W oczekiwaniu na lepszą koniunkturę i zmianę trendu
Rynek magazynowy w Polsce pozostaje stabilny i dostosowuje swoje tempo do sytuacji makroekonomicznej obserwowanej w kraju i Europie. Ograniczony rozwój firm z sektora przemysłowego i logistycznego pozostał widoczny w wynikach popytu brutto, który na koniec I kw. 2024 r. wyniósł 870 tys. mkw. W okresie od stycznia do marca br. deweloperzy dostarczyli ok. 850 tys. mkw., co pozwoliło analitykom AXI IMMO na odnotowanie niewielkiego wzrostu poziomu pustostanów do 8,2%. Całkowite zasoby sektora magazynowego wynoszą obecnie ponad 32,7 mln mkw., niemniej w budowie pozostaje kolejne 2,3 mln mkw. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych, AXI IMMO, prezentuje najnowszy raport „Rynek magazynowy w Polsce w I kw. 2024 r.”.
W I kw. 2024 r. wolumen transakcji uwzględniający aktywa magazynowe i produkcyjne wyniósł 138 mln EUR (-66% r/r). Pomimo jednego z historycznie niższych wyników to nadal z 38% udziałem sektor przemysłowo-logistyczny pozostał liderem w zestawieniu. Największą wśród zrealizowanych sześciu transakcji był portfelowy zakup dwóch sąsiadujących parków West Park Pruszków i West Park Ożarów przez firmę Hillwood od DWS/RREEF.
Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, AXI IMMO, podsumowuje: – Pomimo ogólnego spowolnienia na rynku, sektor magazynowo-produkcyjny pozostaje kluczowym obszarem inwestycji, przyciągającym 38% całkowitego kapitału zrealizowanego na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. To wyraźny sygnał o jego strategicznym znaczeniu i utrzymującej się od wielu kwartałów dominacji. Liczymy, że poprawiająca się powoli sytuacja makroekonomiczna wpłynie na zwiększenie aktywności inwestorów w sektorze, przy czym większej liczby transakcji spodziewamy się na przełomie 2024 i 2025 r.
Na koniec I kw. 2024 r. całkowity popyt na rynku magazynowym w Polsce wyniósł 870 tys. mkw. (–25% r/r), z czego nowe umowy i ekspansje odpowiadały za 64% wszystkich zrealizowanych transakcji. Najwięcej powierzchni wynajęto w woj.: mazowieckim (207 tys. mkw.), łódzkim (178 tys. mkw.) i wielkopolskim (166 tys. mkw.). Z kolei wśród największych transakcji najmu znalazły się m.in. nowa umowa na 62 tys. mkw. podpisana przez poufnego najemcę z sektora handlowego w Hillwood Łódź II (Chocianowice) oraz wynajęte przez firmę e-commerce 60 tys. mkw. w Panattoni Park Poznań A2.
Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, mówi: – Większość obserwowanych w 2023 r. trendów ma swoją kontynuację w pierwszych trzech miesiącach 2024 r. Najemcy czekają na poprawę koniunktury, która napędzi produkcję, a także wpłynie na zwiększenie liczby podpisywanych kontraktów na usługi logistyczne. Sytuację tę z uwagą obserwują deweloperzy, którzy do czasu obniżenia się poziomu pustostanów będą bardziej selektywni w uruchamianiu nowych projektów. Niezależnie, rynkowi nadal towarzyszy transformacja w kierunku realizacji założeń i strategii polityki ESG, która również wywiera wpływ na rodzaj i jakość dostarczanych inwestycji”
Na koniec marca 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wyniosły 32,7 mln mkw. W I kw. 2024 r. deweloperzy dostarczyli 850 tys. mkw. (-55% r/r) nowej powierzchni magazynowej. Najwięcej podaży oddano w woj. dolnośląskim (272 tys. mkw.), woj. pomorskim (167 tys. mkw.) i woj. wielkopolskim (160 tys. mkw.). W budowie pozostaje 2,3 mln mkw. (+8% r/r) z czego najwięcej w woj. dolnośląskim (686 tys. mkw.), woj. łódzkim (397 tys. mkw.) i woj. mazowieckim (379 tys. mkw.). Zdecydowana większość z obecnie realizowanych parków magazynowych to projekty rozpoczęte jeszcze w 2023 r. Deweloperzy wstrzymują się z decyzją o starcie nowych inwestycji do czasu obniżenia się poziomu pustostanów, który na koniec marca br. wyniósł 8,2% (+1,7 p.p. r/r). Najwięcej powierzchni do wynajęcia od zaraz pozostaje w woj. mazowieckim (558 tys. mkw.) i woj. dolnośląskim (510 tys. mkw.). Z kolei w ujęciu procentowym najwyższą dostępność odnotowano m.in. w woj. świętokrzyskim (15,9%), lubuskim (13,9%) i dolnośląskim (11,5%).
Relatywnie niska nowa podaż oraz utrzymujące się w trendzie wzrostowym stopy pustostanów na głównych rynkach nie wpłynęły na zmiany w wysokości stawek czynszów bazowych, które utrzymują się w przedziale od 3,6 do 5,5 EUR / mkw. za powierzchnię w inwestycjach typu big-box. Analitycy AXI IMMO prognozują jednak, że ze względu na obecną sytuację na rynku i duży wolumen wolnej powierzchni część z właścicieli na bardzo konkurencyjnych rynkach może zdecydować się w perspektywie średnio i długoterminowej na obniżenie poziomu stawek efektywnych.
Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO, podsumowuje: – Oceniamy, że do czasu większej stabilizacji i poprawy koniunktury po stronie Klientów w popycie dominować będą przedłużenia i konsolidacje powierzchni. W odpowiedzi do rynku najmu spodziewamy się mniejszej liczby oportunistycznych decyzji o budowie nowych inwestycji. Pozostajemy jednak spokojni, ponieważ sytuację tę reguluje wysokość wskaźnika pustostanów, a krajowi deweloperzy już wielokrotnie udowadniali, że w odpowiedzi na duże zainteresowanie powierzchnią są w stanie szybko podjąć decyzję o budowie jakościowych projektów na każdym z rynków regionalnych.
