Wszystko zaczynamy od koncepcji

Grupa GSE świadczy usługi z zakresu projektów budowlanych m.in. dla logistyki i przemysłu. Przedsiębiorstwo buduje pojedyncze obiekty, jak i całe kompleksy logistyczno-dystrybucyjne…

Nasza rola nie ogranicza się do świadczenia usług projektowo-budowlanych. GSE wszystko zaczyna od koncepcji. Czasami bywa, że kiedy podchodzimy do projektu, przewracamy całą koncepcję inwestora do góry nogami. Oczywiście w trosce o niego. Zdarza się bowiem, że plan, który miał na początku nie jest tak ekonomicznie efektywny, jak mógłby być. Wówczas wykazujemy mu, że postępując zgodnie z naszymi wskazówkami zaoszczędzi i na samej inwestycji, i na późniejszej eksploatacji związanej choćby z energią. Co więcej, można jednocześnie do inwestycji włączyć rozwiązania proekologiczne, takie chociażby, jak wykorzystanie do toalet wody deszczowej, zamiast tej płynącej w miejskich rurociągach. Niektóre z tych rozwiązań są oczywiście droższe, natomiast niewątpliwie szybko zwracają się w czasie użytkowania. W 2007 r. do takiej zmiany koncepcji nakłoniliśmy firmę Indesit, która budowała fabrykę w Radomsku. Według gotowego już projektu cała konstrukcja miała być żelbetowa: słupy, dźwigary, płatwie. Doszliśmy jednak do wniosku, że wystarczą bardzo lekkie płatwie stalowe. Zaproponowaliśmy też rozwiązanie pozwalające na rekuperację energii. To było dla nich interesujące zarówno z punktu widzenia finansowania jaki i dalszego użytkowania. To też zadecydowało o naszej wygranej w przetargu, mimo że zgłosiliśmy się do niego dość późno. Dzięki temu podejściu budujemy już trzecią fabrykę dla Indesitu.

Czy wykonujecie Państwo budowy „pod klucz”?

Tak! I to jest podstawa naszego działania. Uważamy, że klient nie musi znać się na budownictwie. Zlecając projekt „pod klucz”, inwestor dostaje od nas dwie rzeczy. Po pierwsze gwarancję, że projekt zostanie doprowadzony do końca w określonym czasie i za określoną cenę. Po drugie zapewnienie, że to, co stworzymy, będzie prawidłowo działać. Dzięki temu klient może poświęcić się wyłącznie swojej działalności, będąc spokojnym o efekt projektu. O naszej przewadze konkurencyjnej stanowi fakt, że jesteśmy członkami międzynarodowej Grupy GSE posiadającej mocne zaplecze finansowe. Gdyby klient miał jakieś wątpliwości co do gwarancji, chociażby terminu, które możemy zaproponować to warto wiedzieć, że firma matka gwarantuje wszystkie przedsięwzięcia swoich oddziałów. To ważne, bo czasy są trudne. Sytuacja finansowa niektórych firm sprawia, że podejmują się projektów, których nie mogą skończyć z powodu kłopotów z płynnością finansową. Zdarza się, że gdy wkraczamy na etapie projektu budowlanego czy wykonawczego, widzimy pewne rzeczy, które można by zmienić na korzyść klienta, ale na które nie otrzymujemy zgody od firmy zarządzającej całym projektem. A to dlatego, że taka firma, która już zaproponowała pewne rozwiązanie, nie chce tracić twarzy i przyznać się do tego, że mogła coś zrobić lepiej. Na szczęście nasze argumenty nie bazują na pustych słowach, a na konkretnych wyliczeniach. Dzięki przeprowadzanym przez nas symulacjom, klient może dokonać racjonalnego wyboru. Fakt, że jesteśmy częścią Grupy, uspokaja pod tym względem wielu naszych klientów.

Grupa GSE wykonuje magazyny specjalnego przeznaczenia dla szerokiej gamy sektorów przemysłowych. Która z branż wymaga od Państwa szczególnie indywidualnego podejścia?

Każdy klient wymaga indywidualnego podejścia. Nie można wyrobić sobie stereotypów dotyczących klientów z danych branż. Każdego z nich trzeba wysłuchać i zorientować się, jakie są jego potrzeby.

