Trafione lokalizacje

Panattoni jedna z największych firm developerskich w Stanach Zjednoczonych obecna jest na rynku polskim od niespełna pięciu lat. Co sprawiło, że tak późno zainteresowano się rynkiem polskim? Wszak kraj nasz plasuje się w gronie pięciu najlepiej lokowanych inwestycji w Europie.

Firma Panattoni powstała 25 lat temu na Zachodnim Wybrzeżu Stanów Zjednoczonych i systematycznie rozwijała swoją działalności w kierunku Wybrzeża Wschodniego. W związku z tym ekspansja w Europie nastąpiła znacznie później. Świadomie natomiast dokonano wyboru rozpoczęcia swoje aktywności od Europy Centralnej i Wschodniej, tutaj bowiem upatrywano szybszych możliwości rozwoju firmy. Polska jest największym krajem w Europie dlatego tutaj ulokowano swoje biuro, którego zadaniem jest rozwijanie aktywności w poszczególnych krajach Europy Centralnej i Wschodniej. Ponadto bliższa była Amerykanom nasza świeża mentalność, niż tradycyjna, konserwatywna w Europie Zachodniej.

Jaki udział posiada obecnie Panattoni w rynku developerskim w Polsce?

Mimo że jesteśmy obecni na tym rynku zaledwie kilka lat zdołaliśmy zdobyć czołową pozycję i zaufanie największych klientów. Od początku swojej działalności zrealizowaliśmy 21 projektów łącznej powierzchni 1 mln². Już po pół roku działalności podpisaliśmy największy wówczas kontrakt w branży nieruchomości przemysłowych w Polsce. Obecnie posiadamy 44 proc. udział w rynku nowych najmów powierzchni przemysłowych. Jeśli chodzi o całkowity udział w rynku powierzchni przemysłowych to lokujemy się na drugiej pozycji.

To świetny wynik, zważywszy, że firma tak późno weszła na rynek polski. Proszę powiedzieć, co decyduje o tym, że klienci wybierają waszą firmę?

O naszej przewadze na rynku decydują dwa czynniki: trafione lokalizacje oraz skala inwestycji. Z kolei o tym, że mamy dobre lokalizacje zadecydowało, paradoksalnie, późniejsze wejście na rynek. W 2005 roku było już wiadomo, w jakim kierunku będzie się rozwijał układ transportowy w Europie. Wraz z przystąpieniem Polski do UE sieć transportowa stała się przewidywalnym elementem europejskiej polityki transportowej. Drugim naszym atutem jest ekonomia skali, ponieważ prowadzimy duże inwestycje – kupujemy tańsze materiały, a to rzutuje na nasz koszty, a w efekcie na korzystniejsza ofertę dla klientów.

Ponadto Panattoni od samego początku stawiał na rozwój lokalnych rynków oraz na współpracę z lokalnymi fachowcami i społecznością. Śmiało mogę powiedzieć, że lokalna kadra zarządzająca jest jednym z elementów sukcesu Panattoni w Polsce. Wiadomo przecież, że lepiej robi się interesy z kimś, kto dobrze zna mentalność, tradycje i przyzwyczajenia lokalnej społeczności.

Kto jest klientem Panattoni i w jaki sposób ten klient się zmienia?

Do naszych klientów należą takie marki globalne, jak: Avon, Bertelsmann, CAT Logistics, CEVA, Coca-Cola, Coty Cosmetics, Dachser, DSV, Flextronics, Gefco, H&M, Intermarche, Leroy Merlin, Raben, ND Logistics, Orsay, Sauer, Danfoss, Schenker, Wincanton. Obecnie klienci są bardziej wyedukowani, jeśli chodzi o rodzaj powierzchni, jakich poszukują oraz lepiej rozumieją sam produkt inwestycji developerskich. Dzięki temu prowadzenie inwestycji i zawieranie umów jest zdecydowanie łatwiejsze. Ponadto nasi klienci, którymi nierzadko są firmy z zachodnim kapitałem, posiadają lokalne zarządy, co również ułatwia proces komunikacji biznesowej.

W ostatnim okresie możemy zaobserwować zmianę struktury popytu. Najbardziej aktywni na rynku są gracze z branży retail oraz farmaceutycznej. Klienci ci szukają specyficznych powierzchni skrojonych na miarę potrzeb branży. Właśnie podpisaliśmy umowę z Tesco na budowę magazynu o powierzchni prawie 60 tys. m² w Gliwicach, tuż przy skrzyżowaniu autostrady A1 i A4.. Obiekt będzie gotowy już w październiku 2010 roku. Klient przedstawił nam swoje wymagania związane z magazynem, co do lokalizacji, dostępu do infrastruktury drogowej i siły roboczej. Przedstawiliśmy mu kilka lokalizacji na południu Polski, a że posiadamy duże portfolio na Górnym Śląsku i związku z tym doświadczenia prowadzenia inwestycji w tym rejonie. Okazaliśmy się bezkonkurencyjni.

Obecnie dominującym rynkiem jest build-to-suit i ten kierunek będzie się rozwijał.

Jaka jest strategia firmy w stosunku do Europy centralnej i Wschodniej?

Oprócz Polski jesteśmy już obecni w Czechach i Słowacji. Czechy, mimo że jest to niewielki rynek, maja strategiczne znaczenie ze względu na swoje położenie. W 2009 roku największe zainteresowanie najmem powierzchni odnotowano właśnie w Polsce i Czechach. Panattoni planuje także wejść w najbliższym czasie do Rumunii.

W 2009 roku nastąpił generalnie spadek aktywności developerskiej na rynku powierzchni magazynowych, czy dotyczyło to także Panattoni?

Pomimo spowolnienia gospodarczego Panattoni zwiększył swoje udziały w rynku do 44 proc. i stał się liderem nowych transakcji. W 2009 roku wynajęliśmy łącznie ponad 250 tys. m² powierzchni magazynowo-biurowej, z czego większość w ramach projektów build-to-suit. Było to jednak o połowę mniej niż w 2008 roku.

Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wynoszą 6 mln m². Na koniec 2009 roku było w kraju 1 mln m² niewynajętej powierzchni magazynowej. Czy to dużo czy mało?

Moim zdaniem najgorsze mamy już za sobą. W ubiegłym roku klienci zwlekali z decyzjami w sprawie wynajmu powierzchni, ale to nie znaczy, że nie wrócą do tematu w tym roku i następnych. Mamy już potwierdzenie, że branża retail i farmaceutyczna odmrażają decyzje.

W raz z rozwojem koniunktury i popytu następował będzie wzrost popytu na powierzchnie magazynowe. Uważam, że 1 mln m², to zbyt wysoki poziom pustostanów. W zrównoważonej gospodarce ten poziom nie powinien być większy niż 7 proc.

Panattoni: W Polsce od 2005 roku. Udział w rynku 44 proc. Inwestycje w Polsce 648 mln euro Powierzchnie wybudowane 1 mln m² Powierzchnie w budowie 100 tys. m² Wynajęta powierzchnia 96 proc.Liczba zatrudnionych 50