Znaczenie ESG w magazynach

Sektor budownictwa jest odpowiedzialny za około 40% emisji gazów cieplarnianych w Polsce. Obejmuje to zarówno materiały budowlane, z których powstają budynki, jak również działalność operacyjną istniejących nieruchomości. Przed sektorem stoi zatem szereg wyzwań, których rozwiązanie jest oczekiwane społecznie. Idąc śladem naukowców, coraz więcej instytucji zarówno na poziomie europejskim jak i krajowym, wprowadza przepisy i regulacje, które mają ten proces przyspieszyć.

Dyrektywy unijne, ustawy krajowe oraz wytyczne niezależnych instytutów mają  na celu wymuszenie na sektorze przemysłowym reakcji i wdrożenia rozwiązań. Rewolucja ESG nabiera dzięki temu tempa. Jesteśmy obecnie z fazie przejściowej i cały czas pozostaje wiele do zrobienia, ale zmiany są już nieuniknione.

Fotowoltaika

ESG określa wykorzystanie czynników środowiskowych, społecznych i aspektów zarządzania do oceny firmy/inwestycji. Określa się w ten sposób w jakim stopniu realizowane są strategie zrównoważonego rozwoju, ładu korporacyjnego i odpowiedzialności społecznej. Strategie te stają się obecnie podstawą działalności inwestorów, deweloperów i najemców, również w sektorze magazynowym. W Polsce jest ponad 28 milionów metrów kwadratowych powierzchni magazynowej klasy A. Niecała połowa to magazyny starsze, o gorszej specyfikacji technicznej. W nowobudowanych obiektach dużo prościej wprowadza się innowacyjne rozwiązania, ponieważ obiekt można zaprojektować już z myślą o danym rozwiązaniu. W nowych obiektach konstrukcja dachów jest projektowana tak, żeby mogła przenieść dodatkowe obciążenia od instalacji fotowoltaicznej (PV). Spora część magazynów nie była projektowana i realizowana z myślą o panelach PV na dachach, więc deweloperom pozostaje stosowanie alternatywnych rozwiązań. W efekcie panele są montowane na terenach zielonych, na elewacjach lub na wiatach.  Opcją są też powłoki grafenowe, które przy niewielkim ciężarze będą mogły produkować prąd. W związku z faktem, że energooszczędne budynki nie mają dużego zapotrzebowania na prąd, można się spodziewać, że wraz z instalacjami PV będą instalowane banki energii, które zasilą budynek w godzinach nocnych.

Cieplej w magazynach

Przepisy budowlane z roku na rok adaptują się do trendów środowiskowych. Warunki techniczne regularnie od 2014 roku do 2021 roku zaostrzały parametry współczynników przenikania ciepła. W uproszczeniu oznacza to konieczność stosowania grubszych izolacji termicznych ścian i dachów, lepszej stolarki okiennej oraz drzwiowej, czy szczelniejszych obiektów z wentylacją mechaniczną. Pozwala to przedsiębiorstwom zredukować ilość czynnika grzewczego zużywanego do ogrzewania obiektów. Dodatkowe wentylatory podstropowe tzw. destryfikatory, których zadaniem jest „spychanie” ciepłego powietrza w kierunku posadzki, również mają duży wpływ na ograniczenie zużycia mediów przy jednoczesnym zachowaniu komfortu cieplnego. W starszych obiektach właściciele rozważają również montaż pomp ciepła w celu zmiany nośnika energii do ogrzewania powierzchni biurowej. W zestawie z panelami fotowoltaicznymi spowodują obniżenie opłat za prąd na obiekcie.

Modernizacja floty

Wiele firm logistycznych rozważa modernizację swojej floty ciężarówek, czy busów i wymianę na samochody elektryczne. W nowych obiektach jest prościej zaimplementować takie rozwiązania. Poczynając od większych transformatorów, współpracującej instalacji fotowoltaicznej kończąc na infrastrukturze kablowej i samych ładowarkach na parkingach.

