Rynek nieruchomości logistycznych w obliczu epidemii COVID-19

Łańcuchy dostaw nadal odgrywają kluczową rolę. Mimo iż nie ma pewności co do warunków panujących w najbliższej przyszłości, recesja staje się coraz bardziej prawdopodobna. Prologis zidentyfikował pięć obszarów, które w najbliższym czasie będą kształtowały sytuację rynkową.

Ostatnie wydarzenia na świecie wyłoniły dwa nowe czynniki strukturalne napędzające popyt: konieczność zwiększenia zapasów, ponieważ w łańcuchach dostaw nacisk kładzie się na odporność, a nie na wydajność, oraz kolejny wzrost upowszechnienia handlu elektronicznego.

Pięć trendów, które w najbliższym czasie będą kształtować warunki na rynku nieruchomości logistycznych:

1. COVID-19 i recesja. Epidemia koronawirusa w USA i Europie stała się ogromnym wyzwaniem, kluczowego znaczenia nabierają podejmowane obecnie działania naprawcze. Na najbardziej dotkniętych rynkach aktywność gospodarcza praktycznie ustała, co potencjalnie stwarza duże ryzyko dla małych i średnich przedsiębiorstw. Popyt na nieruchomości logistyczne ucierpi, jednak skala zmian jest na razie trudna do oszacowania. W odpowiedzi na pogarszającą się sytuację gospodarczą, rządy na całym świecie wprowadzają konkretne rozwiązania podatkowe i finansowe starając się w ten sposób łagodzić sytuację.
2. Szybka dynamika zmian. W ostatnich kilku latach popyt na nieruchomości logistyczne stale przewyższał oczekiwania rynku. Dzięki modernizacji łańcucha dostaw i upowszechnieniu handlu elektronicznego, co roku notowany był wzrost popytu o 76-91,5 mln mkw. Wskaźnik pustostanów w Stanach Zjednoczonych spadł z 10% w 2010 r. do rekordowo niskiego poziomu poniżej 5% w 2019 r. To oznacza, że aby powrócić do poziomu równowagi wynoszącego 7%, musiałoby teraz zostać zwolnione niemal 107 mln mkw. powierzchni logistycznych.
3. Odporność w obliczu zróżnicowanego popytu. W lutym i na początku marca br., czyli już w okresie rozprzestrzeniania się epidemii, ogólny wskaźnik najmu utrzymywał się na stałym poziomie. Na tym tle wyraźnie wyodrębniają się firmy, które zajmują się obsługą branży związanych z produktami szybko zbywalnymi, zapewniającymi zaspokojenie podstawowych potrzeb konsumentów poprzez handel elektroniczny i szybkie uzupełnianie zapasów w sklepach. W najbliższym czasie większą aktywność będzie można zaobserwować także w sektorze służby zdrowia (sprzęt medyczny, zaopatrzenie medyczne, leki), który stanowi obecnie 5% bazy klientów Prologis pod względem powierzchni najmu. Wzrost ten powinien pomóc zrekompensować możliwe straty klientów z branży eventowej, turystycznej, hotelarskiej i motoryzacyjnej.
4. Dostawy z Chin. Gdy zaczną spływać dostawy z Chin, należy spodziewać się jednorazowego ożywienia w łańcuchach dostaw. Niektórzy klienci już wyrażają obawy odnośnie do swoich możliwości operacyjnych w związku z oczekiwanym skumulowaniem towarów, które będą dostarczone z Chin w kwietniu i maju. W ubiegłym tygodniu, gdy firmy konkurowały o ograniczone możliwości przewozowe, kurs kasowy (spot rate) dla przewozu towarów na Zachodnie Wybrzeże Stanów Zjednoczonych wzrósł o 18% [1].
5. Spowolnienie inwestycji. Deweloperzy przesuwają rozpoczęcie inwestycji, zmniejszyła się też dostępność finansowania projektów budowlanych. Jest to wyraźniej odczuwalne przy inwestycjach spekulacyjnych niż build-to-suit (BTS). Co więcej, prace nad rozpoczętymi już projektami, zlokalizowanymi na obszarach najbardziej dotkniętych epidemią, znacznie zwolniły z powodu restrykcji dotyczących działań budowlanych oraz przerw w pracy organów inspekcyjnych. Podczas gdy obecna sytuacja może wpłynąć na wielkość inwestycji w marcu czy pierwszym kwartale 2020 r., to kolejne podejmowane decyzje wywrą większy wpływ na inwestycje planowane na kwiecień i następne miesiące. W ostatnim cyklu liczba budynków oddanych do użytku spadła o około 50% w ciągu jednego – dwóch kwartałów i o ponad 90% na przestrzeni czterech kwartałów.[2]

Fokus na czynniki strukturalne

 W pierwszym raporcie Prologis wskazywał, że po trwającym obecnie okresie napięcia, popyt na nieruchomości logistyczne powinien wzrastać według funkcji schodkowej w wyniku rosnącego poziomu zapasów i większego upowszechnienia handlu elektronicznego (gospodarka „zostań w domu”). Aktywność rynków w ostatnich tygodniach potwierdza działanie tych czynników strukturalnych.

• Wyższy poziom zapasów – w łańcuchach dostaw odporność ważniejsza niż wydajność. Braki towaru w magazynach oraz utracone przychody to niestety w ostatnich tygodniach codzienność i trudna lekcja, szczególnie w obliczu spadających kosztów prowadzenia zapasów oraz wyjątkowo niskich stóp procentowych. Ponadto wahania, na jakie narażone są łańcuchy dostaw –  najpierw spowolnienie, a teraz nacisk na dystrybucję produktów – podkreślają potrzebę elastyczności i umiejętności planowania z wprzedzeniem. Z szacunków dotyczących nieruchomości przemysłowych w USA wynika, że wzrost całkowitych zapasów przedsiębiorstw o jedyne 5% może przełożyć się nawet na 150-200 mln mkw. zapotrzebowania na dodatkową powierzchnię.
• Wzrosty w handlu elektronicznym. Zakupy przez Internet są w tym trudnym czasie rozwiązaniem nie do przecenienia. Większa liczba konsumentów – nawet tych, którzy dotychczas unikali tej formy zakupów – wybiera obecnie dostawę do domu. Liczba pobrań aplikacji służących do zamawiania zakupów spożywczych osiągnęła rekordowy poziom. Wyszukiwanie frazy „dostawa zakupów spożywczych” w Google wzrosło globalnie o 450% w stosunku do marca ubiegłego roku [3]. W ostatnim kwartale zeszłego roku [4] 11% transakcji handlu detalicznego w USA odbyło się przez internet. Epidemia Covid-19 wpływa na zmianę zachowań konsumenckich, co nie tylko przyspieszy tempo upowszechnienia zakupów online, ale także zwiększy wartość tak zawieranych transakcji.

Recesja przekłada się na niższy poziom ogólnej działalności gospodarczej oraz na opóźnienia w procesie decyzyjnym klienta w odniesieniu do wszystkich rodzajów nieruchomości, w tym logistycznych. Prologis Research zidentyfikował dla sektora logistyki kilka potencjalnie pozytywnych czynników kompensujących. Jednak na określenie ich względnego znaczenia, ogólnego wpływu i wyników w ujęciu bezwzględnym potrzebny jest czas.

Przypisy końcowe
1. Wskaźnik Shanghai Containerized Freight
2. CBRE-EA
3. Apptopia, Google Trends, stan na 17 marca 2020 r.
4. U.S. Census (spis ludności USA)

(Prologis)