Dwudziestokrotny wzrost rynku magazynowego od wejścia do UE

Od wejścia Polski do Unii Europejskiej na rynku magazynowym wynajęto ponad 30 milionów m², co oznacza, że sektor ten powiększył się 20-krotnie w ciągu ostatnich 20 lat. Znaczący wpływ na wzrost rynku magazynowego miał rozwój infrastruktury drogowej w Polsce. W tym czasie przybyło jednocześnie ponad 4 tys. km dróg szybkiego ruchu. Eksperci JLL przedstawiają podsumowania i perspektywy zauważając, że polski rynek magazynowy jest jednym z najszybciej rozwijających się w Europie.

Rozwój rynku magazynowego na przestrzeni ostatnich 20 lat

Pierwsze nowoczesne obiekty realizowane w Polsce przez czołowych graczy branży deweloperskiej pojawiły się po 2000 r. Jednak to rok 2004 można uznać za kamień milowy w rozwoju tego sektora. Rynek magazynowy w Polsce osiągał wtedy 1,6 miliona m² powierzchni, wynosiła sama Warszawa odpowiadała za 63%. Po wejściu Polski do Unii Europejskiej nastąpiło mocne przyspieszenie rozwoju tego sektora, obserwowaliśmy rozwój takich regionów jak okolice Wrocławia, Wielkopolska czy Polska Centralna. W pierwszych latach akcesja spowodowała szybki wzrost, odnotowując między 2007 a 2008 rokiem rekordową dynamikę – 44% r/r. Kryzys gospodarczo-finansowy doprowadził do spowolnienia rynku i w latach 2010-2013 mieliśmy do czynienia z przyrostami na poziomie 5-8%.

Po tych umiarkowanych latach nastąpiło odbicie rynku i już w 2016 roku całkowite zasoby na rynku wynosiły 10 milionów m². Swój rozkwit rozpoczęła wtedy branża e-commerce, napędzana przez podpisywanie dużych umów przez takie sieci jak Amazon i Zalando. Kolejnym znaczącym bodźcem dla już rozpędzonego sektora magazynowego była pandemia. Jednak na skutek rekordowej aktywność deweloperskiej z lat 2021/2022, kiedy powierzchnia w budowie była bliska 5 milionów m² (I kw. 2023 r.), rok 2023 upłynął pod znakiem rosnącego wskaźnika powierzchni niewynajętej. W ostatnich latach poza tzw. „Wielką Piątką” silnie rozwinęły się również Trójmiasto, Szczecin i Lubuskie.

Czy magazyny w Polsce się starzeją?

Wzrost rynku magazynowego należy do najszybszych w Europie, a co za tym idzie – jednym z najmłodszych. Aż 54% istniejących zasobów, stanowią obiekty wybudowane w ciągu ostatnich 5 lat. Mimo to w ostatnich latach deweloperzy zaczęli wprowadzać dodatkowe rozwiązania techniczne oraz na znaczeniu nabierają rozwiązania proekologiczne, które zaowocowały zmianą standardu części powstających obiektów magazynowych. W oczach najemców i deweloperów na znaczeniu zyskują m.in. nowoczesne technologie, automatyzacja i OZE, czy inne zrównoważone rozwiązania.

Mimo dominującej roli nowych inwestycji, nawet te starsze parki logistyczne budowane w latach 2000-2010, o ile są profesjonalnie zarządzane i stale modernizowane, mają szanse dorównać standardem nowym projektom deweloperskim. Zapewniają one również dodatkowe korzyści.

– Starsze obiekty mają w większości przypadków niezaprzeczalny atut w postaci doskonałej lokalizacji. Dodatkowo, często wygrywają w ocenie potencjalnych najemców niższymi stawkami czynszu oraz dostępnością powierzchni od ręki – tłumaczy Maciej Kotowski, Dyrektor w Dziale Badań Rynku.

Szklany sufit w magazynach

Nasycenie powierzchnią magazynową to w Polsce około 0,9 m² na mieszkańca. To mniej niż w Niemczech, Czechach oraz dużo mniej w porównaniu z krajami portowymi jak Belgia i Niderlandy. Biorąc pod uwagę jak znaczącą część popytu generowanego przez sąsiadów z Niemiec obsługuje Polski rynek oraz aspiracje do umacniania pozycji huby logistycznego tej części Europy, wyznacznikiem na najbliższe lata może być wskaźnik na poziomie około 1,5 m² na mieszkańca Polski, co oznacza dodatkowe 20 milionów m² powierzchni.

– Przewidujemy, że w najbliższych latach rynek magazynowy w Polsce będzie się rozwijał w stosunkowo stabilnym, chociaż nieco niższym tempie. Stosunkowo bezpieczne wydaje się założenie, że ciągu 6-8 lat rynek ten może powiększyć się o ok. 20 milionów m², na co wskazują prognozy popytu oraz możliwości deweloperów – mówi Maciej Kotowski