod znakiem transakcji portfelowych

Aktywność inwestorów w I kwartale 2020 roku została zdominowana przez transakcje na rynku magazynowym. W sumie właścicieli zmieniły portfele o wartości 1,46 mld euro. Uzyskany wynik był niewiele niższy od wartości transakcji w całym 2019 roku, w którym wolumen transakcji zamknął się w 1,48 mld euro. Wśród największych transakcji znalazły się sprzedaż portfela wycofującego się z Europy Środkowej Goodmana na rzecz GLP Group (ok. 880 000 mkw. – polska część portfela 66% całości), zakup przez Savills IM portfela Panattoni (ok. 250 000 mkw.), czy obiekty z europejskiego portfela Maximus (ok. 150 000 mkw. – 6 parków w Polsce; w sumie 28 parków w portfelu), gdzie sprzedającym był Apollo Global Management, a kupującym P3 (część GIC).

Wysoki popyt pomimo pandemii

W pierwszym kwartale 2020 roku zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową w Polsce utrzymało się na wysokim poziomie. Popyt brutto wyniósł ponad 950 000 mkw. (-5% r/r), a popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje osiągnął poziom 787 000 mkw. (16,7% r/r) i stanowił 82% całości wolumenu transakcji najmu. Najaktywniejszymi sektorami były logistyka (33%), handel (19,5%), elektronika (13%), FMCG (6%) i e-commerce (5,5%). Największym zainteresowaniem cieszyły się Warszawa (292 000 mkw.), Górny Śląsk i Dolny Śląsk. W relacji rozmiaru rynku do wynajętej powierzchni liderem z 7,4% było Trójmiasto, które wyprzedziło Warszawę (7%) i Polskę Wschodnią (5%).

– Pomimo widma rozszerzającej się pandemii Covid-19 na rynku magazynowym w pierwszej kolejności zawierane były transakcje będące w zaawansowanym procesie najmu, przy czym wiele firm nadal prowadzi negocjacje. Obecnie obserwujemy relatywnie mniej nowych zapytań, z których większość dotyczy krótkoterminowych umów. Jednak otwieranie gospodarki powinno sukcesywnie wpływać na zwiększenie aktywności najemców – mówi Anna Głowacz, dyrektor, Dział Powierzchni Magazynowych i Logistycznych, Axi Immo.
Wysoka aktywność deweloperska utrzymana W pierwszym kwartale 2020 roku deweloperzy ukończyli 440 000 mkw. (-27,2% r/r) powierzchni, z których największymi projektami były BTS P3 PepsiCo (58 500 mkw.) w strefie Warszawa okolice, Hillwood Wrocław Wschód II (52 400 mkw.) w strefie Wrocław i dwa obiekty Panattoni 36 600 mkw. w Bydgoszczy i 36 500 mkw. na Górnym Śląsku. Nowa podaż poskutkowała zbliżeniem się do granicy 19 mln mkw. całkowitych zasobów rynku magazynowego w Polsce. Najwięcej powierzchni dostarczono na Dolnym Śląsku (ponad 160 000 mkw.), w regionie Warszawy (115 000 mkw.) i na Górnym Śląsku (66 000 mkw.). W ramach rozpoczętych projektów znajduje się ok. 2,07 mln mkw. (+2,6% r/r), z czego 45,2% to obiekty budowane spekulacyjnie. Co ciekawe, w stosunku wielkości rynku do powstającej tam powierzchni liderem jest Trójmiasto z 268 000 mkw., które stanowi 42% obecnych zasobów. Pod tym względem na drugim miejscu jest Polska Wschodnia, a na trzecim Polska Zachodnia.
Dostępność powierzchni w trendzie wzrostowym Wysoki współczynnik obiektów powstających spekulacyjnie wpłynął na poziom pustostanów, który wzrósł o 2,4% pp. (r/r) i wynosi obecnie 7,8%. Najwięcej powierzchni dostępnej od zaraz jest w Polsce Centralnej (ponad 370 000 mkw.) co stanowi 11,8% całkowitych zasobów tego rynku. Jednak w ujęciu procentowym najwięcej wolnej powierzchni odnotowano w Kielcach (35,6%), a najmniej w Polsce Zachodniej i Polsce Wschodniej. W kolejnym kwartale możemy spodziewać się utrzymania tendencji wzrostowej w poziomie pustostanów ze względu na oddanie do użytku licznych projektów spekulacyjnych oraz relokacje najemców do nowo wybudowanych obiektów.
Stawki czynszów na stabilnym poziomie Na zakończenie marca br. w większości lokalizacji czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie. Średnie stawki bazowe wahają się w przedziale 3,2-3,6 EUR/mkw. Tradycyjnie, wyjątkiem w zestawieniu jest Warszawa, gdzie czynsze zaczynają się od 4,8 EUR/mkw.

