Rynki wschodzące

Rozpoczęliśmy kolejny rok, który dla gospodarki, dla logistyki i dla deweloperów zapowiada się optymistycznie. Jakie tendencje obserwuje Pan na rynku powierzchni magazynowo-produkcyjnych?

Miniony rok, to kolejny rok rekordów, jeśli chodzi o ilość powierzchni budowanej i wynajętej. Rynek zmierza w bardzo dobrym kierunku. Sektor powierzchni magazynowych, logistycznych jest pod silną pozytywną presją trendu e-commerce. To jest oczywiste, ale co ciekawe widać to też w cyfrach. E-commerce znajduje się w Polsce jeszcze na bardzo niskim poziomie, ale coraz częściej obsługujemy już z Polski naszych zachodnich sąsiadów. To wpływa pozytywnie na presję popytową. Firmy typu Amazon przenoszą centra logistyczne do Europy Centralnej, do Polski i stąd też obsługują Zachód.

Obserwowaliśmy niedawno silną tendencję do przenoszenia produkcji do Polski. Nadal ją widać, wiąże się ona z dostępem do tańszej i lepszej siły roboczej. Dzisiaj wyraźna jest podobna tendencja, która dotyczy sektora e-commerce. Firmy z zachodniej Europy przenoszą do Polski swoje centra obsługi. Z punktu widzenia popytu, każdego roku jest lepiej. Dużym atutem naszego rynku jest dostępność pracowników. Z tym, że im bardziej na zachód, tym dostęp do pracowników jest trudniejszy. Podobnie w pobliżu większych miast – ze względu na skonsolidowane rynki coraz trudniej znaleźć pracowników. Dlatego rozwija się wschód, a pomaga w tym rozwój infrastruktury.

Widać, że Panattoni Europe szuka nowych, nie zawsze oczywistych lokalizacji na parki logistyczne. Kielce, Zielona Góra, Białystok… Czy rozwijanie wschodzących rynków, to kierunek Waszych najbliższych działań?

Tak. Taki mamy plan. Właśnie rozpoczynamy budowę w Białymstoku. W tym roku zakończymy realizację Panattoni Park Kielce, niedługo pierwsi najemcy wprowadzą się do naszego parku w Zielonej Górze. Nasze projekty w Lublinie, Bydgoszczy i Szczecinie, oddane w roku ubiegłym bardzo fajnie się przyjęły i skomercjalizowały.

Wraz z coraz lepszą infrastrukturą w Polsce, wszystkie te miejsca stają się coraz bardziej dostępne. I są mniej eksploatowane, jeśli chodzi o siłę roboczą. Możemy pomóc tym rejonom, budując nieruchomości i zapraszając do nich najemców, którzy zatrudniają mieszkańców. Ściana zachodnia już jest w tej chwili przez nas dobrze penetrowana, ale ściana wschodnia czeka na inwestycje. Uważamy, że dzięki rozwojowi infrastruktury i dostępności pracowników będzie się rozwijała.

Czy Waszym klientom nie będzie przeszkadzało to, że ich centra logistyczne będą przesunięte o kilkaset kilometrów na wschód? Jakie rynki będą obsługiwali? Wschodnie?

Nasi najemcy, którzy wybierają wschodnie lokalizacje centrów, myślą o rynku polskim lub o rynkach zachodnich. Ze względu na poprawiającą się infrastrukturę, dystanse czasowe się skracają, a w nowych lokalizacjach wciąż nie brakuje pracowników. To te elementy, które decydują o podjęciu decyzji o nowej lokalizacji.

Jak z Pana perspektywy wygląda zapotrzebowanie klientów na wielkość powierzchni magazynowych? Który trend jest obecnie silniejszy: wzrasta zainteresowanie mniejszymi powierzchniami, czy wręcz przeciwnie – rośnie zapotrzebowanie na duże obiekty?