Oświetlenie

W istniejących starszych obiektach, prostym rozwiązaniem zmierzającym w stronę ograniczenia negatywnego wpływu na środowisko jest wymiana oświetlenia na LED-owe. Obecnie jest to standard w budynkach klasy A. Dodatkowo montowane są moduły, regulujące natężenie światła w zależności od ilości światła dziennego wpadającego do magazynu oraz czujki ruchu lub obecności.

OZE

Wskaźnik zmiany klimatu skupiają się na emisji gazów cieplarnianych do atmosfery oraz zużyciu energii. Przedsiębiorstwa wdrażające strategie ESG, w głównej mierze skupiają się na tym, żeby energia wykorzystywana w ich procesach pochodziła ze źródeł odnawialnych, dlatego też najemcy oczekują, że nowe powierzchnie będą wyposażone w urządzenia OZE. Nacisk na wykorzystywanie energii z odnawialnych źródeł powoduje sięganie po coraz to bardziej niespotykane rozwiązania w magazynach. Deweloperzy rozważają nawet montaż turbin wiatrowych, które co prawda, mają zdecydowanie mniejsza sprawność niż instalacja PV, ale mogą być dobrym uzupełnieniem całego systemu.

BMS

Przy wdrażaniu strategii ESG w ramach wskaźnika zmian klimatu nie można zapomnieć o systemach monitorujących zużycie energii. Wszelkiego rodzaju BMS, czy to formie uproszczonej (smart meteringu), czy pełnej są instalowane na obiektach, nie tylko pomagają i ułatwiają rozliczenia z najemcami, ale potrafią wskazać, przewidywać i planować przyszłe zużycie.

Ograniczenie zużycia wody

Ze względu na charakter swoich działalności przedsiębiorstwa mogą mieć znaczący wpływ na zużywanie zasobów naturalnych. Raportowanie ESG w tym aspekcie koncentruje się przede wszystkim na zasobach wodnych oraz wpływie na bioróżnorodność. Tutaj należy zwrócić uwagę na wszelkie rozwiązania instalacyjne w obiekcie, które mają związek z wodą, zarówno pitną jak i deszczową. Jednym z flagowych rozwiązań, które pozwala wynieść budynki ku wyższej oceny w certyfikacji zielonej jest zastosowanie automatycznych systemów nawadniania wykorzystujących przy tym wodę deszczową. Kolejnym rozwiązanie mającym na celu ograniczenie zużywanej wody jest tzw. instalacja wody szarej. Jej głównym zdaniem jest ponowne wykorzystanie wody deszczowej lub wody po myciu rąk, do spłukiwania toalet. Takie rozwiązania w znacznym stopniu ograniczają ilość ścieków wprowadzanych do obiegu.

Bioróżnorodność

Wskaźnik bioróżnorodności w parkach magazynowych realizowany jest poprzez sadzenie łąk kwietnych zamiast trawników. Łąki są niezbędnym środowiskiem dla owadów, tzw. zapylaczy, dla pszczół, biedronek, motyli i innych, a największą ich zaletą jest redukcja dwutlenku węgla ze środowiska oraz ochrona gleby przed erozją. W parkach magazynowych możemy zobaczyć również ule i hotele dla owadów, które również wpisują się w strategię ESG właścicieli magazynów i mają pozytywny wpływ na bioróżnorodność. Ule w zestawie z łąkami kwietnymi, tworzą ekosystem dla owadów, co ma swoje odzwierciedlenie w budowaniu świadomości społecznej i ekologicznej firm.

Odpady

Zarządzanie odpadami i zanieczyszczeniami w głównej mierze przerzucone zostaje na najemców obiektów magazynowych. Zazwyczaj umowy leasingowe jasno wskazują, że najemcy są odpowiedzialni za utylizację swoich odpadów i zanieczyszczeń. Właściciele nieruchomości i deweloperzy wspierają jednak najemców chociażby w procesie segregacji śmieci udostępniając na terenie praso-kontenery do makulatury, albo pojemniki na plastik i szkło.