– Po uwzględnieniu wakacji czynszowych i zachęt ze strony deweloperów stawki efektywne są odpowiednio od 15 do 25% niższe, a ich ostateczna wysokość zależy od ilości i jakości ofert konkurencyjnych w danej lokalizacji. Projekty last mile zlokalizowane w granicach miast są średnio o 10% droższe niż w przypadku inwestycji w obiektach big box – wyjaśnia Anna Głowacz.

Prognozy

Rozprzestrzeniająca się pandemia Covid-19 spowodowała, że najbliższe miesiące dla sektora magazynowego, jak i dla całej gospodarki to okres wielu wyzwań. Jednak zgodnie z prognozami Komisji Europejskiej polskie PKB ma spaść w 2020 roku o 4,3%, co będzie najniższym wynikiem spośród wszystkich państw członkowskich UE. Co więcej, spadek będzie także znacząco niższy od prognozy dla całej Unii, która wynosi -7,4%.
Po stronie popytu w kolejnym kwartale na rynku będą dominowały umowy krótkoterminowe i przedłużenia. Po stronie podaży możemy spodziewać się mniejszej liczby nowych inwestycji m.in. ze względu na bardziej restrykcyjne warunki finansowania nowych obiektów. Natomiast firmy, które dotychczas nie korzystały z e-commerce, będą musiały dostosować swoją strategię pod ten kanał, co może wpłynąć na większe zapotrzebowanie na inwestycje miejskie związane z obsługą logistyki ostatniej mili. Jedną z konsekwencji pandemii może być deglobalizacja łańcuchów dostaw. Firmy będą zainteresowane zwiększeniem bezpieczeństwa w tym zakresie, a Polska przez wzgląd na bycie ważną lokalizacją „near-shoring” w Europie i dobrze zintegrowaną z europejskimi łańcuchami dostaw i sieciami transportowymi wyrasta na głównego beneficjenta tej sytuacji.

KOMENTARZE

Krzysztof Mucha, Business Development Manager, BIK Branża magazynowa pozostaje w dobrej kondycji i jest stosunkowo odporna na kryzys spowodowany koronawirusem. Należy jednak pamiętać, że „cykl produkcyjny” centrów logistycznych jest rozciągnięty w czasie. Obecnie nadal większość inwestycji będących w trakcie realizacji została rozpoczęta jeszcze przed pandemią. Prace na budowach nie były wstrzymywane, więc podaż nowych powierzchni przez kolejne miesiące będzie wysoka. Ciekawe będą natomiast dane mówiące o skali rozpoczynanych obecnie nowych inwestycji. W ramach funkcjonowania firmy Biuro Inwestycji Kapitałowych nie stwierdzamy istotnych problemów związanych z kontynuacją działalności operacyjnej. Mamy dostępne powierzchnie do wynajęcia we Wrocławiu oraz Krakowie, które cały czas cieszą się sporym zainteresowaniem ze względu na standard oraz bardzo dobrą lokalizację. W kolejnych miesiącach na rynku spodziewamy się pewnego ograniczenia skali projektów spekulacyjnych. W ramach BIK uzależniamy rozpoczynanie kolejnych przedsięwzięć magazynowych od podpisania wstępnych umów najmu przynajmniej na część planowanych powierzchni. W dłuższej perspektywie mamy jednak przekonanie o powrocie do dynamicznego trendu wzrostowego, z jakim mieliśmy do czynienia w ostatnich latach. Pod względem posiadanego banku ziemi jesteśmy do tego bardzo dobrze przygotowani.