W obu przypadkach widzimy zwiększenie popytu. Ogólnie e-commerce potrzebuje większej powierzchni – jego efektywność wymaga skali. Nowe centra do obsługi e-commerce mają 100-150 tys. m2 powierzchni. Ten trend intensywnie się rozwija. Poza tym tradycyjne sieci handlowe coraz częściej konsolidują swoje operacje pod jednym dachem. Zauważyliśmy tendencję do zamawiania projektów między 30 a 100 tys. m2 powierzchni. Na zwiększenie zainteresowania konsolidacją wpływa między innymi poprawiająca się infrastruktura, która sprawia, że można konsolidować pod jednym dachem stok. Firmy decydują się coraz częściej na budowę dużego efektywnego budynku na swoje potrzeby.

Jeśli zaś chodzi o mniejsze powierzchnie, to widzimy tendencję do przybliżania się do miast. Jeżeli firma prowadzi dystrybucję lokalną i wymagana jest szybka dostawa produktu oraz serwis bądź bliskość do klienta dla firmy e-commerce, to zauważamy potrzebę przysuwania się do miast. W tych przypadkach mniejsze powierzchnie też są bardzo atrakcyjne.

Dynamicznie rozwijacie się także w Europie. Gdzie prowadzicie główne działania?

Bardzo dobrze rozwija się nam rynek niemiecki – od kilku lat systematycznie na nim rośniemy. W ostatnim roku zostaliśmy liderem rynku – z 231,5 tys. m2 ukończonych i realizowanych inwestycji na terenie Niemiec. Wśród projektów zrealizowanych w 2017 roku są między innymi centrum logistyczne w porcie w Düsseldorfie, hala logistyczna dla 21sportsgroup w regionie Rhein-Neckar, czy też projekt zrealizowany we współpracy z Grupą Noerpel w Elsdorf, w Dolnej Saksonii. Widać, że rynek niemiecki jest bardzo głęboki – zarówno przez rozwój e-commerce, jak i funkcjonowanie dużego rynku konsumpcyjnego oraz przemysłowego. I na pewno będziemy rozwijać się komplementarnie dla naszego biznesu i dla europejskiego. Powstaje wiele synergii pomiędzy Europą Centralną a Niemcami.

We wrześniu poprzedniego roku weszliśmy do UK. Widzimy tam dla nas olbrzymią szansę. Brexit spowodował to, że wiele firm deweloperskich nie podchodzi do rozwoju tak entuzjastycznie jak kiedyś. My uważamy, że właśnie teraz jest najlepszy moment, żeby wejść i zaistnieć na tym rynku.

Tak trochę pod prąd?

Tak, trochę pod prąd. Mamy swoją wizję rozwoju na brytyjskim rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych. Brexit jej nie zmienił – nie patrzeliśmy na Brexit, a głównie na e-commerce. Rynek konsumpcyjny jest olbrzymi i będzie rósł, także e-commerce będzie się w UK rozwijał. Jeżeli Brexit spowalnia różnych innych graczy, to dlaczego z tego nie skorzystać? Po pierwszych miesiącach widać już, że ta strategia działa. Nadal będziemy rozwijać się w UK – to jest jeden z naszych celów w tym roku. Skupimy się tu głównie na powierzchniach magazynowych dla e-commerce.

A w Polsce? Na których obszarach rozwoju skoncentrujecie swoje działania w tym roku?

Chcielibyśmy dalej rozwijać rynki mniejsze, lokalne. To jest nasze główne założenie strategiczne. Będziemy kontynuować otwieranie nowych lokalizacji, jak Białystok, Kielce, czy Zielona Góra.

Lokalizacje, w których już od jakiegoś czasu jesteśmy, czyli obiekty w Szczecinie, Lublinie, czy Bydgoszczy będziemy nadal rozwijać, a w pozostałych lokalizacjach startujemy z zupełnie nowymi projektami.

Dziękuję za rozmowę.