Luka podażowa

W pierwszej połowie 2012 r. wynajęto 560 000 mkw. magazynów. Zdecydowana większość powierzchni (70%) została wynajęta w ramach nowych umów. Renegocjacje stanowiły w dalszym ciągu znaczącą część popytu (172 000 mkw.), ale ich rola będzie się zapewne zmniejszać. Większość umów podpisanych w latach 2006-2008, których odnowienia stanowiły w ostatnim czasie znaczącą część rynku, została już bowiem przedłużona.

Na czele najpopularniejszych lokalizacji w dalszym ciągu znajdowały się największe ośrodki logistyczne Polski. Na Górnym Śląsku wynajęto 138 000 mkw. (25% całkowitego popytu w pierwszej połowie 2012 r.). Nieco mniej, bo 108 000 mkw. powierzchni magazynowej było przedmiotem umów w okolicach Warszawy. W Polsce Centralnej wolumen najmu wyniósł 101 000 mkw., a we Wrocławiu 91 000 mkw. – Najwięcej powierzchni magazynowej w dalszym ciągu wynajmowała branża logistyczna. W pierwszej połowie 2012 r. firmy tego sektora podpisały umowy najmu na 253 000 mkw., co dawało im 45-procentowy udział w rynku – mówi Tomasz Olszewski, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej, Jones Lang LaSalle.

Powierzchnie niewynajęte

Na koniec pierwszej połowy 2012 r. niewynajęte pozostawały magazyny o łącznej powierzchni 810 000 mkw., a wskaźnik pustostanów dla Polski wyniósł 11,7%. Biorąc pod uwagę całkowitą dostępną podaż w danym regionie, to najwięcej do zaoferowania ma region okolic Warszawy. Niewynajęte pozostaje tu 375 500 mkw. magazynów. Dużo pustostanów jest również w Polsce Centralnej (133 800 mkw.) i we Wrocławiu (87 500 mkw.). Najniższy współczynnik powierzchni niewynajętej odnotowano w Toruniu, gdzie obecnie brak jest powierzchni na wynajem, jak również w Poznaniu i na Górnym Śląsku – w obu regionach współczynnik pustostanów ukształtował się na poziomie dużo poniżej 5% .

Dominują pre-let i BTS

Podczas pierwszego półrocza 2012 r. wybudowano 333 000 mkw. powierzchni magazynowej. Jest to dwukrotnie więcej niż w pierwszej połowie poprzedniego roku. Najwięcej nowej powierzchni przybyło w okolicach Warszawy (68 000 mkw.). W Poznaniu wybudowano 59 500 mkw. magazynów. Umacnia to pozycję tego regionu jako trzeciego pod względem istniejącej powierzchni rynku w Polsce. Znacząco o nowe powierzchnie magazynowe wzbogaciła się też Polska Centralna (41 200 mkw.) i Górny Śląsk (37 900 mkw.).

Obecnie w całej Polsce w budowie znajduje się około 251 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Najwięcej powierzchni buduje się na Górnym Śląsku i w Poznaniu, z kolei braki nowych inwestycji obserwujemy w warszawskiej strefie I i III, w Toruniu oraz w Szczecinie.

Najemcy powinni pamiętać, że deweloperzy w dalszym ciągu koncentrują się na inwestycjach zabezpieczonych umowami najmu (pre-let i BTS). Udział projektów spekulacyjnych jest niewielki – na koniec pierwszego półrocza 2012 r. powstawało w ten sposób zaledwie 8,3% powierzchni magazynowej. – Brak w ofercie powierzchni spekulacyjnych jest odczuwalny na rynku od dawna. Teraz dochodzi do tego wyczerpujący się potencjał istniejących parków. Deweloperzy zabudowali już niemal w pełni grunty, które masowo kupowali w szczycie boomu w 2008 roku – komentuje Tomasz Olszewski.

Więcej magazynów spekulacyjnych?

Polski rynek powierzchni magazynowych stoi w obliczu poważnej luki podażowej. Deweloperzy prawdopodobnie zareagują wkrótce na tę sytuację i ruszą ze spekulacyjnymi projektami. – Nie będą one jednak realizowane na zbyt masową skalę, a ze względu na harmonogram inwestycyjny wejdą na rynek najwcześniej w drugiej połowie przyszłego roku. Mała podaż obiektów budowanych spekulacyjnie to przede wszystkim efekt restrykcyjnej polityki banków, które w obecnej sytuacji niechętnie udzielają kredytów na projekty nie zabezpieczone umowami najmu – wyjaśnia Tomasz Olszewski.

Czynsze bez większych zmian

W roku 2011 czynsze za powierzchnie magazynowe ustabilizowały się na większości rynków. Pierwsza połowa roku 2012 to generalnie kontynuacja tego trendu, chociaż niewielkie wzrosty czynszów odnotowaliśmy na rynku Gdańskim, Wrocławskim, Poznańskim i na Górnym Śląsku.

Najwyższe stawki były tradycyjnie oferowane w granicach dużych miast. Dla Warszawy-Miasta poziom efektywnych czynszów wahał się między 3,60 a 5,30 €/ mkw./ miesiąc, natomiast w Krakowie 3,30 – 4,00 €/ mkw./ miesiąc. Nieco niższe stawki były oferowane na Górnym Śląsku (2,45 – 3,40 €/ mkw./ miesiąc), w Polsce Centralnej (2,70 – 3,10 €/ mkw./ miesiąc), Poznaniu (2,60 – 3,00 €/ mkw./miesiąc) i we Wrocławiu (2,50 – 3,10 €/ mkw./miesiąc).

Najemcy nie powinni zwlekać

Opublikowany przez firmę Jones Lang LaSalle raport przestrzega najemców przed odwlekaniem decyzji o najmie magazynu. – Sytuacja na rynku powierzchni magazynowych jest dziś zupełnie inna niż w połowie ubiegłego roku, kiedy to najemcy mogli przebierać w ofertach. Spadająca podaż dostępnej powierzchni i brak projektów spekulacyjnych powoduje, że najemcom niełatwo jest znaleźć odpowiedni obiekt magazynowy. Kłopot mogą mieć zwłaszcza firmy poszukujące dużych modułów, bo dostępna powierzchnia jest mocno rozdrobniona – podsumowuje Tomasz