Czy w swojej ofercie stawiają Państwo obiekty kwalifikujące się jako magazyny automatyczne?

Powiedziałbym nawet, że GSE specjalizuje się w takich magazynach. Wszystko zaczęło się właśnie w Polsce. Trzy lata temu jeden z naszych klientów – Jysk – zwrócił się do nas z prośbą o wybudowanie „pod klucz” magazynu wysokiego składowania, który miał w projekcie 45 metrów wysokości. Zbudowaliśmy go, uwzględniając fakt, że w tamtej okolicy warunki gruntowe były bardzo trudne, a wymagania co do maksymalnych odchyleń regałów wybitnie rygorystyczne z racji automatyzacji magazynu. Towary składowały i pobierały maszyny, kierujące się adresem i lokalizacją. To wszystko oznaczało, że podłoże musiało być bardzo równe i wytrzymałe. Zrobiliśmy więc specjalne fundamenty, które nazywają się DSM (Deep Soil Mixing). Współpracowaliśmy przy tym z naszym podwykonawcą, firmą Keller. Klient uważał, że można to zrobić bez tego wzmocnienia. My stwierdziliśmy, że owszem, o ile nie chce od nas gwarancji i podpisze oświadczenie o świadomej rezygnacji z proponowanego rozwiązania. Suma summarum klient pogratulował nam naszego uporu i podziękował za to, że dzięki nam zaoszczędził pieniądze. A to dlatego, że w międzyczasie w Danii w podobnym budynku po roku od oddania inwestycji, cała posadzka pękła, przez co znajdujące się tam roboty stały się bezużyteczne. Teraz podobne magazyny „pod klucz” robimy dla Adidasa w Niemczech, gdzie powstaje magazyn o powierzchni 30 tys. mkw. i 40 metrach wysokości, i dla Coopa w Norwegii, gdzie budujemy obiekt o powierzchni 25 tys. mkw.

Jaka jest popularność magazynów automatycznych w Polsce?

Coraz większa, dlatego, że w Polsce grunt zaczyna być drogi i firmy nie zawsze dysponują potrzebną do rozbudowy powierzchnią. Coraz więcej klientów myśli nad tym, żeby uciec w górę i automatyzować budynki. Poza tym są klienci, którzy, przywiązani do swojej lokalizacji, nie mają ochoty przenosić się choćby o 40 km – wolą mieć wszystko w jednym miejscu. Na przykład Jysk kupił swoją działkę w latach 90-ych i postanowił zbudować na niej dwa magazyny wysokiego składowania o powierzchni 15 tys. mkw. W ten sposób firma zostawiła sobie miejsce na ewentualną przyszłą rozbudowę. Popularność tego typu obiektów rośnie również dlatego, że magazyny wysokiego składowania kwalifikują się jako budynki[sk1] innowacyjne i z tytułu ich budowy można liczyć na dofinansowanie z Unii Europejskiej. To jest pewna motywacja dla inwestorów. Dlatego poza Jyskiem mieliśmy w planach postawienie dodatkowo dwóch tego typu budynków w Krakowie oraz jednego w Opocznie i spotkaliśmy się z pewnym zainteresowaniem na Pomorzu. Niestety te inwestycje zostały wstrzymane, ale liczymy na to, że lada moment znów ruszą.

Coraz więcej klientów myśli nad tym, żeby uciec w górę i automatyzować budynki

Czy firmy logistyczne i produkcyjne skłaniają się obecnie bardziej w stronę najmu nowoczesnych powierzchni magazynowych, czy w stronę budowy własnych obiektów logistycznych?

To zależy od branży. Z firm, które potrzebują typowo logistycznych magazynów, coraz mniej decyduje się na posiadanie własnego budynku. Trend jasno wskazuje na większe zainteresowanie wynajmem. Zwłaszcza, że w tej chwili w Polsce czynsze są naprawdę niskie. Ze znanych mi przypadków, gdy firmy zastanawiały się czy budować, czy wynajmować, 80 procent przypadków zakończyło się decyzją o wynajmie. Sprawa wygląda inaczej w przypadku przedsiębiorstw produkcyjnych. Hala produkcyjna to coś, co firmy wolą mieć na własność. Aczkolwiek są klienci, którzy wynajmują budynki wybudowane dla nich w systemie BTS (build to suit). Na takie rozwiązanie zdecydował się na przykład Zelmer, który wynajmuje magazyn w Rzeszowie od Panattoni. Są to jednak wyjątki. Firmy produkcyjne znacznie częściej decydują się na posiadanie magazynu na własność. Tak robi choćby Indesit.

