Rynek nieruchomości magazynowych

Na koniec 2011 r. w budowie pozostawało ok. 370.000 mkw. magazynów – dwukrotnie więcej niż w tym samym okresie roku poprzedniego, a zasoby osiągnęły 7 mln mkw. Największymi rynkami magazynowymi w Polsce pozostają: Warszawa, Górny Śląsk, Poznań, Polska Centralna i Wrocław, które skupiają ok. 93% zasobów. Dzięki coraz lepszej infrastrukturze drogowej dynamicznie rozwijają się także regiony: trójmiejski, krakowski, rzeszowski, toruński i szczeciński. W najbliższych latach przewiduje się powstanie nowych parków magazynowych w największych miastach we wschodniej Polsce, w których dotychczas nie obserwowano aktywności deweloperskiej ze względu na słabą infrastrukturę oraz ograniczony popyt.

Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową w 2011 r. wyniósł blisko 1.900.000 mkw. Rekordowy pod względem wynajętej powierzchni był III kwartał, kiedy wolumen transakcji znacznie przekroczył poziom 500.000 mkw. Najwięcej było nowych umów najmu (62% wolumenu), kontynuacje stanowiły 32%, a rozszerzenia powierzchni 6%. Tak jak w latach ubiegłych najwyższy udział w popycie mieli operatorzy logistyczni (31%), sieci sklepów (14%) oraz branża motoryzacyjna (11%). Zainteresowanie najemców skupiło się przede wszystkim na magazynach położonych w regionie Warszawy (41%), Górnego Śląska (20%), Wrocławia (12%) i Poznania (11%).

W 2011 r. ukończono budowę blisko 400.000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Największą podaż odnotowano w regionie Górnego Śląska (28%), Warszawy (18%) i Rzeszowa (15%). Znaczącymi projektami zrealizowanymi w ostatnim roku były: produkcyjno-magazynowy obiekt BTS dla firmy Zelmer w Rzeszowie (33.000 mkw.) wybudowany przez dewelopera Panattoni, Park Logistyczny Podgrodzie zlokalizowany w regionie rzeszowskim (30.000 mkw.), kolejna faza parku magazynowego Tulipan Park Gliwice dewelopera SEGRO (26.000 mkw.) oraz rozbudowa obiektu PointPark w Poznaniu (23.000 mkw.). Obecnie trwa budowa ok. 370.000 mkw. magazynów, w dużej części obiektów typu built-to-suit. Inwestycje tego rodzaju zapewniają deweloperowi stały dochód z najmu (zazwyczaj przez 5 lat lub więcej w zależności od lokalizacji), a klientowi pozwalają na wynajem magazynu o specyfikacji technicznej dostosowanej do jego potrzeb. Aby otrzymać finansowanie nowej inwestycji, deweloperzy muszą jeszcze przed rozpoczęciem budowy zabezpieczyć znaczącą część planowanej powierzchni przedwstępnymi umowami najmu (pre-lease)na okres minimum 4 lub 5 lat. Dzięki temu ok. 90% powstających obecnie magazynów jest już wynajętych. Najwięcej nowoczesnej powierzchni magazynowej buduje się w regionie warszawskim (96.000 mkw.), poznańskim (64.000 mkw.) oraz wrocławskim (63.000 mkw.).

