Rozbudowa parku logistycznego

Nieruchomości komercyjne od zawsze stanowiły łakomy kąsek dla inwestorów, w ostatnim czasie odchodzą oni jednak od inwestowania w kury znoszące złote jaja, za które zwykle postrzegane były centra handlowe i biurowce, a inwestują swoje aktywa w nieruchomości magazynowe. Podstaw takiej sytuacji jest z pewnością wiele, jednak nie można pozostawić bez komentarza wydarzeń ostatnich kilkunastu miesięcy – epidemia COVID-19 nie dość, że pozbawiła centra handlowe części wpływów z umów najmu, to niepewność co do dalszych losów epidemii i kondycji finansowej najemców, obniżyła gwarancję zwrotu z inwestycji.

To, co uderzyło w centra handlowe, napędziło rynek magazynowy – handel e-commerce i zapotrzebowanie na przestrzeń (szczególnie atrakcyjne w tym kontekście są Small Business Units, czyli magazyny miejskie), wysoka stopa zwrotu oraz niższe koszty inwestycji w porównaniu do na przykład centrów handlowych – to wszystko skutecznie przyciąga polski i światowy kapitał. W artykule opisany zostanie popularny na rynku trend rozbudowy parków magazynowych.

Pozwolenia

Rozbudowa polegać może zarówno na dobudowie nowych hal magazynowych, jak również rozbudowie istniejących budynków. Przepisy nie dają jasnej odpowiedzi na pytanie, czym właściwie jest rozbudowa obiektu budowlanego. Sięgając jednak do orzecznictwa, dowiemy się, że rozbudowa to powiększenie, rozszerzenie budowli, obszaru już zabudowanego, dobudowanie nowych elementów. Tak szeroka interpretacja przepisów daje właściwie pewność, że każda próba rozbudowy hali magazynowej wymagać będzie pozwolenia na budowę, tak jak budowa budynku od podstaw.
W ramach planowanej inwestycji, w pierwszej kolejności sprawdzić należy, czy dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i czy pozwala on na zakres planowanych przez nas prac. Jeżeli tak, sprawa jest dość prosta – po spełnieniu ustawowych przesłanek, na podstawie MPZP inwestor występuje z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Z tą sytuacją najczęściej spotkamy się w przypadku magazynów miejskich, choć na uwadze należy mieć, że jedynie ok. 30% obszaru Polski objęte zostało miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Sprawy komplikują się, jeżeli przedmiotowa nieruchomość nie została objęta MPZP (co dotyczy większości obszarów pozamiejskich). W takim przypadku, najpierw należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, a dopiero na jej podstawie pozwolenia na budowę. Ten proces będzie bardziej czasochłonny niż opisany w poprzednim akapicie proces uzyskiwania pozwolenia na budowę na podstawie MPZP, jednakże i w tym przypadku inwestycja może być realizowana z powodzeniem. Warto dodać, iż o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może wystąpić nie tylko właściciel gruntu, ale także podmiot zainteresowany dopiero jego nabyciem – w ten sposób można łatwo ocenić, czy potencjalna inwestycja będzie mogła mieć miejsce, a grunt wart jest zakupu. To istotne w sytuacji, kiedy inwestor zainteresowany jest rozbudową parku o sąsiednie działki.
W kontekście pozwoleń warto mieć na uwadze formę nabycia nieruchomości przez inwestora. Jeżeli inwestor zakupił nieruchomość poprzez asset deal (transakcja zakupu gruntu) – nie korzysta on z tzw. sukcesji uniwersalnej, a więc musi zadbać, aby dotychczasowe pozwolenia dotyczące nieruchomości zostały na niego przeniesione (np. decyzja o warunkach zabudowy). Inaczej jest w przypadku nabycia poprzez share deal, tj. zakup spółki posiadającej nieruchomość – tu inwestor staje się stroną wszystkich dotychczasowych decyzji wydanych na rzecz poprzedniego właściciela (np. zakup nieruchomości z już wydaną decyzją WZ skraca czas inwestycji, gdyż inwestor może do razu wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę).