Jakie wskaźniki wykorzystują Państwo do przedstawienia potencjalnemu klientowi czasu zwrotu inwestycji?

Wszystko toczy się wokół energii. Mamy wewnętrzne działy, które mogą obliczyć rentowność pewnych oferujemy przez nas rozwiązań. Zwłaszcza energooszczędnych systemów oświetlenia – T55. Zazwyczaj czas zwrotu inwestycji wynosi pięć do siedmiu lat. Wiadomo, że życie budynku jest o wiele dłuższe. W dzisiejszych czasach minimum to 30-40 lat. To oznacza, że przez ponad trzydzieści lat klient będzie użytkował budynek nie przepłacając za koszty eksploatacji. Poza tym wykazujemy jak ważna jest izolacja w budynku, ponieważ im lepsza izolacja, tym niższe koszty ogrzewania. Jest to kluczowe tym bardziej, że energia będzie coraz droższa. Szczególnie, że póki co Polska nie posiada dostępu do energii atomowej.

Państwa przedsiębiorstwo realizuje zlecenia na całym świecie. Jak wypada Polska pod względem formalności prawnych potrzebnych do „wbicia łopaty” na tle innych państw?

Wbrew powszechnym opiniom w Polsce nie jest tak źle. Aczkolwiek szkoda, że te rewolucje w prawie budowlanym, które były zapowiadane, nie zostały wdrożone. We Francji – na przykład – pozwolenia na budowę i na użytkowanie dostaje się w tym samym momencie. Nie trzeba przechodzić po raz drugi przez tę samą drogę. W Polsce te terminy są takie, jakie są i czasem klient, który chce bardzo szybko otrzymać pozwolenie na budowę, a potem „wprowadzić się”, może natknąć się na pewne problemy. Szczególnie na terenach, gdzie jeszcze nie ma miejscowego planu zagospodarowania. Z drugiej strony samorządy coraz chętniej współpracują z inwestorami. Zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. Władze lokalne mają bowiem świadomość, że po pierwsze to dodatkowe miejsca pracy dla ludzi, a po drugie to niemałe wpływy do budżetu w formie podatków. Większe miasta nie doceniają tego aż tak bardzo. Z tymi formalnościami też można by coś doszlifować, ale tak jak mówiłem, nie jest tak źle. Jeżeli wszystkie dokumenty są kompletne i złożone o czasie, to pozwolenia też są wydawane o czasie i w sposób prawidłowy.

Wybudowaliśmy fabrykę strzykawek o powierzchni 30 tys. mkw. i 2 tys. mkw. biur, która zaczęła działać tak dobrze, że postanowiono do niej przenieść produkcję z innych fabryk w Anglii i we Francji

Grupa GSE, dzięki realizowanym projektom, nabyła doświadczenia w zakresie łańcucha dostaw. Jakie tendencje w związku z tym są zauważalne na rynku? Czy Państwa wiedza w tym zakresie jest wykorzystywana w kontaktach z klientem?

Jeśli działa się w większej skali, tak jak my w Europie, to łańcuchy dostaw są bardzo potrzebne. Więcej, stają się podstawowym elementem sukcesu. Mając taki łańcuch dostaw można, po pierwsze, w krótkim czasie zbudować dla klienta ofertę, bo już się wie w jakim terminie i za jaką cenę dostanie się elementy konstrukcyjne, a po drugie można skrócić okres dostawy. Po trzecie dochodzi do pewnej standaryzacji produktów. Nie trzeba za każdym razem tworzyć specyfikacji od początku. Zamówienie sprowadza się niemal do naciśnięcia guzika. Wykorzystujemy to w Europie na przykład do dostaw bram dokowych, części konstrukcji, tryskaczy, czy części elektrycznych, na przykład opraw. Mamy na nie podpisane umowy ramowe i wynegocjowane ceny z dostawcami, więc zamówienie sprowadza się do jednej kartki, na której określamy ilość i termin. Każdy nowy projekt oznacza więc jedynie kolejne zamówienie.