Kamil Nurek, Asset Manager, Hines Polska Rynek magazynowy wciąż pozostaje najbardziej odporny na negatywne skutki pandemii w porównaniu do innych nieruchomości komercyjnych. Spadek konsumpcji w ostatnich miesiącach spowodował zwiększoną potrzebę magazynowania wielu dóbr. Z drugiej strony, obiekty logistyczne musiały obsłużyć więcej zamówień składanych online. W miarę znoszenia obostrzeń, popyt na różne produkty będzie stopniowo wzrastał, a wielu konsumentów wróci do tradycyjnych form robienia zakupów. Spodziewamy się jednak, że pandemia zwiększy udział e-commerce w strukturze handlu długoterminowo. To przełoży się na wzrost zapotrzebowania na magazyny, zwłaszcza na zlokalizowane w miastach lub na ich obrzeżach obiekty „ostatniej mili”. W dłuższej perspektywie pandemia może spowodować przenoszenie produkcji na rynki europejskie, aby uniezależnić się od dostawców z Azji. Polska, dzięki swojemu położeniu w centralnej części Europy, przystępnym cenom najmu, dobrze rozwiniętej infrastrukturze transportowej oraz relatywnie niskim kosztom siły roboczej, może być atrakcyjną lokalizacją w procesie skracania łańcucha dostaw.

Radosław T. Krochta, prezes zarządu, MLP Group Pomimo pandemii koronawirusa SARS-CoV-2 branża magazynowa z naszej perspektywy pozostaje silna i perspektywiczna, a zapotrzebowanie na nowoczesne magazyny utrzymuje się na wysokim poziomie. W ramach MLP Group prowadzimy normalną działalność operacyjną, czyli biznes „as usual”. Wszystkie inwestycje realizujemy zgodnie z harmonogramem i podpisujemy nowe umowy najmu. Duży popyt pochodzi od firm z sektora e-commerce, ale także od firm logistycznych i handlowych. Zakładamy, że niepewność gospodarcza wywołana koronawirusem, w średniej i długiej perspektywie, znacznie zwiększy sprzedaż sklepów internetowych kosztem zakupów w sklepach stacjonarnych. W efekcie zwiększy się również istotnie zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową. Jesteśmy do tego dobrze przygotowani. Nasz potencjał zabudowy na posiadanych gruntach wynosi obecnie blisko 1,3 mln mkw., co oznacza możliwość niemal podwojenia obecnej oferty. Posiadamy również działki i szereg umów rezerwacyjnych na zakup nowych gruntów pod planowane parki logistyczne nie tylko w Polsce, ale również w Niemczech, Rumunii i Austrii. Ze względu na bezpieczeństwo naszych inwestycji nowe projekty będziemy jednak uruchamiać na podstawie zawartych wcześniej umów najmu, ograniczając udział powierzchni spekulacyjnych.

Mariusz Jaromin, Business Development Manager, Global Retail and E-commerce, DB Schenker Ekonomiści biorą pod uwagę różne scenariusze dotyczące przyszłości polskiej gospodarki w obliczu pandemii. Rozpoczęło się odmrażanie, ale mimo wszystko dla wielu firm nadal jest to trudny czas. Ze spadkiem wolumenów musieli zmierzyć się m.in. producenci alkoholi – w wyniku zamknięcia barów, restauracji czy odwołania imprez. Kwestia wzrostu zapotrzebowania na te i wiele innych produktów będzie zależeć m.in. od utrzymywania się społecznej izolacji i obaw Polaków dotyczących przebywania w miejscach publicznych. Niewiele branż może oczekiwać wzrostów sprzedaży w wyniku pandemii – w ostatnich miesiącach strat nie odnotowali np. producenci artykułów higienicznych i chemii przemysłowej. Nie przewiduję w najbliższym czasie zwiększenia zapotrzebowania na długoterminowy najem powierzchni magazynowych, natomiast na początku marca w związku z pandemią klienci zwracali się z zapytaniami dotyczącymi krótkoterminowego najmu. Wynikało to z konieczności ulokowania towarów z rozładowywanych statków, które dopłynęły do kraju po wprowadzeniu ograniczeń w handlu tradycyjnym. Obecnie sytuacja się zmienia, ponieważ firmy ostrożniej zamawiają produkty u swoich dostawców. Jednak niektóre artykuły nadal zalegają w magazynach. Wyzwaniem np. dla branży fashion jest sprzedaż kolekcji wiosennej – obecnie składowanie towarów generuje koszty i firmy muszą przeanalizować swoją kondycję finansową, by podjąć decyzję o ich przechowaniu w magazynach do kolejnego sezonu.