Generalny wykonawca i umowa o roboty budowlane

Po uzyskaniu niezbędnych pozwoleń, kolejnym krokiem zmierzającym do rozpoczęcia inwestycji jest wybranie generalnego wykonawcy i zawarcie z nim umowy o roboty budowlane. Staranny wybór generalnego wykonawcy i dobra umowa o roboty budowlane może uchronić inwestora od szeregu problemów, w tym największego – ryzyka opuszczenia placu budowy przez wykonawcę. Warto przede wszystkim zadbać, aby generalny wykonawca był podmiotem stabilnym finansowo i dawał należyte zabezpieczenie wykonania umowy. Podmiot dający rękojmię należytego wykonania inwestycji, to jedno. Zadbać należy także o treść łączącej strony umowy – nie od dziś wiadomo, że umowa pisana jest na złe, a nie dobre czasy.
Wśród środków zabezpieczających wykonanie umowy przez generalnego wykonawcę są przede wszystkim gwarancje bankowe. Im wyższa kwota zabezpieczenia, tym oczywiście lepiej dla inwestora. Gwarancja bankowa jest najbezpieczniejszym środkiem zabezpieczającym. Nie decydujmy się na zawarcie umowy z podmiotem, który nalega na przedstawienie wyłącznie gwarancji ubezpieczeniowej. Egzekwowanie gwarancji bankowej jest niezależne od postanowień umownych (bank nie może uchylać się od wypłaty, powołując się na umowę) oraz od sytuacji wykonawcy (np. upadłość), a więc daje inwestorowi duże poczucie bezpieczeństwa i egzekwowalności należnych mu kwot, na przykład z tytułu kar umownych.
Warto także uregulować kwestię rozliczeń w taki sposób, żeby dokonywać płatności za konkretne, wykonane etapy prac. Dzięki takiemu rozwiązaniu inwestor ogranicza niebezpieczeństwo wydania środków przeznaczonych na prace, które nie zostaną w rzeczywistości wykonane.
Dodatkowo, w celu ochrony własnych interesów należy przewidzieć w umowie podstawy wypowiedzenia, które umożliwią szybkie usunięcie wykonawcy z placu budowy w przypadku jego problemów, w tym szczególnie finansowych. Przepisy upadłościowe zakazują zrywania umów w przypadku ogłoszenia upadłości lub złożenia wniosku o jej ogłoszenie, tak więc istotny jest bieżący monitoring postępu prac na budowie, a także dbałość o kwestie zarządzania roszczeniami.

Co z dotychczasowymi najemcami?

Wyobraźmy sobie sytuację, w której jesteśmy najemcą kilku tysięcy metrów kwadratowych hali magazynowej. W budynku obok rozpoczął się proces rozbudowy, a na sąsiedniej działce wynajmujący rozpoczął budowę nowej hali magazynowej. Codzienność stanowi hałas, utrudniony dojazd do hali, zaniki prądu oraz zanieczyszczenie działki wokół naszego budynku. Brzmi jak nadchodzące roszczenia najemcy…?
Przed rozpoczęciem budowy mogącej negatywnie wpłynąć na korzystanie z przedmiotu najmu przez dotychczasowych najemców budynków znajdujących się wokół inwestycji, należy zaudytować ich umowy najmu. Najemcy, oprócz roszczeń wynikających z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, jak na przykład wypowiedzenie umowy z uwagi na wady zagrażające życiu lub zdrowiu, zwykle przysługują roszczenia umowne na wypadek ograniczonego lub utrudnionego korzystania z lokalu, na przykład obniżka czynszu, kary umowne, czy w najgorszym wypadku prawo do wypowiedzenia umowy.
Już na etapie planowania inwestycji warto zarządzić tym ryzykiem, wliczyć potencjalną wartość takich roszczeń w koszty inwestycji. Dobrym rozwiązaniem może być także zawarcie z najemcami dodatkowych porozumień lub aneksów do umów, jeszcze przed rozpoczęciem budowy, w przedmiocie ograniczenia potencjalnych roszczeń i zmniejszenia ryzyka po stronie wynajmującego.
Jednak sama rozbudowa parku logistycznego może też przynieść dotychczasowym najemcom korzyści – w związku z powiększeniem powierzchni wynajmowanej (Gross Leasable Area, GLA) ich udział w kosztach wspólnych, liczony zwykle według proporcji przedmiotu najmu w stosunku do całego GLA, zmniejszy się, a więc roczna opłata z tytułu service charge może ulec obniżeniu.

Boom inwestycyjny

Ostatnie kilkanaście miesięcy to swoisty boom na rynku inwestycji magazynowych – obecnie w Polsce istnieje już ok. 22 mln mkw. przestrzeni magazynowej, a powierzchnia ta wciąż nie zaspokaja potrzeb rynku. Przy obecnym zapotrzebowaniu na przestrzeń magazynową z pewnością wielu właścicieli nieruchomości zdecyduje się na rozbudowę istniejących budynków lub dobudowę kolejnych. Z inwestycją tej skali wiążą się różne ryzyka – część z nich, przy pomocy dobrych doradców, może zostać zniwelowana już na etapie przygotowawczym.

