Czynsze w Europie jeszcze wzrosną
Według najnowszego raportu pt. „European Logistics Outlook”, opublikowanego przez międzynarodową firmę doradczą Savills, czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe i logistyczne w Europie wzrosły w minionych czterech kwartałach o 10,4%. W najbliższym czasie trend wzrostowy stawek czynszowych utrzyma się pomimo spowolnienia aktywności najemców i związanego z tym wzrostu stopy pustostanów w pierwszym kwartale 2023 r. do 3,5%.
Różnice pomiędzy czynszami bazowymi i efektywnymi w Polsce zmniejszyły się na przestrzeni ostatnich kwartałów, ponieważ deweloperzy oferują najemcom ograniczone pakiety zachęt, jak na przykład krótsze okresy bezczynszowe czy mniejsze kontrybucje finansowe. Czynsze efektywne wahają się od 2,90 do 5,75 euro/m kw./miesiąc za moduły wielkopowierzchniowe i przekraczają 5,75 euro/m kw./miesiąc w przypadku obiektów typu SBU. Wzrost czynszów bazowych od początku 2022 r. wyniósł średnio ok. 15-25%, natomiast czynsze efektywne wzrosły w tym czasie o ok. 20-30%.
Trend wzrostowy podaży w UE może się utrzymać w drugim kwartale i kolejnych miesiącach, aż do czasu, gdy spadek liczby nowo rozpoczynanych inwestycji zacznie przekładać się na mniejszą ilość powierzchni oddawanej do użytku pod koniec bieżącego roku. Wskaźniki pustostanów wzrosły na większości rynków, przy czym najbardziej w Budapeszcie (+210 pb), Polsce (+200 pb) i Wielkiej Brytanii (+100 pb). Jednak, jak podaje Savills, odsetek niewynajętych powierzchni ponownie zmniejszył się w pierwszym kwartale w Holandii i Dublinie – odpowiednio o 60 pb i 30 pb.
W pierwszych trzech miesiącach 2022 r. stopa pustostanów w Polsce wzrosła do 6,2% – głównie z powodu oddania do użytku dużej ilości nowej powierzchni od początku 2023 r. Wolumen istniejącej powierzchni w Polsce powiększył się w pierwszym kwartale o ok. 7%, natomiast od wybuchu pandemii zasoby powierzchni magazynowej i logistycznej wzrosły o ponad połowę.
– Wskaźniki pustostanów wzrastają na większości rynków, ale ograniczona ilość powierzchni w budowie w minionej dekadzie oraz duży popyt ze strony najemców w ostatnich latach stwarzają przestrzeń do kolejnych podwyżek czynszów – komentuje Andrew Blennerhassett, dyrektor w dziale badań europejskich rynków nieruchomości logistycznych w Savills.
Do końca bieżącego roku prognozy makroekonomiczne powinny się wykrystalizować czy nawet poprawić, ale ogólny spadek sprzedaży detalicznej i słabe nastroje gospodarcze zaczynają wpływać na sytuację na rynkach najmu. Savills szacuje, że w pierwszych trzech miesiącach 2023 r. popyt ze strony najemców w Europie wyniósł ponad 650 tys. m kw., co oznacza spadek o 16% w porównaniu ze średnią pięcioletnią za pierwszy kwartał.
– Kontekst ma kluczowe znaczenie w naszej analizie rynku, na którym najpierw odnotowywano dynamiczną ekspansję, a następnie okres umiarkowanego wzrostu. Porównując dane roczne z pierwszym kwartałem 2022 roku, należy podkreślić, że są one zbliżone do wyników z trzech lat poprzedzających pandemię oraz że porównanie dotyczy najlepszego pierwszego kwartału w historii. Ponadto popyt w porównaniu z pierwszym kwartałem 2019 roku, w którym rynek jeszcze znajdował się w dobrej kondycji w stosunku do czasów przedcovidowych, wzrósł o 1%, co świadczy o powrocie do średniej sprzed pandemii. Co więcej, poprawa sytuacji gospodarczej i wzrost aktywności firm działających w sektorze handlu internetowego, chociażby koncernu Amazon, mogą przyczynić się do silnego ożywienia w perspektywie średnioterminowej – dodaje Andrew Blennerhassett.
Jak podaje Savills, wolumen transakcji inwestycyjnych zmniejszył się o 49% w ujęciu kwartalnym i aż o 73% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2022 r., który był rekordowy. Wartość obrotów za pierwszy kwartał na poziomie 5,1 mld euro to najniższy wynik od czasu globalnego kryzysu finansowego i o 57% niższy od średniej pięcioletniej. Największe spadki odnotowano na Węgrzech, w Norwegii, Belgii i we Francji, a w mniejszym stopniu także w Czechach, Irlandii i Portugalii. Aktywność transakcyjna wzrosła jedynie w Polsce i Rumunii.
– Spowolnienie aktywności inwestycyjnej zostało spowodowane głównie przez zacieśnianie polityki pieniężnej przez banki centralne, które podnosiły stopy procentowe, co przekładało się na wzrost kosztów finansowania, negatywnie wpływając na nastroje inwestorów. Przewidujemy, że stabilizacja rynku i spadek niepewności przyczynią się do wzrostu liczby transakcji zawieranych w kolejnych miesiącach bieżącego roku – mówi Marcus de Minckwitz, dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie EMEA, Savills.
– Inwestorzy poszukujący możliwości finansowania inwestycji magazynowych i logistycznych w Polsce w modelu forward funding mają większą pewność co do kosztów budowy w 2023 r., które znacząco spadły z rekordowych poziomów notowanych w 2022 r. Ponadto obserwujemy wzrost zainteresowania realizacją nowych projektów wśród firm wykonawczych o ugruntowanej pozycji na rynku. Stawki czynszów w Polsce są obecnie najwyższe w historii. Czynniki te przekładają się na bardziej atrakcyjną stopę zwrotu niż w przypadku wielu projektów realizowanych jeszcze w ubiegłym roku. Inwestorzy zwracają coraz większą uwagę na standard i parametry techniczne oraz zdają sobie sprawę ze znaczenia wszystkich aspektów związanych z ESG dla realizowanych inwestycji. Obawy inwestorów dotyczą głównie niepewności co do ceny sprzedaży skomercjalizowanych obiektów, ale niepewność ta szybko zniknie wraz z ustabilizowaniem się sytuacji na globalnych rynkach – mówi John Palmer, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego dla sektora nieruchomości magazynowych w Savills w Polsce.
