Inwestycje na rekonwalescencji

Globalny rynek inwestycyjny stanął w obliczu bezprecedensowego wzrostu kosztów finansowania zewnętrznego w 2023 r., w połączeniu z możliwością recesji w głównych gospodarkach. To połączenie znacznie ograniczyło aktywność inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych. Ponadto niepewność związana z korektami cen sprawiła, że uczestnicy rynku wahali się przed aktywnym składaniem ofert w większości sektorów ze względu na wyzwania związane z określeniem potencjalnych strategii wyjścia.

Pomimo przyjęcia ostrożnej strategii awersji do ryzyka przez niektórych globalnych uczestników, inwestorzy z Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) byli aktywni na rynku. Obecnie inwestorzy bez dźwigni finansowej są szczególnie konkurencyjni. Ponadto istnieją oznaki postępu, takie jak zmniejszone wahania stóp procentowych, malejące stopy inflacji i stabilne wartości nieruchomości. Powyższe czynniki wpłyną na zaufanie kredytodawców i ułatwią zwiększenie udziału w rynku, ostatecznie napędzając wzrost rynku w nadchodzącym roku.

Ryzyko ekonomiczne

Po spowolnieniu w 2023 r. oczekuje się, że w 2024 i 2025 r. nastąpi ożywienie wzrostu gospodarczego w Polsce, napędzane ożywieniem konsumpcji prywatnej, trwającą ekspansją inwestycyjną i pomyślnymi wynikami eksportu. Przewiduje się, że inflacja będzie spadać., choć na jej stopniową redukcję wpłynie wycofanie środków antyinflacyjnych i znaczny wzrost płac. Oczekuje się, że wydatki publiczne pozostaną na wysokim poziomie ze względu na planowane inwestycje w obronność i inicjatywy społeczne, co utrudni proces dostosowywania budżetu sektora instytucji rządowych i samorządowych.

Pomimo wyzwań w 2023 r., Czechy pozostają jednym z najbardziej stabilnych rynków w Europie Środkowo-Wschodniej ze względu na konserwatywną politykę fiskalną i monetarną, niski dług publiczny i równie ostrożny sektor bankowy. Potencjał wzrostu wynika ze zdywersyfikowanej bazy przemysłowej i wysoko wykwalifikowanej, ale konkurencyjnej kosztowo siły roboczej.

Po silnym wzroście gospodarczym w 2022 r., w którym Węgry osiągnęły lepsze wyniki niż strefa euro (4,6% w porównaniu z 3,3%), w 2023 r. nastąpiło oczekiwane spowolnienie gospodarcze. W pierwszych trzech kwartałach roku wzrost PKB osiągnął umiarkowanie ujemny poziom. Mimo to rynek pracy pozostał odporny, o czym świadczy stopa bezrobocia na poziomie 4,2% w grudniu 2023 roku. Chociaż średnia roczna stopa inflacji była dwucyfrowa, od października zaczęła znacząco spadać, osiągając 5,5% rok do roku do grudnia 2023 roku.

Wzrost realnego PKB w 2023 r. w Rumunii spowolnił do 2,2% z powodu wysokiej inflacji, napiętych warunków finansowych i niższego popytu zewnętrznego. Oczekuje się, że inflacja pozostanie wysoka, ale spadek inflacji zasadniczej przyspieszy dopiero w 2024 i 2025 roku. Pomimo słabszego wzrostu oczekuje się, że rynek pracy będzie nadal znajdował się w trudnej sytuacji, co spowoduje wysoki wzrost płac. Przewiduje się, że deficyt sektora instytucji rządowych i samorządowych spadnie z 5,7% PKB w 2023 r. do 5% w 2024 r., a wskaźnik zadłużenia do PKB osiągnie 50,5% w 2025 r.

Słowacka gospodarka udowodniła swoją odporność w obliczu poważnych negatywnych czynników zewnętrznych, które dotknęły wiele europejskich gospodarek. Pomimo okresu stłumionego wzrostu gospodarczego w 2023 r., istnieje obiecujący trend wzrostowy na nadchodzące lata, z prognozowaną stopą wzrostu przekraczającą 2% w 2025 roku. Silny eksport, wolumeny inwestycji i ożywienie konsumpcji spowodują, że PKB Słowacji wzrośnie o 1,7% w 2024 roku. Oczekuje się, że inflacja spadnie do 5,2% w 2024 roku, po wzroście cen energii w 2023 roku. Oczekuje się, że rynek pracy pozostanie napięty, z malejącą stopą bezrobocia i rosnącymi płacami realnymi.

Przegląd inwestycji

W 2023 r. polski rynek inwestycyjny doświadczył bezprecedensowego wzrostu kosztów finansowania zewnętrznego, co znacznie ograniczyło aktywność inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych. Co więcej, niepewność co do wielkości i czasu trwania korekty cen sprawiła, że gracze rynkowi niechętnie składali aktywne oferty w większości sektorów ze względu na wyjątkowe trudności związane z przyjęciem założeń dotyczących potencjalnej strategii wyjścia. Z drugiej strony, brak najlepszych dowodów transakcyjnych w środowisku rosnących stóp kapitalizacji powoduje zakłócenia w procesie wyceny, który jest kluczowym punktem odniesienia zarówno dla wynajmujących, jak i potencjalnych inwestorów. W rezultacie ceny oczekiwane przez sprzedających są wyższe niż większość kupujących jest w stanie zaoferować. Pomimo wspomnianych zawirowań, rynek nadal zawiera transakcje, choć w tempie około 33% w stosunku poziomów odnotowanych w 2022 roku.