KOMENTARZE

Planując rozbudowę magazynu, przede wszystkim należy przyjrzeć się powierzchni istniejącej działki – zweryfikować jej plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy. Sprawdzić, czy obowiązująca decyzja środowiskowa może objąć również dodatkową powierzchnię, a w przypadku braku odpowiednich pozwoleń (np. na budowę jako warunek konieczny) czy decyzji, ubiegać się o nie. Oczywiście musimy sprawdzić również warunki gruntowe – przeprowadzić badania geotechniczne i skontrolować teren pod kątem zanieczyszczeń. Kolejną kwestią jest to, czy nowa powierzchnia ma przylegać do budynku pierwotnego, a to oznacza przeanalizowanie możliwości połączenia obu brył – w tym przypadku należy sprawdzić projekt wykonawczy istniejącego budynku, a jeśli go nie ma, wykonać pełną ekspertyzę istniejącego obiektu. Dodatkowo, już na etapie planowania skupiamy się na rozwiązaniach zgodnych z koncepcją zrównoważonego rozwoju, jak chociażby energia pochodząca z OZE. W przypadku obiektów produkcyjnych praktycznie każde przedsiębiorstwo myśli o instalacji fotowoltaicznej. Dlatego nawet jeśli jej nie wprowadzamy od razu, wzmacniamy konstrukcję dachu na przyszłość, czy też doprowadzamy odpowiednią infrastrukturę, również pod stacje ładowania samochodów czy rowerów elektrycznych.
Kiedy mamy wszystkie pozwolenia, znamy specyfikację techniczną nowej powierzchni, przychodzi czas na realizację. Ekspansja bardzo często odbywa się przy w pełni działającej istniejącej już części budynku. Panattoni słynie z takich realizacji, zwłaszcza jeśli mowa o konieczności rozbudowy działającej fabryki. Tu mechanizm spięcia wielu harmonogramów (utrzymania linii produkcyjnej i budowy) musi zadziałać jak w szwajcarskim zegarku. To, że jest to możliwe przy założeniu doświadczonego zespołu, pokazują nasze realizacje – rozbudowa zakładu produkcyjnego Pilkington Automotive Poland w Chmielowie, dobudowa do istniejącej powierzchni magazynu K-Flex w Uniejowie, czy kolejne w fazie realizacji Ontex i Weber.

Wyzwanie inwestycyjne i organizacyjne, jakim jest rozbudowa obiektu magazynowego, w różnym zakresie będzie angażowało np. profesjonalnego dewelopera powierzchni magazynowych, fundusz inwestycyjny, który jest właścicielem budynku, firmę logistyczną, która własnymi siłami i zaangażowaniem wybudowała obiekt podlegający rozbudowie na własne cele czy też operatora logistycznego, który uzgodnił z właścicielem zajmowanego przez siebie budynku warunki najmu nowej, dodatkowej powierzchni magazynowej, która ma zostać dostarczona dla niego w określonym czasie.
Nie zmienia to jednak faktu, iż istnieją pewne kluczowe uwarunkowania, które pod uwagę powinna wziąć każda ze stron planujących lub analizujących wykonalność rozbudowy obiektu magazynowego. Zaliczyć do nich należy z pewnością między innymi: ekonomiczną opłacalność planowanej inwestycji, aspekty formalno-prawne (np. uwarunkowania wynikające z MPZP czy warunków zabudowy, uzyskanie wszelkich, niezbędnych zgód i zezwoleń, kwestie ubezpieczeniowe), fizyczną wykonalność planowanej rozbudowy (np. rezerwy gruntowe, geotechniczne uwarunkowania dla posadowienia nowego obiektu, rezerwy mediów, możliwość fizycznego połączenia planowanej rozbudowy z istniejącym budynkiem), wybór optymalnego sposobu zagospodarowania terenu i specyfikacji technicznej planowanego budynku czy uwarunkowania z zakresu ochrony pożarowej, mogące mieć wpływ również na dotychczas eksploatowany obiekt oraz sposób składowania w nim towarów.
We wszystkich powyższych obszarach SpaceFactory wspiera swoich klientów: najemców oraz właścicieli budynków magazynowych i przemysłowych – firmy logistyczne i produkcyjne, deweloperów, fundusze inwestycyjne czy zarządców aktywów, świadcząc na ich rzecz usługi doradcze, projektowe oraz realizując kompleksowo prace budowlane jako generalny wykonawca. SpaceFactory posiada ogromne doświadczenie w realizacji tego typu projektów – średnio w ciągu roku z sukcesem realizujmy i przygotowujemy do realizacji po kilka projektów rozbudowy istniejących budynków magazynowych i przemysłowych.

Autorzy są prawnikami w kancelarii Argon Legal specjalizującej się m.in. w obsłudze projektów magazynowych.

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics nr 6/2021.