Patrycja Wojciechowska, Development Director, Central Europe, Mountpark Analizując obecną sytuację, a przede wszystkim jej wpływ na nasze codzienne życie, jesteśmy przekonani o wystąpieniu zmian na rynku powierzchni logistycznych. Ostatnie kilka miesięcy to lawinowy wręcz wzrost udziału handlu internetowego. Zwiększone obroty w tym sektorze rynku powodują widoczny i wręcz nadspodziewany wynajem powierzchni magazynowej, a udział powierzchni dedykowanej dla e-commerce stale rośnie. Sukces w branży e-commerce to przede wszystkim szybkość reakcji na przesłane zamówienie i ekspresowa dostawa. Kluczem do spełnienia wymogów klientów jest posiadanie towaru w magazynie, którego lokalizacja zapewnia możliwość natychmiastowej reakcji, a zatem znajduje się przy głównych ciągach komunikacyjnych. Covid-19 to jednak przede wszystkim ograniczenia – ograniczenia w przemieszczaniu się i szeroko rozumianych kontaktach bezpośrednich. Można więc spodziewać się trendu polegającego na realizowaniu centrów łańcucha dostaw znajdujących się bliżej potencjalnych nabywców. Ten sam trend może również dotyczyć produkcji, szczególnie w jej ostatniej fazie, często obecnie przyjmującej formę indywidualizacji lub dopasowania do finalnego nabywcy. Warto jednak przyjrzeć się powierzchni logistycznej nieco bliżej. Moim zdaniem będziemy obserwować zmiany w projektach magazynów wynikające z konieczności zachowania dystansu społecznego oraz zaostrzonych procedur higienicznych. Najszybciej zaobserwujemy je w sposobie organizacji miejsc dla kierowców, przestrzeniach biurowych i socjalnych. Zwiększenie bezpieczeństwa w łańcuchu dostaw może stanowić przyszłą wartość na rynku usług komercyjnych.

Bartłomiej Hofman, Managing Director, P3 w Polsce Rynek magazynowy ze względu na funkcje, jakie pełni, dotychczas został najmniej dotknięty negatywnymi skutkami zamrożenia gospodarek na całym świecie. Jeśli chodzi o nasze inwestycje, to projekty, które były wcześniej zaplanowane, toczą się zgodnie z planem. Na ten moment nie widzimy niepokojących ruchów ze strony najemców, które mogłyby świadczyć o zmniejszonym zapotrzebowaniu na najlepsze powierzchnie na polskim rynku w dłuższym okresie. Obserwujemy jednak, że niektóre branże takie jak np. spożywcza, farmaceutyczna czy e-commerce, sąbardziej odporne od innych. Dlatego też w sposób przemyślany podchodzimy do bieżących i przyszłych możliwości inwestycyjnych. Na rynku nadal panuje niepewność, którą uwzględniamy przy planowaniu i rozpoczynaniu kolejnych projektów. Oczywiście liczymy się z tym, że najbliższe miesiące mogą przynieść kolejne zmiany na rynku. Nie możemy zapominać, że magazyny są elementem większego procesu – częścią złożonego łańcucha dostaw i ewentualne zawirowania gospodarcze w tym na przykład spadek konsumpcji również mają wpływ na ten segment rynku. Z drugiej strony, możliwe jest, że pojawią się firmy europejskie, które będą chciały przenosić swoją produkcję z Chin do Europy, aby w ten sposób chronić się przed skutkami zastoju i zminimalizować ryzyko ograniczenia dostaw, z jakim mieliśmy ostatnio do czynienia. Taki trend występuje już w Japonii. Oczywiście przenoszenie produkcji nie jest prostym, a raczej długotrwałym, procesem, ale niewykluczone, że będziemy go obserwować także na rynkach europejskich, w tym polskim. Bardzo trudno dokładnie prognozować na podstawie niewielu informacji, które mamy na ten moment, jaki wpływ sytuacja związana z pandemią koronawirusa będzie miała na rynek powierzchni magazynowych i logistycznych w dłuższej perspektywie kilku kwartałów. Musimy jeszcze poczekać aż będziemy mieli więcej danych.