Całkowity wolumen inwestycji w Czechach w 2023 r. odnotował spadek o 27% rok do roku. Czescy inwestorzy nadal są najbardziej aktywnymi nabywcami w samym kraju, jak i w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej. Całkowity wolumen inwestycji biurowych odnotował spadek o 56% w porównaniu do 2022 roku. Podaż nowych zasobów biurowych pozostała na wyjątkowo niskim poziomie, co pomogło utrzymać zarówno wskaźnik pustostanów, jak i czynsze na stabilnym poziomie. Handel detaliczny był najbardziej dominującym sektorem (39%) na rynku czeskim w 2023 roku.

Węgierski rynek inwestycyjny przeszedł w 2023 r. znaczną przecenę o 75% w porównaniu do 2022 r. Kupujący zachowywali ostrożność ze względu na obawy dotyczące ogólnych fundamentów rynku, szczególnie w sektorze biurowym, i napotykali przeszkody w postaci wysokich kosztów finansowania, które utrudniały negatywną wycenę. Odzwierciedlając globalne trendy, roczna aktywność inwestycyjna, wynosząca 600 mln euro, spadła znacznie poniżej długoterminowej średniej wynoszącej 1,25 mld euro. Pomimo transakcji zawieranych w kategorii aktywów głównych/podstawowych, znaczna część zawartych transakcji była podyktowana względami oportunistycznymi.

Na płynność w Rumunii znaczący wpływ miały czynniki globalne w kontekście braku lokalnych inwestorów. Zainteresowanie handlem detalicznym powróciło w 2023 r., a trend ten, jak przewidujemy, będzie kontynuowany. Liczba transakcji o wartości powyżej 5 mln euro zawartych w Rumunii w 2023 r. spadła o jedną trzecią do 24. Co więcej, średnia wielkość transakcji spadła o około 40%, do 2,7 mln euro.

Podział na główne sektory nieruchomości w 2023 r. nie sygnalizuje strategicznej zmiany preferencji inwestorów na Słowacji. Chociaż sektor logistyczno-przemysłowy pozostaje atrakcyjny, odpowiadając za 15% ubiegłorocznego wolumenu, brak odpowiednich produktów i oczekiwania sprzedających ograniczają jego wkład. Sektor biurowy staje się głównym celem, stanowiąc 70% całkowitego wolumenu, a pozostałe 15% przypada na sektor handlowy.

Polski sektor przemysłowy

W sektorze przemysłowym, który w ostatnich latach przyciągał większość uwagi inwestorów na rynku polskim, czynniki napędzające popyt pozostają na swoim miejscu. Sektor przemysłowy nadal korzysta na wzroście wydatków na e-handel, ale ostatnio pojawiające się trendy w zakresie nearshoringu łańcucha dostaw wkrótce dodadzą nowe warstwy popytu. Niemniej jednak rosnące koszty finansowania wpłynęły zarówno na nastroje, jak i ceny w sektorze. Dominujące otoczenie makroekonomiczne i geopolityczne spowodowało, że procesy decyzyjne rozciągnęły się w czasie. Zmienne warunki rynkowe ograniczyły aktywność kapitału i znacznie zmniejszyły konkurencję o obiekty oferowane na rynku. W rezultacie inwestorzy byli bardziej ostrożni w inwestowaniu kapitału, a wolumen inwestycji był napędzany głównie przez mniejsze i średnie transakcje.

Odpowiednio, produkt podstawowy został przeceniony, a transakcje typu core+/value add zwiększyły swój udział w obrotach inwestycyjnych. W 2023 r. przeprowadzono transakcje o łącznej wartości 967 mln euro w ramach 27 umów. Prawdziwie przełomową transakcją było nabycie 80% udziałów w 7R przez NREP. Ten skandynawski inwestor zainwestował ok. 200 mln euro w 7R, będące jednym z największych deweloperów magazynowych w Polsce. Największą pojedynczą transakcją było nabycie Campus 39 przez P3 za prawie 140 mln euro. Ten sam inwestor nabył również od 7R Park Łódź West II oraz 7R Park Szczecin. Łączna powierzchnia najmu tych dwóch parków sięga prawie 100 000 mkw. Jeśli chodzi o obiekty z umowami długoterminowymi, jednym z najbardziej godnych uwagi była nieruchomość logistyczna w Swarzędzu pod Poznaniem zakupiona przez Palmira od Akron Group.

