Lokalizacje magazynowe – Polska Centralna

Region Polski Centralnej, położony na skrzyżowaniu dwóch kluczowych autostrad kraju, to jeden z największych rynków powierzchni magazynowych w Polsce. Tutejsze lokalizacje logistyczne posiadają dużo zalet, a sam region – pomimo swojej wielkości – nadal posiada potencjał na rozwój.

Region Polski Centralnej obejmuje między innymi miasto Łódź wraz z lokalizacjami okalającymi, tj. Konstantynowem Łódzkim, Pabianicami, gminą Nowosolna, Strykowem oraz Piotrkowem Trybunalskim. Jest niezwykle dynamicznie rozwijającym się regionem. Tylko w okresie ostatnich 5 lat jego zasoby zwiększyły się o ponad 2 mln mkw., w tym około 730 tys. mkw. w samej Łodzi i okolicach, co oznacza trzykrotny wzrost wielkości tego rynku!

Zalety magazynów w Polsce Centralnej

Atutem regionu Polski Centralnej jest jego centralne położenie geograficzne oraz bardzo dobra infrastruktura drogowa. Mamy tutaj dostęp do dwóch autostrad – A1 oraz A2, a także do drogi ekspresowej S8, łączącej aglomeracje: wrocławską, łódzką, warszawską i białostocką.
Główne ośrodki i dzielnice przemysłowo-magazynowe w Łodzi i okolicach znajdują się głównie w pobliskiej odległości do tras szybkiego ruchu, okalających Łódź.
Przez wiele lat największym skupiskiem magazynów był Stryków, głównie ze względu na krzyżujące się tu autostrady A1 i A2, ale również region łódzkiego Widzewa. W przypadku tej dzielnicy potencjał do budowy nowych magazynowych gwarantowała nie tylko bliskość i dojazd do węzła A1, lecz również duża liczba wolnych terenów inwestycyjnych oraz otwartość miasta na współpracę z deweloperami, poprzez planistykę ukierunkowaną na przemysł oraz odpowiednią komunikację miejską.

Lokalizacje hal magazynowych w Łodzi

Dziś główne ośrodki nowoczesnych magazynów na łódzkim Widzewie skumulowane są w rejonie ul. Ofiar Terroryzmu 11 Września, ul Tomaszowskiej/Jędrzejowskiej, ul. Niciarnianej, ul. Zakładowej oraz ul. Transmisyjnej. Swoje parki magazynowe zdecydowali się ulokować tu tacy deweloperzy jak m.in. Panattoni, Prologis, Segro, MLP, 7R, Logicor czy City Link.
Patrząc jednak na mapę dostępnych i planowanych terenów inwestycyjnych w aglomeracji łódzkiej, trzeba zwrócić na pewno uwagę na coraz mocniej rozwijający się obszar zachodnio-południowy, czyli okolice Konstantynowa Łódzkiego czy Ksawerowa. Nowe projekty planowane są również w innych miejscowościach tj. Rawa Mazowiecka, Łowicz, Zgierz, Radomsko, Głuchów czy gmina Piątek. Są to alternatywy dla popularnych obecnie ośrodków magazynowych i zapewne stanowić będą w większości inwestycje o charakterze BTS realizowane w oparciu o indywidualne zapotrzebowanie najemców.

Potencjał rozwoju rynku magazynowego w Łodzi

Potencjał rozwoju regionu Polski Centralnej wzrasta wraz z budową drogi ekspresowej S14, czyli tzw. zachodniej obwodnicy Łodzi, oraz obwodnicy Pabianic. W przyszłości trasa połączy autostradę A2 (węzeł Emilia) z drogą ekspresową S8 (węzeł Róża), biegnąc na południe po zachodniej stronie Łodzi, Zgierza i Pabianic. Łączna długość tej trasy to ok. 41 km. W całości przebiegać będzie w województwie łódzkim, na obszarze gmin Zgierz, Aleksandrów, Konstantynów i Pabianice oraz trzech dzielnic Łodzi (Górnej, Polesia i Bałut). Nowy fragment drogi ekspresowej S14, którego zakończenie budowy planowane jest na 2023 rok, domknie tzw. ring dróg szybkiego ruchu wokół Łodzi.
W związku z inwestycjami drogowymi rośnie zainteresowanie inwestorów zakupem i realizacją projektów magazynowych w tej okolicy. To właśnie w rejonie Ksawerowa czy w pobliżu Konstantynowa Łódzkiego są przygotowywane tereny inwestycyjne o łącznej skali ok 400 ha. Już dziś deweloperzy i bezpośredni inwestorzy pracują nad zakupem lub zapieczeniem gruntów w tych regionach.
Powstają nowe projekty magazynowe na przykład Panattoni Park Łodź West w miejscowości Niesięcin czy 7R Park Łódź West II zlokalizowany przy ulicy Maratońskiej w Łodzi. Zachodnio-południowa strona aglomeracji łódzkiej staje się zatem świetną alternatywą, odciążającą tym samym mocno eksploatowany obecnie Widzew.