Paweł Sapek, Senior Vice President, Regional Head na region Europy Środkowej w Prologis Biorąc pod uwagę podstawowe wskaźniki, rynek nieruchomości logistycznych jest w lepszej sytuacji w porównaniu z innymi sektorami nieruchomości. Jest tak ze względu na potencjalny wzrost długoterminowego popytu związany z dynamicznym wzrostem handlu elektronicznego oraz zwiększaniem przez najemców poziomów zapasów o 5-10%, tak aby zachować odpowiednią odporność. Potwierdzają to analizy Działu Badań Prologis, który stale śledzi napływające dane i na ich podstawie wskazuje wyłaniające się trendy. Nasi eksperci opracowują raporty dotyczące wpływu Covid-19 na branżę nieruchomości logistycznych. Szacunki wzrostu oparte są w nich na oczekiwaniach, że reorganizacja łańcuchów dostaw w celu realizacji większej liczby zamówień powinna zwiększyć popyt netto. W przypadku Europy obecny średni poziom penetracji e-handlu wynosi 11%, natomiast wzrost handlu elektronicznego o każde 100 punktów bazowych może przełożyć się na zwiększenie popytu na nieruchomości logistyczne o niemal 2 mln mkw. Klienci Prologis z sektora e-commerce odpowiadali na rynku europejskim za 40% nowych umów najmu w marcu i kwietniu – to wynik znacznie lepszy w porównaniu do 20% przed wybuchem pandemii. Firmy z branży spożywczej, medycznej, produktów konsumenckich i różnorodnej sprzedaży detalicznej przyczynią się w najbliższym czasie do wzrostu popytu na nieruchomości logistyczne i przyniosą jej najbardziej trwałe skutki. Klienci z tych sektorów stanowią około jednej trzeciej portfolio Prologis i już teraz odpowiadają za zdecydowaną większość bazy klientów nieruchomości logistycznych spośród wszystkich sektorów gospodarki. To właśnie oni powinni być motorem zmian w rzeczywistości post-Covid. W związku z potrzebą coraz większej liczby dostaw bezpośrednio do klienta i koniecznością szybkiego uzupełniania towarów na półkach w dalszym ciągu będzie zwiększać się atrakcyjność nieruchomości logistycznych zlokalizowanych jak najbliżej konsumentów końcowych. Tym samym rynek kapitałowy będzie nadal sprzyjał wysokiej jakości nieruchomościom w kluczowych lokalizacjach, w tym obiektom typu Last Touch i miejskim centrom dystrybucji.

Waldemar Witczak, dyrektor regionalny, SEGRO Pandemia Covid-19 odcisnęła piętno na wielu branżach, którym przyszło się zmierzyć z trudną sytuacją gospodarczą. Jak wynika z rynkowych obserwacji, istnieją jednak sektory, które w trakcie trwania epidemii, zanotowały wzrosty. Wśród nich jest m.in. branża e-commerce, której rozwój jest wypadkową takich czynników, jak zwiększenie zainteresowania zakupami online oraz przeniesienie biznesu stacjonarnego do sieci. Nie ulega wątpliwości, że to właśnie sektor e-handlu jest i w najbliższej przyszłości będzie jedną z sił napędowych dla rynku nieruchomości magazynowych, głównie ze względu na zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową, rozwój logistyki ostatniej mili oraz potrzebę skracania łańcucha dostaw. Jednocześnie trzeba podkreślić, iż ze względu na obecną sytuację, zachowania przedsiębiorców są różne – jedni decydują się na kontynuację działań, które rozpoczęły się przed wybuchem pandemii, inni na pewien czas wstrzymali ekspansję, a jeszcze kolejni są właśnie teraz bardziej aktywni i poszukują do prowadzenia swojego biznesu dodatkowych powierzchni magazynowych. Nam, jako deweloperowi nieruchomości magazynowych, ale i zarządcy obiektów, zależy przede wszystkim na tym, aby nasi potencjalni i obecni klienci mieli poczucie bezpieczeństwa oraz wsparcia z naszej strony, dlatego podobnie jak dotychczas, stawiamy w naszym biznesie na pielęgnowanie relacji oraz odpowiadanie na indywidualne potrzeby klientów.

.