Mniej pustostanów

Ponieważ popyt przewyższył podaż, prawie we wszystkich regionach kraju zmniejszyła się ilość pustostanów. Na koniec 2011 r. w Polsce było blisko 845.000 mkw. niewynajętej powierzchni, a współczynnik pustostanów wyniósł 12%, co oznacza spadek o blisko 3 punkty procentowe w porównaniu z końcem 2010 r. Najwięcej wolnej powierzchni (w liczbach bezwzględnych) jest dostępnej w strefie Warszawa-Okolice (385.000 mkw.) oraz na Górnym Śląsku (108.000 mkw.). Jednak najwyższe współczynniki pustostanów mają mniejsze rynki, np. Szczecin (52%) i Rzeszów (38%), które charakteryzują się dość ograniczonymi zasobami. Najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętej dotyczy obecnie Poznania (3,9%), Górnego Śląska (7,8%), Krakowa (8,7%) oraz Wrocławia (9,1%). Obniżenie poziomu pustostanów wpłynęło na niewielki wzrost czynszów prawie we wszystkich regionach. Najwyższe czynsze nominalne notowane są obecnie w miejskiej strefie Warszawy (4,50-5,80 EUR/mkw./miesiąc), a najniższe w Polsce Centralnej (2,80-3,90 EUR/mkw./miesiąc) i na przedmieściach stolicy (2,90-3,60 EUR/mkw./miesiąc). W pozostałych regionach stawki wynoszą średnio od 3,20 do 4,00 EUR/mkw./miesiąc.

Region warszawski

Region warszawski jest największym rynkiem magazynowym w Polsce. W 2011 r. podaż nowej powierzchni wyniosła blisko 72.000 mkw., dzięki czemu zasoby zbliżyły się do 2,65 mln mkw. Największymi obiektami oddanymi do użytku w tym czasie były: pierwszy magazyn w Good Point Puławska II (22.000 mkw.) oraz budynek dla firmy Danone w Panattoni Park Święcice (17.000 mkw.). Rynek magazynowy stolicy rozwija się w dwóch strefach: w granicach administracyjnych miasta – Warszawa Miasto oraz w promieniu od 12 do 50 km od centrum stolicy – Warszawa Okolice. Zasoby miejskiej strefy magazynowej (22% zasobów regionu) tworzą obiekty głównie z trzech rejonów, Białołęki, Targówka i Włochów. Natomiast strefa warszawskich przedmieść (78% zasobów regionu) rozwija się na zachód i południe od stolicy (m.in. Błonie, Janki, Piaseczno, Pruszków, Sochaczew). W 2011 r. w Warszawie wynajęto blisko 778.000 mkw. magazynów, co oznacza zwiększenie wolumenu transakcji o 73% w stosunku do roku poprzedniego. Większość umów zawarto w strefie podmiejskiej (80%), ale to w granicach administracyjnych miasta popyt wzrósł dwukrotnie. Ilość pustostanów w regionie zmniejszyła się, a współczynnik niewynajętej powierzchni wyniósł 17,3% na koniec 2011 r.

Region górnośląski

Górny Śląsk to jeden z największych okręgów przemysłowych Europy i drugi pod względem wielkości rynek magazynowy Polski. Swoją atrakcyjność zawdzięcza bardzo dobrze rozwiniętej infrastrukturze drogowej, dużej koncentracji przemysłu, bezpośrednim inwestycjom zagranicznym (szczególnie w przemyśle motoryzacyjnym) oraz korzystnemu położeniu. Na koniec 2011 r. zasoby Górnego Śląska wyniosły 1.386.000 mkw. W 2011 r. do użytku oddano blisko 115.000 mkw. powierzchni, czyli ponad 28% wszystkich zbudowanych w tym czasie magazynów w Polsce. Największymi obiektami powstałymi w regionie były kolejne fazy SEGRO Industrial Park Tychy (35.000 mkw.), Tulipan Park Gliwice (26.000 mkw.) oraz Panattoni Park Mysłowice (18.000 mkw.). Tak jak w latach poprzednich Górny Śląsk odnotował największy wolumen transakcji najmu pośród rynków regionalnych. W 2011 r. w regionie wynajęto ok. 375.000 mkw. powierzchni magazynowej. Jednak w stosunku do roku 2010 oznacza to spadek o 16%. Obecnie na Górnym Śląsku dostępnych jest ok. 108.000 mkw. wolnej powierzchni najmu, a wskaźnik pustostanów jest jednym z najniższych w kraju i wynosi 7,8%. W stosunku do grudnia 2010 r. poziom pustostanów obniżył się o 4,4 punktu procentowego, co przełożyło się na niewielki wzrost czynszów.