KOMENTARZE

Biorąc pod uwagę chociażby atrakcyjne położenie na skrzyżowaniu dwóch najważniejszych autostrad czy dogodną infrastrukturę drogową, region Polski Centralnej w dalszym ciągu posiada duży potencjał do rozwoju pod względem inwestycji magazynowych. To lokalizacja, która mimo wysokiego poziomu zainteresowania ze strony przedsiębiorców, dalej pozostaje jeszcze rynkiem nienasyconym, a możliwość rozwoju będzie jeszcze wzrastać wraz z budową drogi ekspresowej S14, czyli tzw. zachodniej obwodnicy Łodzi oraz obwodnicy Pabianic. SEGRO, pozostając wierne przyjętej strategii, zgodnie z którą lokuje swoje parki logistyczne w pobliżu dużych ośrodków miejskich i najważniejszych szlaków komunikacyjnych, posiada swoje zaplecze magazynowe także w Polsce Centralnej – posiadamy trzy parki w samej Łodzi oraz jeden, flagowy dla Europy Centralnej pod względem wielkości, park w Strykowie. Umiejscowienie magazynów w tak strategicznej lokalizacji pozwala naszym klientom na wysoką efektywność prowadzonego biznesu oraz optymalizację procesów logistycznych.

Polska to największy rynek w regionie, leżący na skrzyżowaniu wielu międzynarodowych tras. Dlatego jesteśmy obecni we wszystkich kluczowych w polskich lokalizacjach: na Dolnym i Górnym Śląsku, w Wielkopolsce, regionie Warszawy oraz w Polsce Centralnej.
Polska Centralna to przede wszystkim doskonała lokalizacja, łącząca główne szlaki komunikacyjne z bliskością dużych centrów konsumpcyjnych, m.in. Warszawy, Poznania, czy oczywiście Łodzi. Ponieważ wraz z rozwojem e-commerce potencjał drzemie przede wszystkim w obrębie dużych aglomeracji, umożliwiając firmom szybką dostawę do klientów końcowych i efektywny kosztowo transport, ten newralgiczny region nie będzie tracił na atrakcyjności. Potwierdzają to nasze doświadczenia z naszych Parków w Strykowie i Łodzi oraz opinie klientów takich jak m.in. Castorama, którzy z powodzeniem od wielu lat działają w tym regionie i chętnie przedłużają tu umowy z Prologis. Widzimy też zainteresowanie tą lokalizacją ze strony potencjalnych najemców. To region, w którym trudno o wolne magazyny, o ile oferowana powierzchnia jest najwyższej klasy, a lokalizacja poza sprawną dystrybucją ułatwia też pozyskanie pracowników. Te wszystkie warunki spełnił nasz Prologis Park Łódź, w którym szybko zajęto wszystkie dostępne obecnie powierzchnie. Park ma na szczęście duże możliwości ekspansji – docelowo zajmie 93 tys. mkw.
W sumie dysponujemy teraz terenami inwestycyjnymi m.in. w Rudzie Śląskiej, w rejonie Wrocławia, Poznania i Łodzi. To daje nam 130 hektarów gruntów gotowych pod inwestycje, z możliwością zabudowy ponad pół miliona metrów kwadratowych.

Polska Centralna ma wciąż ogromny potencjał dla nowych projektów magazynowych, dzięki doskonałej lokalizacji, która przyciąga najemców. W 2020 r. region ten zajął trzecie miejsce w kraju pod kątem popytu brutto, a musimy pamiętać, że był to rok wyjątkowy, w którym zapotrzebowanie na powierzchnie gwałtownie wzrosło. Centralne położenie geograficzne oraz bliskość autostrad A1 i A2, czy drogi ekspresowej S8 pozwala sprawnie dotrzeć do każdego punktu w Polsce, co stwarza doskonałe warunki do lokowania w regionie swoich magazynów centralnych. Przykładem jest m.in. Media Expert, który z łódzkiego obiektu Panattoni obsługuje działania sieci sklepów w całym kraju. Ponadto przykład firmy KAN sp. z o.o. – właściciela marki odzieżowej Tatuum, która również działa w ramach naszej największej łódzkiej realizacji – Central European Logistics Hub, pokazuje, że Polska Centralna to doskonały punkt do obsługi wielu europejskich destynacji. A przecież lokalizacyjnie Polska Centralna jeszcze zyska po ukończeniu tzw. zachodniej obwodnicy Łodzi, czyli drogi eskpresowej S14, która połączy autostradę A2 z drogą ekspresową S8 i jeszcze usprawni transport w regionie.
Oceniając potencjał dla nowych projektów, nie możemy również pominąć probiznesowej postawy władz Łodzi, czyli kluczowego ośrodka w regionie. Dobrze układająca się współpraca z miastem oraz sprawnie działające biuro obsługi inwestora w stolicy województwa znacznie ułatwiają przejście przez wymagane procedury i rozwój portfolio w mieście i okolicach.

