Wyzwania rynku nieruchomości komercyjnych

Firma doradcza Savills wstępnie podsumowała 2022 rok i nakreśliła prognozy najważniejszych trendów na kolejne miesiące dla rynku nieruchomości komercyjnych. Z analiz ekspertów wyłania się obraz rynku, który zmaga się z niepewnością i rosnącymi cenami, ale w dalszym ciągu oparty jest na silnych fundamentach, które pozwalają z optymizmem patrzeć w przyszłość.

Jak podają eksperci Savills, wojna w Ukrainie wpłynęła na ograniczenia w dostawach materiałów i zmniejszoną dostępnością pracowników na budowach, co pogłębiło dotychczasowe wyzwania związane z postępującą inflacją i wzrostem cen energii. Po fali spowolnienia wywołanej pandemią COVID-19, rynek nieruchomości komercyjnych w 2022 roku po raz kolejny musiał mierzyć się z czynnikami, które warunkują sentyment inwestorów.

– W konsekwencji wojny w Ukrainie inwestorzy spoza naszego regionu oraz ci, którzy charakteryzują się awersją do ryzyka znów przybrali postawę wyczekującą, co przełożyło się na mniejszą liczbę transakcji i wolumen inwestycyjny na poziomie zbliżonym do zeszłorocznego, ale niższym niż prognozowano na początku roku – komentuje Tomasz Buras, CEO Savills w Polsce.

Okazje zakupowe

Według Savills, przed inwestorami oportunistycznymi oraz deweloperami posiadającymi własne finansowanie otwiera się perspektywa okazyjnych zakupów i możliwość zabezpieczenia atrakcyjnych gruntów bądź przebudowy istniejących obiektów z możliwą zmiany ich funkcji. Wobec starzejących się zasobów powierzchni komercyjnej w najlepszych lokalizacjach oraz postępującej ewolucji potrzeb użytkowników budynków, właściciele nieruchomości coraz częściej będą stali przed dylematem dostosowania swoich aktywów do nowej rzeczywistości lub zmiany ich funkcji, by móc optymalnie wykorzystać grunt i zapewnić najkorzystniejszy zwrot z inwestycji. W efekcie przeprowadzanych analiz optymalnego wykorzystania nieruchomości może wzrosnąć liczba planowanych projektów o funkcjach mieszanych (mixed-use), logistyki ostatniej mili oraz inwestycji mieszkaniowych w miejscu starszych obiektów biurowych i handlowych.

W 2022 roku nastąpił też niespotykany dotąd wzrost czynszów na rynku mieszkaniowym, który był ściśle powiązany ze wzrostem kosztów kredytów hipotecznych oraz nowelizacją Rekomendacji S. Odwrót od modelu własnościowego, w połączeniu z rosnącymi czynszami, stanowią zachętę do wejścia do Polski dla kolejnych funduszy z sektora PRS. Savills prognozuje, że w perspektywie kolejnych 24 miesięcy może się to przełożyć na podwojenie zasobów mieszkań na wynajem instytucjonalny w Polsce. Sytuacja na rynku mieszkaniowym może być też kolejnym bodźcem do rozwoju rynku prywatnych akademików za które, w opinii Savills, już niedługo coraz częściej trzeba będzie płacić w euro, co pomoże inwestorom pozyskiwać finansowanie na takie projekty.

Pomimo pierwszej od dwóch lat jesieni w której nie wprowadzono obostrzeń związanych z przeciwdziałaniem COVID-19, frekwencja w biurowcach nie powróciła do poziomu sprzed pandemii. Na rynku biurowym obserwowaliśmy wieszczoną od dłuższego czasu lukę podażową. Zgodnie z danymi Savills, w 2022 r. w Warszawie oddano do użytkowania około 256 000 m kw. nowej powierzchni biurowej, czyli o 1/5 mniej, niż w ubiegłym roku. Nowa podaż w 2023 r. będzie historycznie najniższa i wyniesie niespełna 60 000 m kw. W zapełnieniu luki pomóc mogą oferty podnajmu, których wobec nowych wyzwań rynkowych znowu zaczęło przybywać.

