Globalny napęd dla rynku logistyki

Jak podaje firma doradcza Savills w najbliższej przyszłości globalny rynek nieruchomości logistycznych będzie się rozwijał głownie za sprawą wzrostów w branży e-commerce oraz popytu na dodatkową powierzchnię magazynową generowanego przez firmy chcące zabezpieczyć swoje łańcuchy dostaw.

Zgodnie z danymi Savills, wartość transakcji inwestycyjnych na globalnym rynku nieruchomości logistycznych w 2021 r. wyniosła 237 mld funtów – oznacza to wzrost o 81 mld rok do roku. Rekordowy popyt na obiekty logistyczne odnotowano zarówno w Europie, jak i w Stanach Zjednoczonych. Savills prognozuje, że udział sektora e-commerce w całkowitej sprzedaży detalicznej wzrośnie w 2025 r. do 25%.

– Pod względem rozwoju rynku e-commerce, Wielka Brytania pozostaje o około pięć lat w tyle za USA, natomiast o tyle samo wyprzedza pozostałe kraje europejskie. Oznacza to, że branża ta ma przed sobą bardzo dobre perspektywy wzrostu. Chociażby firma Amazon dopiero niedawno weszła do Polski czy Hiszpanii – mówi Marcus De Minckwitz, dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie EMEA, Savills.

Magazyny ważniejsze od biur

Z powodu globalnych zawirowań związanych z pandemią Covid-19 oraz wojną w Ukrainie firmy na całym świecie zmagają się od dwóch lat z zakłóceniami w łańcuchach dostaw.

– Zabezpieczenie łańcuchów dostaw wymaga od firm zmiany strategii działania z modelu just-in-time na just-in-case, a to wiąże się nie tylko z koniecznością zwiększenia poziomu zapasów, lecz także z nearshoringiem produkcji, czyli przenoszeniem jej bliżej rynków zbytu – komentuje Kevin Mofid, dyrektor działu badań rynku nieruchomości magazynowych i logistycznych w regionie EMEA, Savills.

Z raportu opublikowanego w 2021 r. przez firmę McKinsey wynika, że 61% firm zwiększyło poziom zapasów produktów krytycznych, co przyczyniło się do znaczącego wzrostu popytu na powierzchnię magazynową na całym świecie w ostatnich dwóch latach i nadal będzie istotnym czynnikiem wpływającym na wolumen transakcji najmu. Stopy pustostanów jednak utrzymują się na rekordowo niskich poziomach. Ponadto, według opracowanego przez Savills raportu „Logistics and Industrial Real Estate Census 2021”, do głównych wyzwań stojących przed uczestnikami rynku należą niewystarczająca podaż i brak gruntów pod nowe inwestycje.

– Zapotrzebowanie na dodatkową powierzchnię jest tak duże, że nawet niektóre budynki biurowe klasy A w Stanach Zjednoczonych są wyburzane, aby zrobić miejsce dla obiektów magazynowych, ponieważ taką zmianę funkcji uważa się za najlepszy sposób wykorzystania nieruchomości – mówi Gregg Healy, dyrektor działu powierzchni magazynowych w Savills na Amerykę Północną.

Podaż powierzchni logistycznej na większości globalnych rynków nadal będzie niewystarczająca w najbliższych latach ze względu na spowolnienie aktywności deweloperskiej, co przyspieszy wzrost czynszów.

– Brak równowagi pomiędzy podażą a popytem może spowodować silny wzrost stawek czynszu na całym świecie. Rosnące czynsze niepokoją najemców magazynów, ale dla wielu firm stanowią one zaledwie ułamek wszystkich ponoszonych kosztów – średnio około 5%. Znacznie większym obciążeniem są, również rosnące, koszty transportu i pracy – mówi Marcus De Minckwitz.

Savills prognozuje, że presja na zwiększenie podaży wymusi na branży innowacje, w wyniku których będą powstawać kolejne wielokondygnacyjne obiekty magazynowe na terenie Europy, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach w pobliżu dużych miast. Niezbędne będzie także wdrażanie coraz bardziej zaawansowanych technologii, które mogłyby zapobiec zakłóceniom w łańcuchach dostaw w przyszłości.

Kolejne wyzwania

Na horyzoncie widoczne są jednak kolejne wyzwania. Problemy z łańcuchami dostaw w tym roku mogą spotęgować m.in. rosnąca inflacja, eskalacja konfliktu zbrojnego w Ukrainie i polityka zero tolerancji w Chinach, której celem jest powstrzymanie rozprzestrzeniania się pandemii Covid-19.

Jednak, jak wyjaśnia Kevin Mofid, szanse na szybkie zażegnanie problemów, z jakimi boryka się sektor logistyczny na całym świecie, są niewielkie i dodaje: – W perspektywie długofalowej rozwiązaniem może być reorganizacja globalnych łańcuchów dostaw. Nearshoring produkcji może korzystnie wpłynąć na rynki magazynowe w krajach rozwiniętych, natomiast dalszy wzrost PKB oraz rozwój sektora e-commerce na rynkach rozwijających się oznaczają, że popyt na powierzchnię magazynową wzrośnie, nawet w przypadku spowolnienia produkcji przemysłowej.