Materiały budowlane

Zmniejszanie śladu węglowego skupia się przede wszystkim na okres użytkowania obiektu. Zarówno panele fotowoltaiczne, pompy ciepła, elektrownie wiatrowe, oświetlenie LED, instalacje wody szarej mają wpływ na redukcję emisji gazów, zużycia energii, wody, a także wody deszczowej. Jednakże wysiłki na rzecz zmniejszenia negatywnego wpływu na środowisko sektora budowlanego skupiają się również na wdrażaniu innowacyjnych technologii budowlanych. Prowadzone są między innymi badania nad modyfikacjami betonu o obniżonej emisji dwutlenku węgla, żeby wprowadzić go do powszechnej produkcji. Obecnie beton, z którego powstają główne elementy konstrukcji powstaje z cementu. Ten z kolei powstaje wyniku procesów wypalania składników mineralnych w temperaturze 1450 stopni C. Procesy chemiczne i termiczne zachodzące w jego produkcji odpowiadają za 8% światowej emisji CO2. Natomiast produkcja stali, również wykorzystywanej szeroko w budownictwie odpowiada za 7% globalnej emisji CO2. Dlatego też, w niedługiej przyszłości powinniśmy spodziewać się ewolucji materiałów budowlanych zainspirowanych ESG. Nowe, innowacyjne materiały oraz nanotechnologie, będą miały wpływ nie tylko na budynki, ale na cały system szkolenia nowej kadry inżynierów i projektantów. Elementy drewniane, zeroemisyjna stal i nowe rozwiązania konstrukcyjne w magazynach mogą w końcu sprawić, że budynki magazynowe nie będą postrzegane jako zwykłe hale, ale jako dzieła architektury.

Outstanding po raz pierwszy w Polsce

W lutym tego roku pierwszy magazyn w Polsce otrzymał ocenę „Outstanding” w systemie BREEAM International New Construction. Nadają ją obiektowi Panattoni Park Szczecin III (hala A i B).

ealizację inwestycji poprzedziła szczegółowa analiza kosztów życia obiektu (LCC), a budynki przystosowano do zmian klimatu. Przygotowano również plan adaptacji ich funkcjonalności w zakresie zarówno samych budynków, jak i ich systemów do ewentualnych zmian przeznaczenia w przyszłości. Dla inwestycji przeprowadzono ocenę ryzyka powodziowego (niska) oraz spływu wód powierzchniowych. Zgodnie z koncepcją zrównoważonego rozwoju przebiegł sam proces budowy – w trakcie prac budowlanych deweloper monitorował zużycie energii elektrycznej, wody oraz wpływ transportu, śledząc emisję CO2. Wykorzystywano przy tym materiały i produkty z certyfikatem oraz takie, które są odporne na zniszczenie i nie ulegną degradacji wraz ze zmianą klimatu. Recykling na budowie przekroczył 95 proc. Aż 96,46 proc kruszywa używanego na budowie pochodziło z odzysku. Pomocne było w tym posiadanie przez generalnego wykonawcę ISO 14001 oraz szczegółowych polityk dotyczących środowiska, odpadów oraz pozyskiwania materiałów ze zrównoważonych źródeł.

W obiekcie zastosowano szereg rozwiązań z zakresu oszczędności wody. Nowoczesne technologie – m.in. urządzenia zapobiegające niekontrolowanym wyciekom, wodooszczędna armatura czy czujki ruchu – pozwoliły na ograniczenie zużycia wody o 57,6 proc. Jej zużycie zmniejszono o ponad połowę w stosunku do modelu bazowego. W efekcie tych działań udało się ograniczyć emisję CO2 o 50,8 proc.