Grupa GSE specjalizuje się również w budowaniu zakładów produkcyjnych. Proszę opisać projekt budowy zakładu produkcji strzykawek dla Becton Dickinson.

Becton Dickinson to amerykańska firma, dla której trzy lata temu wybudowaliśmy magazyn na Węgrzech, a teraz go rozbudowujemy. Ich pierwszym biurem projektowym było Foster Wheeler. Po dwóch latach okazało się, że FW nie jest w stanie zrobić tego, czego oczekiwało od nich BD. Więc ci ostatni zwrócili się do nas. Problemem BD był fakt, że na terenach, na których miała powstać fabryka, ludzie zaczęli protestować. Nie wiedzieli, a może ktoś im to źle wytłumaczył, jak będzie ona działać. Miejscowi wyobrażali sobie kominy i trujące środki i nie chcieli mieć podobnych rzeczy w sąsiedztwie. Tu GSE pokazało swoje drugie oblicze, nie związane z budową czy projektami: znaleźliśmy dla BD nową lokalizację, wynegocjowaliśmy zakup gruntu i przynieśliśmy im gotowe rozwiązanie problemu. To, w połączeniu z dobrą ceną, którą im zaoferowaliśmy, przesądziło o naszym sukcesie. Wybudowaliśmy więc fabrykę strzykawek o powierzchni 30 tys. mkw. i 2 tys. mkw. biur, która zaczęła działać tak dobrze, że postanowiono do niej przenieść produkcję z innych fabryk w Anglii i we Francji. Rozbudowę linii produkcyjnej powierzono oczywiście nam. Co ciekawe, ten obiekt został zakwalifikowany jako laboratorium, co pociągnęło za sobą bardzo rygorystyczne wymogi dotyczące czystości powietrza, które dostawało się do budynku. Tak samo, jeśli chodzi o szczelność pomieszczeń.

Standardem stają się systemy proekologiczne w powstających obiektach. Dlaczego z pozycji inwestora firmy logistyczne, dystrybucyjne lub produkcyjne powinny inwestować w tego typu systemy?

Po pierwsze dlatego, żebyśmy zostawili ten świat trochę mniej zanieczyszczony tym, którzy po nas przyjdą. W dzisiejszych czasach wszystkie analizy wskazują jasno, że świat nie idzie w dobrym kierunku. Grozi nam katastrofa ekologiczna. To samo w sobie jest wystarczająco dobrym powodem, żeby nawet w codziennych działaniach zacząć bardziej dbać o środowisko. Żeby postarać się coś zrobić, żeby świat działał nieco dłużej. Do tej pory nikogo nie interesowała ekologia. Ale mentalność zaczyna się zmieniać. Póki co jest tylko kilka firm, które robią z ekologii swoje motto. W miarę jednak, jak będzie się o tym coraz więcej pisać i mówić, ich liczba będzie rosła. Przydałoby się też, żeby władze polskie zaoferowały jakieś korzyści firmom inwestującym w rozwiązania proekologiczne. Póki co Bank Ochrony Środowiska ma preferencyjne warunki kredytów przeznaczanych na takie przedsięwzięcia.

Jakie są innowacyjne rozwiązania w tej dziedzinie?

Można wykorzystać wodę deszczową do podlewania obszarów zielonych, czy, jak o tym wspominałem, do spłukiwania toalet. To są rozwiązania, które dużo nie kosztują, ba, nawet da się je wykonać w cenie budynku, ale klient musi wyrazić wolę ich zastosowania. Czasami proponujemy pisuary działające w ogóle bez użytku wody. W krajach, gdzie warunki pogodowe na to pozwalają, systematycznie sugerujemy klientom panele słoneczne, które można wykorzystać do podgrzewania wody użytkowej. Wówczas nie trzeba w tym celu zużywać prądu ani gazu. W Polsce ciężko jednak wykazać rentowność takiego rozwiązania. Do tego dochodzą wreszcie wspomniane energooszczędne oprawy elektryczne – T55, które nie tylko pobierają mniej energii, ale też same wolniej się zużywają. Myślę, że swoją przygodę z ekologią można zacząć od tych kilku rzeczy.