Polska Centralna

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej Polski Centralnej wynoszą prawie 940.000 mkw. Parki magazynowe koncentrują się w: Łodzi (27% zasobów), Piotrkowie Trybunalskim (35%), Rawie Mazowieckiej (6%) oraz Strykowie (32%). Kolejne magazyny powstają w dwóch nowych ośrodkach – Pabianicach i Radomsku. Podaż powierzchni magazynowej w 2011 r. wyniosła ponad 25.000 mkw., a największym oddanym do użytku obiektem była kolejna faza Panattoni Park Łódź East (12.000 mkw.). Popyt nieznacznie wzrósł w stosunku do poprzedniego roku i osiągnął poziom ok. 190.000 mkw. (wzrost o 6%). W strukturze zawartych transakcji dominowały odnowienia dotychczasowych umów (65% wolumenu). W porównaniu do końca 2010 r. współczynnik pustostanów obniżył się o ponad 3 punkty procentowe i w grudniu 2011 r. wyniósł 10,4%. Czynsze nieznacznie spadły i w zależności od lokalizacji, dostępności powierzchni i typu magazynu są dość zróżnicowane. Najwięcej trzeba zapłacić za wynajem powierzchni w obiektach typu small business units w Łodzi (4,00-4,50 EUR/mkw./miesiąc), najmniej w typowych halach magazynowych położonych w rejonie Piotrkowa Trybunalskiego (2,80-3,20 EUR/mkw./miesiąc).

Region poznański

Na koniec 2011 r. zasoby magazynowe rynku poznańskiego wyniosły ponad 940.000 mkw. Większość magazynów koncentruje się wzdłuż autostrady A2 (Gądki, Komorniki, Krzesiny, Luboń) oraz drogi ekspresowej S7 (Sady). Pojedyncze parki znajdują się również w Bugaju, Koninie i Swarzędzu, a kolejne, budowane na zasadach built-to-suit przez dewelopera Panattoni, powstaną w Gorzowie Wielkopolskim (BTS Faurecia) i Świebodzinie (BTS Recaro). Podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w regionie poznańskim w 2011 r. wyniosła prawie 45.000 mkw., a największym obiektem oddanym do użytku w tym czasie była kolejna faza rozbudowy PointPark Poznań (23.000 mkw.). Obecnie w budowie znajduje się ponad 64.000 mkw., o 40% więcej niż na koniec 2010 r. Zwiększającym się zasobom magazynowym towarzyszy szybko rosnący popyt. Wolumen transakcji w 2011 r. wzrósł o 27% w stosunku do poprzedniego roku i osiągnął poziom ok. 200.000 mkw. W wyniku wysokiego popytu ilość niewynajętej powierzchni zmniejszyła się, a współczynnik pustostanów na koniec 2011 r. wyniósł 3,9% (spadek o 4,4 punktu procentowego). Czynsze utrzymały się na niezmienionym poziomie.

Region wrocławski

Zasoby magazynowe regionu wrocławskiego na koniec 2011 r. wyniosły ok. 650.000 mkw. Większość powierzchni magazynowej znajduje się w parkach położonych poza Wrocławiem, wzdłuż autostrady A4 i drogi krajowej nr 8. Dużą popularnością wśród potencjalnych najemców cieszy się również obszar sąsiadujący z nowo oddaną obwodnicą miasta, gdzie deweloperzy zabezpieczyli grunty i rozważają realizację kolejnych inwestycji. W rejonie Wrocławia podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w 2011 r. wyniosła 21.000 mkw. W bieżącym roku będzie większa, ponieważ na koniec 2011 r. w budowie znajdowało się ponad 63.000 mkw. powierzchni. Największym realizowanym obecnie projektem magazynowym we Wrocławiu jest pierwsza faza parku Goodman Wrocław East Logistics Center (27.000 mkw.). W 2011 r. popyt był prawie dwukrotnie wyższy niż rok wcześniej i wyniósł ponad 220.000 mkw. Dzięki temu stopa pustostanów spadła o blisko 4 punkty procentowe i wyniosła 9,1% na koniec 2011 r. Czynsze nominalne były stabilne i utrzymywały się w przedziale 3,00-3,90 EUR/mkw./miesiąc.

