Rynek przemysłowo-logistyczny nad Wisłą bezkonkurencyjny w CEE

Całkowita podaż nowoczesnych powierzchni przemysłowo-logistycznych w regionie 13 państw Europy Środkowo-Wschodniej (CEE-13^[1])  wynosi ponad 67 mln mkw. Jak wynika z najnowszego raportu Colliers pt. „ExCEEding Borders: Navigating the Industrial Landscape and Workforce in CEE-13” (Sytuacja w sektorze przemysłowym i na rynku pracy w regionie CEE-13), Polska pozostaje największym rynkiem przemysłowo-logistycznym w całym regionie CEE-13 z podaż całkowitą ponad 31 mln mkw., co stanowi 45% całkowitych zasobów regionu.

Całkowita podaż nowoczesnych powierzchni przemysłowo-logistycznych na rynkach stołecznych w regionie CEE-13 wynosi prawie 25 mln mkw. oraz ponad 67 mln mkw. na poziomie krajowym. Pomimo różnic we wskaźnikach pustostanów pomiędzy krajami CEE-13 (najniższy wskaźnik pustostanów zanotowały Albania (0%) oraz Czechy (1,8%), a najwyższy Czarnogóra – 9%) popyt na powierzchnie przemysłowo-logistyczne w ostatnich latach był duży. Najwyższym popytem brutto może pochwalić się Polska – w 2023 r. wyniósł on 5,7 mln mkw.

Napędzały go głównie sektory, takie jak spedycja, handel detaliczny i dystrybucja. W 2023 r. w większości krajów odnotowano jednak spadek popytu, przypisywany częściowo czynnikom gospodarczym i geopolitycznym.

– Pomimo spadku popytu i powierzchni w budowie w 2023 r., rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych w Polsce jest nadal w bardzo dobrej kondycji. Atutami świadczącymi o konkurencyjności Polski na arenie europejskiej są wykwalifikowana kadra, która jest tańsza niż w Europie Zachodniej oraz jedne z najniższych stawek czynszu za powierzchnie przemysłowe i logistyczne w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. W Polsce bazowe stawki czynszu wahają się od 3,4 do 7 EUR za mkw. miesięcznie, a dla porównania w Czechach są to kwoty rzędu 7,5-7,7 EUR za mkw. – wyjaśnia Maciej Chmielewski, Senior Partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

Magazyny w topie zakupów inwestycyjnych

Sektor przemysłowo-logistyczny pozostaje kluczowym celem inwestycji w regionie Europy Środkowo-Wschodniej – na koniec 2023 r. udział magazynów w wolumenie inwestycyjnym w Polsce wyniósł ok. 50%, a np. w Czechach i na Słowacji poniżej 20%.

– Obserwujemy znaczne zainteresowanie aktywami przemysłowo-logistycznymi. Inwestorzy poszukują różnych możliwości, takich jak nabywanie gruntów, pojedyncze aktywa, duże portfele czy umowy sprzedaży i wynajmu zwrotnego przynoszące długoterminowy dochód. Sektor ten nie jest jednak odporny na czynniki ekonomiczne i geopolityczne, w tym wyższe koszty finansowania, rozbieżność oczekiwań cenowych między kupującymi i sprzedającymi oraz ograniczoną dostępność produktów – wskazuje Dominika Jędrak, Dyrektorka Działu Doradztwa i Badań Rynkowych w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej, Colliers.

Magazyny w CEE-6 najbardziej zielone

Kraje CEE-6 od dawna wdrażają zielone rozwiązania w budynkach, czego efektem jest rosnąca liczba obiektów z certyfikatami BREEAM czy LEED, także na najwyższych poziomach (przykładem może być projekt przemysłowo-logistyczny firmy Panattoni w Polsce, który w 2023 r. jako pierwszy otrzymał najwyższy poziom certyfikacji BREEAM – Outstanding).

– Inicjatywy w zakresie zrównoważonego rozwoju w regionie CEE-6 dotyczą znacznej części całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni przemysłowej i logistycznej. Postępy w spełnianiu wymogów ESG różnią się w poszczególnych krajach CEE-6, ale pod tym względem jest to najbardziej rozwinięta grupa krajów spośród całej grupy CEE-13 – tłumaczy Silviu Pop, dyrektor ds. badań w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i Rumunii.

Dynamika rynku pracy w regionie CEE-13

Na rynku pracy w regionie CEE-13, szczególnie w sektorach produkcji i logistyki, pomimo znacznych różnic w poziomach płac między krajami, w grupie CEE-6 zaobserwowano istotny wzrost wynagrodzeń. Przyczynił się do tego trend nearshoringu (przenoszenie produkcji do państw sąsiednich) w logistyce i automatyzacji procesów produkcyjnych. Podczas gdy sektor produkcyjny odnotowuje znaczny wzrost rok do roku, sektor logistyczny rośnie w skromniejszym tempie. Zwiększające się zapotrzebowanie na wykwalifikowany personel w obszarach logistyki i produkcji skłania firmy do ekspansji i rozwoju w regionie Europy Środkowej.

[1] W raporcie “ExCEEding Borders” przeanalizowano rynki 13 krajów Europy Środkowo-Wschodniej, dzieląc je na grupy: CEE-6, do której należą: Bułgaria, Czechy, Węgry, Polska, Rumunia i Słowacja; kraje bałtyckie, czyli Estonię, Litwę i Łotwę, a także SEE-4, do których zaliczane są: Albania, Chorwacja, Czarnogóra i Słowenia.