Rynek magazynowy w I kwartale 2023 – rekord nowej podaży

Jak wynika z najnowszego raportu międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, początek roku w sektorze magazynowym w Polsce stanął pod znakiem najwyższej w historii nowej podaży dostarczonej przez deweloperów. Mimo że aktywność najemców kontynuuje trend spadkowy, Polska pozostaje jednym z najszybciej rosnących rynków powierzchni magazynowo – logistycznych w Europie.

Prawie 50% udziału renegocjacji w ramach podpisanych umów

W pierwszym kwartale 2023 roku całkowity wolumen transakcji najmu na rynku magazynowym wyniósł 1,2 mln mkw. Taki wynik oznacza kontynuację tendencji spadkowej w porównaniu do średniej kwartalnej z lat 2021-2022, kiedy podpisane umowy najmu oscylowały w granicach 1,7 mln mkw. wynajętej powierzchni. Należy jednak podkreślić, że tegoroczne otwarcie roku wciąż utrzymuje się nieco powyżej średniej zanotowanej w latach 2019-2020 i wynoszącej 1,1 mln mkw.

Największe nowe umowy zawarte w ciągu pierwszych trzech miesięcy roku zostały podpisane przez firmę SHEIN w regionie Wrocławia (55 000 mkw.), MCG EastBridge w regionie Krakowa (36 700 mkw.) oraz przez firmę Regesta, która wynajęła łącznie 68 000 mkw. w dwóch lokalizacjach w regionie Trójmiasta (35 250 mkw.) oraz na Śląsku (32 850 mkw.).

Popyt netto, obejmujący nowe umowy, umowy BTS oraz rozbudowy, spadł o 42% r/r do 661 000 mkw. i odpowiadał za 55% całkowitego wolumenu transakcji.

– Obecne otoczenie rynkowe sprawia, że najemcy ostrożniej podejmują decyzje o ekspansji lub relokacji, o czym świadczy wzrost udziału renegocjacji, które już drugi kwartał z rzędu odpowiadały za 45% popytu. Mimo to Polska nadal jest jednym z najszybciej rozwijających się rynków logistycznych, a czołowi deweloperzy kontynuują aktywność budowlaną. To świadczy o silnym przekonaniu inwestorów o dalszym długoterminowym wzroście, a ten będzie napędzany przed rozwój e-commerce i produkcji. Już teraz widzimy, że firmy produkcyjne przenoszą część swoich operacji, między innymi do Polski, w celu skrócenia i zabezpieczenia łańcucha dostaw w Europie – komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

Pierwszy kwartał z rekordową nową podażą

W marcu 2023 roku całkowita podaż powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęła 29,9 mln mkw., co oznacza 21-procentowy wzrost r/r.

– W ciągu trzech pierwszych miesięcy tego roku deweloperzy dostarczyli na rynek ponad 1,9 mln mkw., co jest najwyższym wynikiem odnotowanym w pojedynczym kwartale w historii sektora magazynowego w Polsce. Jednocześnie, w tym czasie firmy deweloperskie rozpoczęły budowę projektów o łącznej powierzchni 825 000 mkw. Oznacza to powrót aktywności developerskiej po słabym czwartym kwartale poprzedniego roku, kiedy na rynek wprowadzono jedynie 300 000 mkw. Tym samym na koniec marca w budowie pozostawało ponad 2,1 mln mkw. powierzchni magazynowej, a ponad połowa, bo 54% powierzchni dotyczyła inwestycji spekulacyjnych – tłumaczy Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.

Taki rezultat sygnalizuje pozytywną reakcję deweloperów na niedobór dostępnej powierzchni magazynowej, który był obserwowany w ubiegłym roku i pomoże zaspokoić zapotrzebowanie firm poszukujących nowo wybudowanych powierzchni, które będą dostępne „od ręki”. – Perspektywy rozwoju będą w dużej mierze zależeć od czynników związanych z dynamiką popytu i kosztami finansowania. Obecnie najbardziej aktywne są te firmy, które mogą korzystać z własnego kapitału – dodaje Damian Kołata.

Wskaźnik pustostanów w pierwszym kwartale 2023 wzrósł do 6,4% (+3,2 pp. r/r), co plasuje go nieznacznie powyżej 5-letniej średniej (5,5%). Największe zmiany w ujęciu rocznym dotyczyły województwa świętokrzyskiego (+12,4 pp.), podlaskiego (+10,0 pp.), zachodniopomorskiego, (+8,3 pp.) oraz województwa lubuskiego (+ 6,5 pp.). Regionalne rynki magazynowe o najniższym wskaźniku pustostanów to województwo pomorskie (1%) i małopolskie (2%).

Nadchodzi okres stabilizacji czynszów

2022 rok stanął pod znakiem wzrostu czynszów na wielu europejskich rynkach magazynowych, co było wynikiem wysokiej inflacji, podwyżek stóp procentowych, zwiększonych kosztów budowy, niskiej dostępności powierzchni magazynowej i rosnących kosztów finansowania inwestycji. Dalszy wzrost stawek odnotowano również w pierwszym kwartale 2023 roku.

– Zaczynamy już jednak dostrzegać pewne oznaki stabilizacji, zwłaszcza, jeśli weźmiemy pod uwagę zwiększoną dostępność magazynów i bardziej przewidywalne koszty budowy niż rok temu – komentuje Adrian Semaan.

Czynsze bazowe dla projektów typu big-box mieszczą się w przedziale 3,60-6,85 EUR/mkw. miesięcznie, w zależności od lokalizacji. Czynsze dla projektów typu SBU/City Logistics są wyższe i wynoszą 5,00-7,50 EUR/mkw. miesięcznie. Dzięki ograniczeniu zachęt finansowych oferowanych najemcom, czynsze efektywne są niższe o maksymalnie 15-20% od czynszów podstawowych.