Skuteczna realizacji inwestycji budowlanych – współpraca z architektem

Wszystko zaczyna się w momencie podejmowania decyzji o zakupie terenu inwestycyjnego. Jednak to nie cena i lokalizacja działki budowlanej decyduje o sukcesie inwestycji, albo raczej nie w pierwszej kolejności. Decydujący jest potencjał inwestycyjny nieruchomości, który może być znikomy, pomimo atrakcyjnej ceny i znakomitej lokalizacji. Powodem są pułapki prawne w decyzjach o warunkach zabudowy oraz w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.

Współpraca z architektem jest kluczowa w rozpoznaniu potencjału inwestycyjnego nieruchomości i powinna zostać zainicjowana przed jej zakupem. Oto kilka przesłanek przemawiających za tą tezą:

• Architekt dokona analizy możliwości zabudowy działki budowlanej poprzez zdefiniowanie ograniczeń prawnych, lokalizacyjnych i użytkowych.
• Wskaże szereg działań zmierzających do określenia cech jakościowych terenu inwestycyjnego (m. in. możliwy dostęp do infrastruktury technicznej, charakterystykę geologiczną gruntu, sposób postepowania w zakresie ochrony środowiska).
• Opracuje możliwe warianty zabudowy i wskaże potencjalne korzyści dla inwestora poprzez ich analizę.
• Wskaże zależności pomiędzy planami realizacyjnymi Inwestora, a możliwościami uzyskania właściwych zapisów w decyzji o warunkach zabudowy lub opracuje właściwą interpretacje zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
• Opracuje koncepcje architektoniczno – budowlaną jako właściwą odpowiedź na zamierzenia Inwestora.
• Pozyska dokumentację prawną zmierzającą do realizacji inwestycji.

Działania te podjęte na etapie decyzji o zakupie nieruchomości gruntowej optymalizują proces inwestycyjny i pomagają podjąć decyzję o ewentualnym odstąpieniu od transakcji lub zweryfikowaniu oceny opłacalności przedsięwzięcia biznesowego.

Analiza pewnego przypadku.

Pewien inwestor zdecydował o zakupie nieruchomości gruntowej w centrum Krakowa. Decyzja została podjęta na podstawie przedstawionej przez sprzedającego koncepcji architektonicznej określającej możliwa do uzyskania powierzchnię PUM. Cena została określona w oparciu o wartość kwotową do 1m2 powierzchni PUM.

Szczegółowa analiza przypadku (dokonana po zakupie nieruchomości) wskazała na następujące fakty i ograniczenia:

1. Sprzeczne zapisy w planie miejscowym skutkujące brakiem możliwości określenia możliwej do uzyskania powierzchni użytkowej obiektu.
2. Konieczność odbycia szczegółowych konsultacji z władzami administracji publicznej w kwestii interpretacji sprzecznych zapisów planu miejscowego.
3. Konieczność uzyskania szczegółowych konsultacji z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w celu uzyskania opinii na temat możliwej wielkości planowanej zabudowy.

Efektem szczegółowej analizy było sformułowanie wniosków, z których najważniejszy określał realne szanse na uzyskanie powierzchni użytkowej obiektu na poziomie ok. 50% w stosunku do deklarowanej przez sprzedającego nieruchomość. Wykonana wcześniej koncepcja architektoniczna nie odzwierciedlała rzeczywistego potencjału działki budowlanej i była wykonana w celu maksymalizacji zysku z jej sprzedaży.

Zachęcamy do współpracy z architektem na wstępnym etapie planowania inwestycji budowlanej oraz wspólnej analizy ryzyka inwestycyjnego. Więcej na temat ryzyka inwestycyjnego piszemy na stronach naszego bloga. Zapraszamy do lektury.

Piotr Wiśniewski, architekt

W2 Architekci

pw@w2architekci.com

608411900