Rekordy magazynowe

2022 rok, według wstępnych szacunków Savills, przyniesie rekordową podaż na rynku powierzchni. Niepewność związana z przyszłością gospodarki nie spowodowała spadku zainteresowania najemców powierzchniami logistycznymi. Czynniki też przełożyły się za to na wzrost stóp kapitalizacji oraz trudności w obszarze finansowania nowych inwestycji. Podwyżka czynszów po kilku latach stabilizacji oraz perspektywa ich dalszego wzrostu w ocenie Savills powinna przyczynić się jednak do podtrzymania atrakcyjności sektora w oczach inwestorów w dłuższej perspektywie.

– W oczekiwaniu na odwrócenie koniunktury, optymizmem nastraja fakt, że trudniejsze warunki rynkowe nie spowodowały odwrotu od polityki ESG, która nadal pozostaje jednym z priorytetów dla liderów rynku nieruchomości komercyjnych – dodaje Tomasz Buras, CEO Savills w Polsce.

Pomimo rekordowego pod względem inwestycyjnym całego 2021 r. dla sektora magazynowego, analitycy AXI IMMO sygnalizowali, że kolejne lata począwszy od 2022 roku mogą być nieco chudsze pod względem zawieranych transakcji. Wskazywanym powodem był brak jakościowych produktów logistycznych i przemysłowych dostępnych od ręki. Ocena rynku była miarodajna, ponieważ do końca czerwca 2022 r. to sektor biurowy przewodził pod względem całkowitego wolumenu transakcji, przy czym w trzecim kwartale 2022 r. sektor magazynowy wrócił na pierwsze miejsce zestawienia. Udział aktywów logistycznych i przemysłowych na koniec września wynosił 1,54 mld, przy ok. 4,32 mld EUR zainwestowanych we wszystkie segmenty rynku inwestycyjnego. Zauważamy większe zróżnicowanie inwestorów zainteresowanych krajowymi aktywami. W poprzednich to kapitał azjatycki i amerykański najczęściej decydował się na zakup polskich nieruchomości. Obecnie przez wzgląd na niepewną sytuację geopolityczną to podmioty, które już były obecne w naszym regionie kontynuują zakupy. To one dzięki doświadczeniu i znajomość realiów decydują się na zawieranie transakcji, w odróżnieniu od pozostałych grup inwestorów, którzy przyjmują postawę wyczekującą.

– Przy niezmieniającej się sytuacji stanu wojny na Ukrainie spodziewamy się, że to nadal kapitał z Europy i Stanów Zjednoczonych będzie wiodącym podmiotem na polskim rynku inwestycyjnym – przewiduje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO – Duża podaż projektów, które mają zostać oddane w 2023 r. może skłonić do bardziej oportunistycznych decyzji inwestorów spoza kontynentu. Na rynku będzie widoczna coraz wyraźniejsza różnica w wycenie aktywów magazynowych spełniających standardy ESG, co w perspektywie średnio i długoterminowej przełoży się na zwiększoną liczbę modernizacji starszych obiektów.

– Utrzymująca się na wysokim poziomie inflacja, przy spodziewanej pogarszającej się koniunkturze gospodarczej oraz widmie recesji nakazuje w ramach prognoz na 2023 r. przyjąć pełną zachowawczość i wskazać na niższą niż dotychczas dynamikę aktywności najemców – dodaje Renata Osiecka. – Dodatkowym czynnikiem pozostaje fakt stale rosnących wyjściowych stawek czynszów, które na przestrzeni kilkunastu miesięcy wzrosły w zależności od lokalizacji od 20% do 30%. Pomimo trudności z pozyskaniem kierowców samochodów ciężarowych branża logistyczna powinna utrzymać pozycję lidera w strukturze popytu. Duże znaczenie dla rynku magazynowego będą miał także dalsze rozstrzygnięcia wojny na Ukrainie. Jednym z realnych scenariuszy jest to, że to Polska zostanie europejskim zapleczem logistyczno-przemysłowym służącym odbudowie Ukrainy.

Okres adaptacyjny

– Teraz sektor magazynowy stoi w obliczu spowolnienia inwestycyjnego – potwierdza Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young. -. Oczekiwania cenowe wobec produktów magazynowych są aktualnie najgorętszym przedmiotem wielu dyskusji. Właściciele chcą sprzedawać drożej niż kupujący planują nabyć, licząc na przeceny. Zatem od kilku miesięcy trwa proces adaptacyjny. Dostrzec można już wyraźne obniżanie cen sprzedaży nieruchomości logistycznych, odzwierciedlone w wyższych stopach kapitalizacji. Różnica w jakiejś skali „rekompensowana” jest właścicielom czy deweloperom nienotowanymi dotąd wzrostami stawek czynszów bazowych. Takiej sytuacji doświadczamy zresztą w każdym sektorze, nie tylko magazynowym.