Wokół inwestycji zadbano także o tereny zielone, zwiększając bioróżnorodność miejscowego ekosystemu. Zasadzono m.in. 21 klonów i jarzębów, 8 dębów szypułkowych, ponad 200 różnorakich krzewów, jak dereń czy bez czarny oraz wysiano trawy. Te nasadzenia nie wymagają podlewania i opierają się wyłącznie na opadach deszczu, o każdej porze roku, co potwierdza raport wykwalifikowanego ekologa.

Komentarze

Jako Logicenters jesteśmy przekonani, że sektor nieruchomości logistycznych i przemysłowych odgrywa bardzo ważną rolę w skutecznej redukcji negatywnego wpływu na środowisko naturalne. Nasza determinacja wynika z przekonania, że inwestowanie w zrównoważone praktyki jest kluczowym elementem długoterminowego sukcesu branży. Dążymy do przekształcenia sektora nieruchomości logistycznych i przemysłowych w mocnego sprzymierzeńca ochrony środowiska, świadomie akceptując większe koszty na rzecz lepszej przyszłości.

Aby przyspieszyć transformację, sektor nieruchomości logistycznych i przemysłowych powinien skoncentrować się na kluczowych obszarach. Efektywność energetyczna i wykorzystanie odnawialnych źródeł energii są niezwykle istotne w redukcji operacyjnego śladu węglowego. Logicenters w Skandynawii uzyskuje doskonałe efekty w tym obszarze dzięki zastosowaniu paneli fotowoltaicznych, czy pomp ciepła. Ważne jednak, aby ograniczać emisję CO2 już na etapie budowy. Wbudowany ślad węglowy można redukować m.in. poprzez odpowiednią analizę emisyjności materiałów budowlanych i wybór najkorzystniejszych rozwiązań. W Polsce temat jest w trakcie analiz, w Szwecji już stosujemy zamienniki, np. elementy stalowe zastępowane są  drewnianymi. Dodatkowo koncentracja na zrównoważonym gospodarowaniu zasobami naturalnymi poprzez recykling i ponowne wykorzystanie budynków, w tym długoterminowe planowanie ich cyklu życia, pozwoli uniknąć uwolnienia zgromadzonego dwutlenku węgla po wyeksploatowaniu obiektu. Podjęcie tych kroków przyniesie realne korzyści dla środowiska, a co istotne, implementacja tych sprawdzonych przez nas w Skandynawii rozwiązań jest obecnie możliwa również w Polsce.

Sektor nieruchomości magazynowo-przemysłowych jest obecnie na etapie dostosowywania się do nowych realiów rynku, po zawirowaniach związanych z pandemią, wybuchem wojny w Ukrainie i wysoką inflacją. Zrównoważony rozwój (ESG) jest jednym z kluczowych elementów tego procesu. Wiedzą to nie tylko inwestorzy, ale również najemcy. Jak wynika z raportu CBRE „Zwiększanie wartości dzięki ESG”, 7 na 10 badanych firm przyznaje, że w 2022 roku zwiększyło się znacznie zrównoważonego rozwoju w ich organizacjach. Szczególnie dla najemców ekologiczne rozwiązania w budynkach są kluczowe, a trzeba pamiętać, że to oni są sercem rynku i wyznaczają trendy.

Na pierwszym miejscu wśród oczekiwań firm dotyczących cech budynków w Europie znajduje się mniejsze zużycie mediów, na drugim posiadanie przez budynek zielonego certyfikatu, podium domyka wysoka odporność na skutki zmian klimatycznych (np. powodzie, susze, fale upałów). Dlatego najskuteczniejsze metody redukcji wpływu nieruchomości na środowisko to te, które się po prostu opłacają najemcom, są spójne z ich wewnętrznymi strategiami zrównoważonego rozwoju i zapewniają poczucie bezpieczeństwa. W ekobudynku mniej zużyją i zapłacą za energię oraz wodę. Często mają możliwość wytwarzania energii odnawialnej na miejscu, korzystania z inteligentnej technologii sterującej funkcjami budynku czy klauzuli „green lease” egzekwującej działania pro-ekologiczne. A także punktów ładowania samochodów elektrycznych czy taryfy dla prądu ze źródeł ekologicznych bądź odnawialnych. Ponadto, budynek ekologiczny znacznie mniej traci na wartości z biegiem czasu, co ma niebagatelne znaczenie. Podobnie jak lepsza jakość takiej nieruchomości, która przekłada się na komfort oraz koszty użytkownika.

