E-commerce kreuje popyt na nieruchomości magazynowe

Sprzedaż generowana przez sektor e-commerce rośnie o 20% rocznie. Przewiduje się, że w tym roku osiągnie ona w skali globalnej wartość 750 mld dolarów. A to generuje popyt na nieruchomości logistyczne dostosowane do obsługi e-commerce, gdyż tradycyjna działalność dystrybucyjna (dostawa do sklepów) ustępuje miejsca centrom realizacji zamówień (bezpośrednia dostawa do klienta). Poszukując sposobów na zwiększenie swej rentowności, zróżnicowanie oferty oraz skrócenie czasu wprowadzenia produktów na rynek, firmy sektora e-commerce coraz częściej postrzegają swe obiekty logistyczne jako jeden z czynników umożliwiających zwiększenie przychodów.

Rozwój rynku e-commerce

Choć udział e-commerce w wynajmie powierzchni magazynowych zwiększył się w ostatnich trzech latach dwukrotnie, to firmy z tej branży wynajmują jedynie 10% powierzchni magazynowej na całym świecie. Okazuje się, że zachowania konsumentów ewoluują szybciej niż możliwości adaptacyjne łańcuchów dostaw. Dlatego też firmy z branży detalicznej oraz dystrybutorzy eksperymentują z różnymi modelami procesu realizacji zamówień. Taki szybki wzrost e-commerce oraz gwałtownie zmieniające się wymagania utrudniają podejmowanie decyzji osobom odpowiedzialnym za organizację łańcuchów dostaw.

Sektor e-commerce oraz branża nieruchomości logistycznych mogą nadal spodziewać się znaczących wzrostów. Eksperci spodziewają się, że w przewidywalnej przyszłości sprzedaż online będzie nadal rosła w tempie dwucyfrowym. Można wskazać kilka czynników, które będą kształtować sektor e-commerce oraz branżę nieruchomości logistycznych w najbliższej przyszłości.

Użytkownicy z branży e-commerce wymagają co najmniej trzykrotnie więcej powierzchni logistycznej w porównaniu ze swymi tradycyjnymi odpowiednikami

Łączny popyt związany z sektorem e-commerce generowany jest przez istniejące już na rynku firmy. Szybki wzrost w tym obszarze sugeruje, że dystrybutorzy będą coraz częściej wybierali obiekty znajdujące się w bezpośredniej bliskości klientów końcowych. Klienci z branży e-commerce wykorzystują powierzchnie inaczej i bardziej intensywnie, potrzebują oni więcej powierzchni, gdyż ich działalność detaliczna jest skonsolidowana w obiektach logistycznych. Kładą oni większy nacisk na wysokiej jakości powierzchnie, w tym na lepiej zorganizowane strefy pakowania zamówień, większą wysokość budynków oraz niższy współczynnik zabudowy działki.

Ewolucja organizacji łańcucha dostaw

Profil popytu na obiekty dystrybucyjne jest bardzo zróżnicowany. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że podaż w sektorze e-commerce na obiekty dystrybucyjne zdominowana jest przez duże obiekty typu BTS. W rzeczywistości jednak to zapotrzebowanie ma bardziej zróżnicowany charakter. Gama modeli biznesowych stosowanych w sektorze e-commerce jest bardzo szeroka. Różnią sie one: skalą działalności, kluczowymi produktami, wartością produktów oraz modelem działalności detalicznej (wyłącznie sprzedaż elektroniczna lub wykorzystanie wielu kanałów sprzedaży). Cechy tej działalności wpływają również na typy oraz lokalizację obiektów logistycznych.

Wymagania klientów e-commerce

Klienci z branży retail łączą różne kanały dystrybucji. Często realizacja zamówień e-commerce stanowi tylko niewielki wycinek działalności. Cała koncepcja rozwoju e-commerce nie jest jeszcze do końca zdefiniowana. Dlatego zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe ze strony e-commerce powstają przy okazji tradycyjnej działalności sklepowej, która prowadzona jest jednocześnie z e-commerce w tym samym obiekcie logistycznym, powstałym często jeszcze przed uruchomieniem handlu online. Łączenie różnych kanałów dystrybucji nie pozwala zwykle na ocenę właściwej skali potrzeb magazynowych związanych z potrzebami e-commerce. Pomimo ryzyka kanibalizacji ze strony sprzedaży e-commerce tradycyjni klienci działający w sektorze detalicznym nadal się rozwijają. Choć e-commerce przyczynia się do zmniejszania sprzedaży detalicznej prowadzonej w tradycyjnych sklepach, to w sumie powoduje wzrost popytu na nieruchomości logistyczne. Detaliści działający w branży e-commerce wymagają większej powierzchni w budynkach logistycznych. Wiele czynności, które były zwykle wykonywane w sklepach, jest teraz skonsolidowanych w obiektach logistycznych. Wskutek tego klienci z branży e-commerce wymagają większej powierzchni logistycznej niż tradycyjni dystrybutorzy. Firmy detaliczne prowadzące sprzedaż online oferują zwykle zdecydowanie bardziej różnorodne produkty (jednostki magazynowe), co wymaga przechowywania w obiektach logistycznych większej ilości towarów. Ponieważ punkt sprzedaży przenosi się ze sklepu do obiektu dystrybucyjnego, niezbędne jest utrzymywanie większych buforów magazynowych, co wymaga budynków o większych rozmiarach. Indywidualne kompletowanie zamówień, pakowanie i wysyłanie towarów bezpośrednio do klienta wymaga większej powierzchni niż dystrybucja sklepowa. Zamiast wydajnego paletyzowania dla celów dystrybucji sklepowej, model B2C wymaga oddzielnego opakowania dla każdego zamówienia. Ponadto wiele obiektów logistycznych sektora e-commerce przyjmuje zwroty, co wiąże się z koniecznością przeznaczenia powierzchni na działania związane z ich przetwarzaniem oraz z ponownym przenoszeniem towarów do magazynu. Użytkownicy z branży e-commerce wymagają co najmniej trzykrotnie więcej powierzchni logistycznej w porównaniu ze swymi tradycyjnymi odpowiednikami.