– Rozpoczynanie nowych inwestycji jest obecnie utrudnione, podobnie jak w innych segmentach rynku, przez większe trudności z uzyskaniem finansowania projektów i jego wyższy koszt oraz mniejszą dostępność materiałów czy siły roboczej – dodaje Bartłomiej Krzyżak. – Spodziewamy się jednak, że nowopowstające obiekty magazynowe powinny osiągnąć w tym roku pewien stan równowagi. Transakcje dotyczące nieco starszych projektów magazynowych nadal będą indywidualnie rozpatrywane pod kątem wysokości czynszu i końcowej wartości za metr kwadratowy. A pozornie niższa stopa kapitalizacji wynikać będzie z większego potencjału danego projektu w momencie renegocjacji umów najmu.   

Rosnące koszty eksploatacyjne mające coraz większy udział w całkowitych kosztach najmu biura i denominacja umów najmu w walucie euro sprawiają, że w wyniku corocznej indeksacji, nawet firmy, które nie muszą jeszcze podpisywać nowych umów po wyższych stawkach czynszu, odczują wpływ inflacji. Wobec widma rosnących kosztów i kryzysu energetycznego, w 2023 roku najemcy będą poszukiwali sposobów na oszczędności.

Efektywność energetyczna

Właściciele nieruchomości będą natomiast bardziej skłonni do inwestowania w efektywność energetyczną budynków m.in. poprzez instalację nowocześniejszych i wydajniejszych urządzeń oraz wdrażanie polityk związanych z ESG, a działania te przyczynią się do znacznego ograniczenia zużycia energii. Dla firm produkcyjnych, charakteryzujących się największym zapotrzebowaniem energetycznym, niezależność energetyczna budynku i własne odnawialne źródła energii stanowić będą jeden z kluczowych kryteriów doboru nieruchomości.

W 2023 roku rozpoczną się przygotowania do raportowania zgodnie z Dyrektywą CSRD, która nałoży na firmy nowe obowiązki związane z raportowaniem danych niefinansowych. Oprócz raportowania danych związanych z ochroną środowiska nałoży ona obowiązek przekazywania danych związanych z aspektem społecznym. Oznacza to, że aspekt ten nie będzie już mógł zostać pomięty przez przedsiębiorstwa planujące swoje długoterminowe strategie dotyczące nieruchomości. W ocenie Savills, obserwować będziemy również coraz ściślejszą współpracę między właścicielami i najemcami, w ramach tzw. zielonych umów najmu. Ich celem będzie wypracowanie rozwiązań pozwalających osiągnąć założenia strategii ESG poprzez poprawę zarządzania środowiskowego, obniżenie kosztów użytkowania oraz wsparcie w efektywnym zbieraniu danych niezbędnych do raportowania niefinansowego.

Komentarze

Mamy za sobą trwający kilkanaście lat, najdłuższy w historii, wzrost gospodarczy. Ten wzrost spowodował niespotykany rozwój rynku magazynowego w Polsce. Sytuacja w tej chwili jest oczywiście bardziej złożona, głównie z powodu niepewności wywołanej wojną w Ukrainie, wzrostu cen energii i kosztu pieniądza. Przekłada się to na ograniczony dostęp do finansowania. Jednak patrzymy na rynek z optymizmem. Mamy kilka atutów: położenie geograficzne i geopolityczne Polski sprzyja rozwojowi rynku magazynowego: jesteśmy w centrum Europy, w lokalizacji, która jest niezbędna z punktu widzenia łańcucha dostaw na naszym kontynencie. Dodatkowo wciąż mamy niższe koszty (czynsze i koszty eksploatacyjne), a to przyciąga do nas firmy z Europy Zachodniej. Polska oferuje dziś najbardziej atrakcyjny w Europie koszyk uwzględniający czynsz, cenę energii i koszt pracownika. To są fundamenty, które powodują, że w sektorze magazynowym korekta nie będzie trwała długo, a rynek dość szybko wróci na ścieżkę wzrostu.