Znaczna część emisji sektora budowlanego to emisje wynikające z działalności operacyjnej, stąd wiele działań skupia się na ich redukcji. Dotyczy to zwiększenia efektywności energetycznej budynków oraz ograniczenia zużycia energii i wody, wykorzystania OZE, ale także zwiększenia bioróżnorodności czy promowania ekologicznych form transportu na terenie naszych inwestycji.
Dzięki rozwiązaniom ograniczającym zużycie energii i wody – m.in. poprzez zwiększenie izolacyjności obiektów Panattoni, oświetlenie LED, odzysk ciepła z urządzeń chłodniczych, wykorzystanie pomp ciepła i zaawansowanych systemów zarządzania budynkami (BMS) czy instalacje wody deszczowej i szarej – magazyny Panattoni notują oszczędności na poziomie co najmniej 50% w zakresie zużycia energii i wody oraz zmniejszenie poboru mocy do 60%. Przekłada się to na ograniczenie emisji CO2 o 280 ton rocznie. W standardzie naszych realizacji wzmacniamy też dachy pod instalacje fotowoltaiczne. Przystosowaliśmy już tak 400 000 m kw.
Mniej widoczne, ale równie konkretne efekty przynosi redukcja wbudowanego śladu węglowego poprzez stosowanie certyfikowanych materiałów, analizy LCA, wybieranie dostawców spośród lokalnych firm czy recykling na budowie. Potwierdzeniem mniejszego wpływu budynków Panattoni na środowisko są certyfikaty, które jako pierwsi wprowadziliśmy do standardu realizacji nieruchomości przemysłowych, obecnie na poziomie BREEAM Excellent. Mamy już blisko 8 mln m kw. certyfikowanej powierzchni w kraju, a na ocenę środowiskową czeka 4,5 mln m kw.

Już w 2050 r. wszystkie budynki, w tym obiekty magazynowe, będą musiały mieć zerowy operacyjny ślad węglowy, a nowe czy modernizowane obiekty dodatkowo będą musiały mieć też zerowy wbudowany ślad węglowy.

Sektor nieruchomości magazynowych musi zacząć szacować swój wpływ na środowisko naturalne w całym cyklu życia obiektu, a to zaczyna się już na etapie jego projektowania. Około 30-40% całkowitego śladu węglowego budynku stanowi jego ślad węglowy wbudowany, czyli powstający w trakcie budowy, w tym z produkcji materiałów budowlanych czy też w trakcie procesów związanych z samą budową. Wybierając podwykonawców czy też materiały budowlane musimy patrzeć m.in. na jakość „ekologiczną” stosowanych surowców czy też na ile współpracujące z nami firmy są odpowiedzialne środowiskowo. W przypadku śladu węglowego wbudowanego wachlarz rozwiązań, z których mogą skorzystać deweloperzy jest obecnie dość ograniczony, choć cały czas prowadzone są prace nad nowymi opcjami, chodzi szczególnie o przyjazne środowisku materiały budowlane.

Pozostałe 60-70% stanowi ślad węglowy operacyjny, który wynika z użytkowania budynku. I tutaj możliwości sektor ma już zdecydowanie więcej. Automatyzacja i monitoring procesów zachodzących w samym magazynie, energooszczędne oraz efektywne oświetlenie, korzystanie z OZE, czujniki ruchu, odpowiednia termoizolacja pomieszczeń, wykorzystywanie deszczówki czy stosowanie nowoczesnych technologii to tylko niektóre z rozwiązań pozwalających na zmniejszenie negatywnego wpływu magazynu na środowisko i tylko stosowane wszystkie razem pozwalają na uzyskanie najlepszych efektów.