Zastanawiając się nad regionem Centralnej Polski, warto spojrzeć na dane rynkowe i jestem przekonany, że jak zwykle mile nas one zaskoczą. Zacznijmy od istniejącej nowoczesnej powierzchni magazynowej, która na koniec roku 2020 równała się liczbie 3 193 000 mkw. i ten wynik plasuje nasz region na zaszczytnym i jeszcze medalowym 3. miejscu w Polsce. Warto podkreślić, że Warszawa pozostaje niedościgniona niczym Lewis Hamilton w zeszłych 7 sezonach Formuły 1, z już prawie istniejącymi 5 250 000 mkw. Drugie miejsce, na którym znajduje się Górny Śląsk, z istniejącymi 3,7 mln mkw. powierzchni na koniec 2020 roku, wydaje się w zasięgu, choć prawie 401 000 mkw. w budowie na Śląsku versus tylko 89 000 mkw. w Centralnej Polsce może utrzymać obecną klasyfikację w kolejnym roku. Za to popyt na nowe magazyny na poziomie wspomnianych 730 000 mkw. w pandemicznym 2020 roku zdecydowanie uplasował nasz region w centrum uwagi. Jednocześnie wskaźnik pustostanów spadł na koniec 2020 roku do 8,4% z 13% notowanych na koniec czwartego kwartału 2019 roku. Odpowiedź na pytanie, czy region Polski Centralnej ma nadal potencjał dla nowych projektów magazynowych, nasuwa się więc sama, bo tam, gdzie mamy popyt, to zdecydowanie potencjał istnieje. My jako Mountpark również pokładamy nadzieję w tej lokalizacji, tym bardziej, że nasz Mountpark Stryków o planowanej powierzchni około 245 000 mkw. z budynkiem o wielkości nawet 100 000 mkw. jest gotowy do przyjęcia przyszłych zapytań. Warto tu wspomnieć, że właśnie dostarczyliśmy na rynek Centralnej Europy nasz kolejny obiekt w Mountpark Sered na Słowacji, a obecnie wszelkie plany biznesowe w tej części kontynentu skupiają się na Polsce.

Już w przyszłym roku Łódź stanie się pierwszym miastem w Polsce z pełnym tzw. ringiem wykorzystującym autostradę i drogi ekspresowe. Nowa droga S14 po zachodniej stronie miasta dopełni obwodnicę i połączy ze sobą takie miasta jak Pabianice, Ksawerów, Konstantynów Łódzki oraz Zgierz. Nowa trasa pełnić będzie także formę łącznika strategicznych autostrad A1 i A2 z portem lotniczym im. Władysława Reymonta na łódzkiej Retkini. Niewątpliwie w związku z tą inwestycją oraz przychylnością regionalnych samorządów, rośnie zainteresowanie inwestorów zakupem i realizacją projektów magazynowych w tej okolicy. To właśnie w rejonie Ksawerowa i Konstantynowa Łódzkiego przygotowane już zostały tereny inwestycyjne o łącznej wielkości ok. 400 ha. Na dzień dzisiejszy Logicor posiada w swoim portfelu 250 tys. mkw powierzchni magazynowych wokół Łodzi (Stryków i Łódź Widzew). Możliwe, że zachodnio-południowa strona aglomeracji łódzkiej będzie w przyszłości ciekawym uzupełnieniem wartości istniejącego portfolio Logicor. Trzeba także pamiętać o niedalekich planach GDDKiA na rozbudowę trasy A2 na linii Łódź-Warszawa o dodatkowy trzeci pas ruchu (realizacja w 2025 roku). Większa przepustowość ruchu drogowego w kierunku Warszawy także wpłynie pozytywnie na postrzeganie tego rejonu.