Jednocześnie widzimy, że inwestorzy coraz bardziej podnoszą wymagania w stosunku do jakości technicznej budynków. Olbrzymiego znaczenia nabrały kwestie ekologii i energooszczędności. Certyfikaty typu BREEAM stały się obowiązkowe. Deweloperzy muszą szukać kolejnych innowacji i rozwiązań technologicznych pozwalających na maksymalne zmniejszenie zużycia energii. 7R jest już w zaawansowanej fazie opracowywania modelowego budynku, który spełni te wymogi.

W porównaniu do ostatnich dwóch obserwujemy obecnie niższą dynamikę na rynku. Oceniając tę sytuację musimy jednak mieć na uwadze, że okres pandemiczny, przyczynił się do rozwoju dwóch ważnych trendów: wzrostu znaczenia e-commerce oraz nearshoringu, czyli relokacji produkcji i magazynowania bliżej odbiorców końcowych. Te trendy niesamowicie napędziły branżę nieruchomości przemysłowych w Polsce i wciąż odgrywają ogromną rolę, dlatego nawet mimo niewielkich spadków, rynek wciąż będzie rozwijał się. Potwierdza m.in. aktywność Panattoni: w budowie mamy blisko 2 mln m kw. powierzchni, kolejne 1,5 mln w planach. To łącznie blisko 30 proc. naszego krajowego portfolio. Obecnie realizujemy na przykład rekordową inwestycję na Dolnym Śląsku. Wrocław South Logistics Hub zajmie docelowo blisko 247 000 mkw., a połowa powierzchni jest już wynajęta. W najbliższych miesiącach ruszymy również z budową Panattoni Park Katowice Airport o docelowej powierzchni 216 270 mkw.

Wciąż niesłabnący popyt na powierzchnię przemysłową potwierdza także utrzymujący się zdrowy współczynnik pustostanów w naszym portfolio, który wynosi 4,5%. Musimy pamiętać, że mimo wielu wyzwań Polska wciąż ma przewagę dostępności gruntów i niższych niż w Europie Zachodniej czynszów. W połączeniu z rozwiniętą infrastrukturą i przede wszystkim lokalizacją w centrum kontynentu, nasz rynek pozostaje bardzo atrakcyjny dla międzynarodowych firm, dla których może pełnić rolę hubu obejmującego wiele europejskich krajów.

Polska niezmiennie, od szeregu lat, pozostaje atrakcyjnym miejscem do lokowania i rozwijania działalności produkcyjnej oraz infrastruktury logistycznej. O ile to stwierdzenie odzwierciedla generalne postrzeganie naszego kraju przez inwestorów, o tyle rok 2022 przyniósł szereg zjawisk, które rzutować będą na tempo rozwoju sektora nieruchomości magazynowych i przemysłowych zarówno w roku 2023 jak i latach najbliższych.

Ekonomiści oraz analitycy rynku nieruchomości komercyjnych zgodnie wskazują, iż na podejmowanie decyzji inwestycyjnych ogromny wpływ mają dziś między innymi: wojna w Ukrainie, globalne spowolnienie gospodarcze, a tym samym globalny spadek popytu zarówno na surowce jak i produkty gotowe, ogromny wzrost inflacji  w Polsce, rosnące koszty finansowania inwestycji oraz coraz bardziej restrykcyjne podejście banków do udzielania kredytów, presja na wzrost wynagrodzeń, znaczący wzrost kosztów mediów, ryzyka związane z możliwymi przerwami dostaw prądu i gazu itp.

Na rynku magazynowo – przemysłowym w Polsce z pewnością oczekiwać można dużo ostrożniejszego niż dotychczas podejścia deweloperów do rozpoczynania inwestycji spekulacyjnych, zwłaszcza że banki coraz częściej wymagają, aby finansowane przez nie budynki mogły wylegitymować się znaczącym, ponad 50% przednajmem powierzchni. Istotnym trendem pozostanie uwzględnianie i odzwierciedlanie wytycznych ESG w specyfikacjach technicznych budynków – zarówno tych nowobudowanych, jak i istniejących, w procesach ich modernizacji. Po stronie najemców spodziewać należy się z pewnością presji na zapewnienie ciągłości dostaw energii elektrycznej oraz źródeł ogrzewania, a także oczekiwania od inwestorów działań mających na celu redukcję szeroko pojętych kosztów mediów – zarówno po stronie opłat eksploatacyjnych jak i w odniesieniu do wynajmowanej powierzchni.   

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 1/2023