Unia Europejska zmierza do neutralności klimatycznej do roku 2050, co ma przełożenie na regulacje dotyczące budynków. Konieczność działań w zakresie szeroko pojętego ESG związana jest z coraz większą liczbą regulacji, jaki i rosnącą świadomością wśród najemców, deweloperów i inwestorów. Należy pamiętać, iż wpływ nieruchomości na środowisko naturalne to nie tylko emisja gazów cieplarnianych. Budynki globalnie są również odpowiedzialne za 20% globalnego zużycia wody przez wszystkie sektory oraz 40% zużycia pozostałych zasobów naturalnych. Ograniczenie tego negatywnego wpływu jest tym bardziej ważne, że 80% obecnie funkcjonujących budynków będzie z nami również w roku 2050.

Kluczowe obszary, w których można ograniczać negatywny wpływ budynków magazynowych na środowisko naturalne to organicznie zużycia energii oraz emisji CO2, zużycia wody i materiałów budowlanych poprzez wprowadzenie zasad gospodarki cyrkularnej i wykorzystanie materiałów budowlanych o niższym wbudowanym śladzie węglowym, wyeliminowanie różnego rodzaju zanieczyszczeń; ochrona różnorodności biologicznej wokół obiektu, czy też wprowadzenie strategii odporności na skutki zmian klimatu.

Należy również pamiętać, iż w budynkach spędzamy około 90% czasu i ich wpływ na nasze zdrowie oraz dobre samopoczucie jest znaczący. Poprzez wykorzystanie niecertyfikowanych materiałów budowlanych, brak regularnego czyszczenia instalacji budynkowych czy też sprzątanie obiektów agresywnymi środkami chemicznymi, powietrze wewnątrz budynków może być bardziej zanieczyszczone niż na zewnątrz, co jest powodem wielu chorób, na które cierpią często chronicznie pracownicy.

Budynki magazynowe i produkcyjne mają podobnie jak wszystko inne wpływ na człowieka i na środowisko. Niekoniecznie jest to jednak wpływ negatywny. Wbrew ugruntowanej opinii cytowanej przez różne źródła sektor nieruchomości wcale nie powoduje aż 40% emisji gazów cieplarnianych w Polsce. Rzeczywisty udział emisji gazów cieplarnianych wyrażony w ekwiwalencie CO2 dla przemysłu wytwórczego i budownictwa w Polsce wynosi 8% przy czym nie podaje się jaka część przypada na sam sektor budownictwa.  Emisje bezpośrednie związane z budową i eksploatacją budynków logistycznych i produkcyjnych są w rzeczywistości dosyć ograniczone nawet biorąc pod uwagę relatywnie duże rozmiary fizyczne tych budowli.

Obecne standardy projektowania i budowania hal magazynowych i produkcyjnych są wystarczające do maksymalnego ograniczenia negatywnego wpływu tych inwestycji na środowisko w fazie projektowania oraz budowy. Jednak budynek i jego wpływ na środowisko należy rozpatrywać nie tylko w fazie projektu i budowy, ale też w fazie jego eksploatacji, która jest zdecydowanie najdłuższa i pochłania zdecydowanie najwięcej kosztów. W zależności od rodzaju budynku faza projektowo-budowlana pochłania od 20% do 50% kosztów, a faza użytkowania i eksploatacji odpowiednio pochłania 80% do 50% kosztów całym cyklu życia budynku od wybudowania do rozbiórki. To właśnie w fazie użytkowania i eksploatacji wydajemy najwięcej pieniędzy na budynek w tym około 30% wszystkich kosztów pochłaniają opłaty za energie elektryczną. Właśnie w kontekście zużycia energii redukcja emisji związanych z eksploatacją budynków logistycznych i przemysłowych, w których prowadzona jest działalność gospodarcza ma dużo większe znaczenie w kontekście negatywnego wpływu na środowisko.

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 3/2023