– Obecna sytuacja geopolityczna będzie kolejnym katalizatorem przyspieszającym napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych do Polski. Przewidujemy, że dzięki rozwiniętej infrastrukturze drogowej, kolejowej i portowej, doświadczonym deweloperom oraz efektywnej polityce przestrzennej, Polska będzie zyskiwała na popularności wśród firm produkcyjnych i operatorów dużych regionalnych centrów dystrybucyjnych. W krótkiej i średniej perspektywie może to przyczynić się do dalszego wzrostu popytu na powierzchnię magazynową ze strony najemców oraz kompresji współczynnika pustostanów, który w pierwszym kwartale 2022 r. spadł do rekordowo niskiego poziomu 3,2%. Aktualne warunki rynkowe w Polsce z pewnością będą przyczyniać się do dynamicznego wzrostu czynszów – podsumowuje John Palmer, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego dla sektora nieruchomości magazynowych w Savills w Polsce.

Komentarze

Wcześniej pandemia, a teraz wojna w Ukrainie skłaniają firmy do reorganizacji łańcuchów dostaw i większej ich dywersyfikacji. Kwestia kosztów funkcjonowania w Europie, wyższych niż w Azji, schodzi przy tym na drugi plan, bo priorytetem jest zapewnienie ciągłości działania. Beneficjentem tych zmian jest i będzie Polska, jako kraj nadal tani, stabilny politycznie i gospodarczo, centralnie położony, z niezłą infrastrukturą, a do tego członek Unii Europejskiej, objęty gwarancjami NATO.

Stąd firmy produkcyjne, w tym z sektora automotive czy e-mobility nadal chętnie będą decydować się na inwestycje w Polsce. Zapewne staniemy się przystanią dla wielu nowych poddostawców, zaopatrujących zachodnioeuropejskie firmy. Rośnie też zapotrzebowanie tych firm na powierzchnie magazynowe. Potrzebują ich więcej, by móc gdzie magazynować półprodukty i materiały do produkcji, na wypadek kolejnego załamania dostaw. Dodatkowo, zaczynamy być postrzegani jako rynek, który po wojnie może obsługiwać wschód Europy. Takim hubem logistycznym dla Ukrainy może stać się ściana wschodnia Polski. Tak, jak Polska Zachodnia wyrasta na centrum obsługi klientów handlu internetowego z innych krajów europejskich.

Oczywiście, wojna w Ukrainie, drożejące paliwa i surowce, wzrost kosztów budowy delikatnie chłodzą popyt ale nie dotyka to inwestycji typu BTS – skrojonych na indywidualne zamówienia firm – ich będzie przybywać. Panattoni ma już na swoim koncie ponad 100 takich realizacji. W tym te, do których relokowano całe linie produkcyjne, jak w przypadku zeroemisyjnej fabryki w Grodzisku Mazowieckim dla Danfoss Poland, gdzie przeniesiono aż 45 linii technologicznych z Danii.

Trzy lata temu, kiedy wybuchła pandemia COVID-19 po raz pierwszy logistycy na całym świecie musieli sobie poradzić z ogromną skalą utrudnień, takich jak m.in. zamknięte porty, brak dostaw kontenerów czy niedobory pracowników, co w efekcie spowodowało opóźnienia w dostarczaniu wielu towarów i konieczność przeorganizowania dotychczas niezawodnie działających      łańcuchów dostaw. Z kolei napaść Rosji na Ukrainę w lutym tego roku wywołała niespotykaną dotychczas skalę zakłóceń w logistyce surowców energetycznych, zbóż, nawozów, stali, a także dostaw rzadkich surowców na wiele europejskich rynków, w tym do Polski. Firmom działającym z Polski w ostatnich kwartałach dodatkowo nie sprzyja trudna sytuacja gospodarcza – wysoka inflacja i osłabienie kursu złotego. Mimo to, jak pokazują wyniki za pierwsze półrocze tego roku, polski rynek magazynowy systematycznie umacnia swoją pozycję – na koniec czerwca odpowiadał za 30% dostarczonej powierzchni magazynowej w Europie, wyprzedzając pod tym względem inne kraje i stając się tym samym drugim największym rynkiem budowlanym w sektorze przemysłowo-logistycznym na kontynencie. Nadal najaktywniejsi na rodzimym rynku są najemcy z sektorów logistyki, sieci handlowych oraz e-commerce.

Według danych JLL w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2022 r. logistycy wynajęli ponad 1 mln mkw., a ich zwiększona aktywność jest właśnie odpowiedzią na zmieniające się globalne łańcuchy dostaw. Firmy poszukują efektywnych rozwiązań zapewniających im sprawne działanie w świetle ostatnich światowych wydarzeń i w związku z tym niejednokrotnie decydują się na najem lepiej zoptymalizowanych powierzchni w nowych lokalizacjach czy dywersyfikację swoich źródeł tak, by nie opierać swojego biznesu tylko na jednym dostawcy.  Nie brakuje także firm, które przenoszą swoje zakłady i towary do Polski ze wschodu Europy. To co przyciąga do kraju nad Wisłą, poza dostępnością najwyższej klasy magazynów, to cały czas rozbudowywana infrastruktura drogowa, a także konkurencyjne w porównaniu z krajami na Europy Zachodniej koszty zatrudnienia pracowników czy niższe niż u naszych sąsiadów w Niemczech, Czechach czy na Słowacji koszty najmu powierzchni. W najbliższych latach będziemy wciąż obserwować utrzymujące się zainteresowanie zarówno dużymi magazynami typu big box położonymi poza miastem, jak i tymi mniejszymi, położonymi w granicach administracyjnych aglomeracji, wspierającymi logistykę miejską. Pojawiać się będą także nadal nowe formaty odpowiadające na potrzeby e-commerce i e-grocery

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 5/2022