Kolejnym trendem jest zwiększona aktywność graczy z Europy Środkowo-Wschodniej, o czym świadczy szereg transakcji. Czescy inwestorzy Accolade i Trigea kupili obiekty zlokalizowane odpowiednio w okolicach Bydgoszczy i Wrocławia. Z kolei słowacki IAD Investments nabył magazyn zlokalizowany we Wrocławiu. Wreszcie, kapitał pochodzący z rodzimego rynku zainwestował w kompleks magazynowy zlokalizowany w Urzucie przy drodze ekspresowej S8 pomiędzy Warszawą a Mszczonowem.

Od początku 2022 r. na rynku obserwowany jest wyraźny trend wzrostowy poziomu czynszów, zwłaszcza w nowych inwestycjach, które w tym czasie borykały się z bezprecedensowym wzrostem kosztów budowy. Stawki zaczęły się stabilizować w drugiej połowie 2023 roku. Niemniej jednak obecne czynsze w najlepszych lokalizacjach są średnio o 20% 40% wyższe od tych obserwowanych pod koniec 2021 roku. Jednocześnie koszty finansowania również gwałtownie wzrosły. W rezultacie stopy kapitalizacji kontynuowały ruch w górę, który powinien spowolnić w pierwszych miesiącach 2024 r. w wyniku mniejszej zmienności stóp procentowych i zawężającego się spreadu bid ask, prowadząc rynek do konsensusu cenowego. Na koniec grudnia 2023 r. stopa kapitalizacji dla najlepszych projektów magazynowych dla wielu najemców z pięcioletnimi umowami najmu została oszacowana na poziomie między 6,50% a 6,75%. Dla warszawskich projektów typu prime oczekiwano 6,25% – 6,50%.

Komentarze

W ciągu ostatnich 2 lat jednym z głównych wyzwań stojących przed rynkiem było pozyskiwanie funduszy. Inwestorzy czekali na stabilność polityki gospodarczej, zanim zdecydowali się zainwestować kapitał w CRE. W konsekwencji zauważalne jest spowolnienie na rynkach nieruchomości komercyjnych na całym świecie, a Europa Środkowo-Wschodnia nie jest tu wyjątkiem. Na niektórych rynkach, takich jak Polska i Węgry, występuje tymczasowa nadpodaż wynikająca ze spowolnienia aktywności najemców, o czym świadczą wskaźniki pustostanów, które znacznie przekraczają ich średnie wartości z ostatnich pięciu lat.

Stanowi to zagrożenie dla stabilności obecnych poziomów czynszów, a warto zaznaczyć, że rynki nadal potrzebują stabilnego wzrostu czynszów, w szczególności w Polsce. Jednakże zaczynamy dostrzegać oznaki ożywienia na tym polu. Obecnie panuje przekonanie, że stopy procentowe osiągnęły swój szczyt i najgorsze już za nami. Jednak oczekiwania inwestorów dotyczące zwrotów utrzymają się na podwyższonym poziomie w perspektywie krótko- i średnioterminowej, a ofert sprzedaży będzie prawdopodobnie więcej niż dostępnego kapitału. Ożywienie na rynku inwestycyjnym już się rozpoczęło, ale uważamy, że aby przyspieszyć, rynek będzie potrzebował stabilności zarówno w zakresie działalności gospodarczej, jak i polityki fiskalnej.

Globalny rynek inwestycyjny w 2023 roku był bezprecedensowy. Pojawiająca się wizja recesji sprawiła, że coraz częściej zaczęliśmy patrzeć na to co się dzieje nie tylko w Polsce, ale też na innych rynkach europejskich oraz w USA, które były i są głównym barometrem gospodarki światowej. Wysokie stopy procentowe wstrzymały wiele inwestycji i spowodowały, że inwestorzy woleli ulokować pieniądze w innych produktach finansowych.

Jeżeli chodzi o nieruchomości przemysłowe, one najmniej odczuły spowolnienie. Był to jeszcze skutek pandemii, która nauczyła nas, że firmy powinny wracać z produkcją bliżej swoich rynków docelowych. Natomiast wojna w Ukrainie pokazała, że nie można być uzależnionym od transportu, który przychodzi przez Rosję oraz, że transport drogą morską jest ryzykowny i coraz droższy ze względu na rosnące ceny paliwa.

Był to rok przełomowy – od tego czasu większość inwestorów zaczęła uważniej patrzyć na standing klientów. W naszej branży inwestorzy zaczęli dokładniej analizować kondycję finansową najemców oraz specyfikację techniczną budynków, które muszą spełniać szereg nowych warunków technicznych. Procesy inwestycyjne nieruchomości zaczęły być coraz bardziej przejrzyste i tego także zaczęli wymagać inwestorzy. My jako Europa, Polska i w końcu rynek nieruchomości musimy dać inwestorom poczucie, że zainwestowane pieniądze będą dobrze i bezpiecznie zainwestowane. Od czasu wojny w Ukrainie spędzamy dużo czasu na odbudowaniu zaufania inwestorów i powoli widać pozytywne skutki tej pracy. Prognozowane obniżenie stóp procentowych spowoduje, że inwestorzy znowu zaczną patrzeć na nieruchomości komercyjne pozytywnym okiem. I nie jest już to pytanie, czy, tylko kiedy. Wygrają ci, którzy pierwsi podejmą to ryzyko i przygotują się na inwestycje pełną parą.

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 2/2024