Wymagania e-commerce wobec obiektów dystrybucyjnych

Kiedy już e-commerce osiągnie odpowiednią skalę, proces realizacji zamówień może zmuszać do wykorzystania jednego lub większej liczby dedykowanych obiektów dystrybucyjnych. Z początku wystarczyć może jedno centrum realizacji zamówień, często umiejscowione w centralnej lokalizacji (konsolidującej stany magazynowe). Operatorzy z branży detalicznej wykorzystujący ten model przyznają, że realizacja zamówień online oraz dystrybucja sklepowa wiążą się ze specjalistycznymi potrzebami oraz wyzwaniami. Wraz z rozwojem branży e-commerce rosną wymagania dotyczące procesu realizacji zamówień i pojawia się potrzeba wykorzystania kilku obiektów dystrybucyjnych. Przy dużej skali e-commerce, branża detaliczna wdraża strategię rozproszonej realizacji zamówień i korzysta z kilku obiektów dystrybucyjnych, lokując je bliżej klientów – tak jak to można zaobserwować obecnie wśród większych firm detalicznych. Korzyści wynikające z takiego podejścia to krótszy czas dostaw, większa możliwość dostosowania sposobu realizacji usług do aktualnych potrzeb oraz niższe koszty transportu.

Sposób, w jaki klienci z sektora e-commerce wykorzystują powierzchnię logistyczną, wpłynie na popyt w przyszłość. Rozproszony model realizacji zamówień, który skraca czasy dostawy, lecz wymaga znacznych inwestycji w obiekty i stany magazynowe, będzie stawał się coraz bardziej popularny. Już dziś więksi detaliści stosują zwykle model rozproszony ze względu na skalę swej działalności.

Sprzedaż online

Liczba klientów sektora e-commerce jest znacznie wyższa, niż się powszechnie wydaje. W USA oraz w Europie 30 firm z branży detalicznej odpowiedzialnych było za połowę całej sprzedaży online wygenerowanej w roku 2013, przy czym każda z nich osiągnęła roczną wartość sprzedaży online na poziomie 2 mld USD. Istnieje wielu lokalnych oraz międzynarodowych graczy branży detalicznej, którzy muszą korzystać z wielu niezależnych centrów realizacji zamówień e-commerce, i którzy w dużym stopniu tworzą popyt w sektorze nieruchomości logistycznych. Pozostała część sprzedaży online rozproszona jest wśród mniejszych firm detalicznych. Wiele z nich korzysta ze starszych modeli organizacji e-commerce, w tym bazujących na działalności połączonej (handel tradycyjny i online) i korzystają one z obiektów wspólnych lub przekształcają je do dedykowanych dla nich obiektów.

Wydajność powierzchni sklepowych

Nasze badania wykazały, że obiekty logistyczne wykorzystywane przez detalistów z sektora e-commerce pozwalają na wygenerowanie średnio 1 000 USD sprzedaży rocznej z każdej stopy kwadratowej powierzchni (ok. 10 mkw). Zmiana modelu ze sprzedaży sklepowej na sprzedaż online wpływa również na sposób w jaki detaliści wykorzystują nieruchomości. Powierzchnia sklepowa często służy jedynie jako okno wystawowe, dlatego użytkownicy mogą potrzebować łącznie mniej obiektów sklepowych, lecz w ogólnym rozliczeniu niezbędna jest im większa – nawet 3-krotnie – powierzchnia logistyczna do obsługi zamówień online.

E-commerce a wiek obiektów magazynowych

E-commerce nie powoduje znacznych zmian w preferencjach klientów związanych z wynajmem powierzchni magazynowych. Pomimo dużego wzrostu, sektor e-commerce ma nadal relatywnie niewielki udział w łącznym popycie na nieruchomości magazynowe i samodzielnie nie jest w stanie zmienić praktyk stosowanych w branży magazynowej. O ile branża e-commerce ma ponad 10-procentowy udział w najmie nowych powierzchni, to udział tradycyjnych sklepów jest zdecydowanie wyższy i wynosi 80-90%. Z kolei wymagania stawiane przez tradycyjnych klientów nie uległy zmianie w związku z rozwojem branży e-commerce.

Opracowano na podstawie Raportu Prologis „Globalny łańcuch dostaw: E-commerce i nowy model popytu na nieruchomości magazynowe”.

i