Region trójmiejski

Region Trójmiasta, z zasobami wynoszącymi ponad 140.000 mkw., jest szóstym pod względem wielkości rynkiem magazynowym Polski i jednym z najszybciej rozwijających się w kraju. O jego atrakcyjności stanowią porty morskie w Gdyni i Gdańsku oraz rozwinięta infrastruktura drogowa. Podaż w 2011 r. wyniosła 9.000 mkw. (kolejny obiekt parku Panattoni Park Gdańsk). Obecnie w budowie znajduje się blisko 30.000 mkw. powierzchni magazynowej, a największym realizowanym projektem jest Gdańsk Kowale II (23.000 mkw.) budowany przez dewelopera 7R. Wielu uznanych deweloperów, jak Goodman czy SEGRO, zabezpieczyło sporo gruntów, na których planują realizację kolejnych obiektów w najbliższych latach. W 2011 r. popyt znacząco wzrósł i wyniósł 60.000 mkw. Współczynnik pustostanów był zbliżony do średniej krajowej i ukształtował się na poziomie 10,9%. Czynsze utrzymują się w przedziale 3,30–4,00 EUR/mkw./miesiąc.

Region krakowski

Region stolicy Małopolski dysponuje zasobami powierzchni magazynowych na poziomie 116.000 mkw. Parki koncentrują się wzdłuż obwodnicy Krakowa oraz w południowo-wschodniej części miasta. W 2011 r. zasoby powiększyły się o ponad 46.000 mkw. Oddano do użytku MARR Business Park (12.500 mkw.) oraz zrealizowano I i II fazę Goodman Airport Logistics Centre (34.000 mkw.). Kolejna faza ALC znajduje się obecnie w budowie (19.000 mkw.). Wolumen transakcji w 2011 r. wzrósł ponad dwukrotnie w stosunku do roku poprzedniego i wyniósł ok. 48.000 mkw. Wskaźnik pustostanów na koniec 2011 r. zwiększył się do około 8,7%, a czynsze utrzymały się na dość wysokim poziomie, ok. 4,00 EUR/mkw./miesiąc.

Pozostałe regiony

Regiony rzeszowski, toruński i szczeciński są najmłodszymi i najmniejszymi rynkami nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce. Na koniec 2011 r. zasoby w tych lokalizacjach wyniosły odpowiednio: 80.000 mkw., 72.000 mkw. oraz 46.000 mkw. Magazyny w regionie rzeszowskim koncentrują się w dwóch ośrodkach przy budowanej autostradzie A4 – w okolicach Dębicy (PPL Omega Pilzno 17.000 mkw., Park Logistyczny Podgrodzie 30.000 mkw.) oraz na przedmieściach Rzeszowa (Panattoni Park Rzeszów 33.000 mkw.). Planuje się również nowe obiekty w Mielcu i Korczowej. Rynek magazynowy Torunia tworzą dwa parki: Panattoni Park Toruń (42% zasobów) oraz Goodman Toruń Logistics Centre (58% zasobów), oba w całości wynajęte. Na najbliższe lata planowana jest ich rozbudowa, a także realizacja kolejnych obiektów w regionie. Szczeciński rynek magazynowy stanowi zbudowany spekulacyjnie w 2008 r. Prologis Park Szczecin. W 2011 r. wynajęto ok. 14.000 mkw., co pozwoliło na obniżenie stopy pustostanów z ok. 85% do 52%. Przewiduje się, że deweloperzy będą realizować .