Kolejny dobry rok dla rynku nieruchomości magazynowych

Jak podaje firma doradcza Savills, 2019 rok na rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych upłynął pod znakiem rekordowej podaży i wciąż bardzo wysokiego popytu, pomimo wcześniejszych obaw związanych ze spowolnieniem tempa wzrostu gospodarczego. Jednym z głównych źródeł popytu pozostaje branża e-commerce.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce na koniec 2019 roku wyniosły 18,5 mln mkw. Na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy do użytkowania oddano ponad 2,7 mln mkw. nowej powierzchni, co jest najwyższą wartością odnotowaną w historii rynku. Największymi obiektami ukończonymi w 2019 roku były: BTS dla firmy Amazon w Gliwicach wybudowany przez Panattoni (210 000 mkw.), kolejne hale w ramach Central European Logistics Hub również autorstwa Panattoni (131 000 mkw.) oraz BTS dla firmy Zalando w Olsztynku, którego deweloperem był Hillwood (120 500 mkw.).

Jak wynika z raportu firmy Savills, największym rynkiem magazynowym w Polsce, z zasobami wynoszącymi 4,3 mln mkw., pozostaje Warszawa. Najszybciej rozwijała się z kolei Polska Centralna. W ubiegłym roku przybyło tam najwięcej nowej powierzchni w skali całego kraju (ponad 600 000 mkw.). Wysoką dynamiką wzrostu podaży cechuje się również Górny Śląsk oraz Wrocław.

Deweloperzy magazynowi nie zwalniają tempa. Na koniec 2019 r. w budowie pozostawało niemal tyle samo powierzchni co przed rokiem (blisko 1,9 mln mkw.), z czego najwięcej w Warszawie i na Górnym Śląsku. Istotnie wzrósł udział inwestycji spekulacyjnych, czyli takich, które budowane są bez wcześniejszego zabezpieczenia powierzchni umowami przednajmu. Na koniec 2019 r. wyniósł on 51%, podczas gdy przed rokiem było to zaledwie 34%.

Zgodnie z danymi Savills, w 2019 r. odnotowano drugi najwyższy poziom popytu na powierzchnie magazynowe i przemysłowe w historii polskiego rynku. W tym czasie wynajęto ponad 4,1 mln mkw., czyli o ok. 2% więcej, niż przed rokiem. Największym zainteresowaniem cieszyła się powierzchnia w Warszawie i okolicach, gdzie podpisano umowy najmu na ponad 1,3 mln mkw. Największe metraże w Polsce wynajęły firmy RTV Euro AGD w Prologis Park Janki (122 900 mkw.) oraz BBK w Panattoni Park Gdańsk Airport (68 500 mkw.).

Zgodnie z analizami Savills, branża e-commerce pozostaje jednym z głównych motorów napędowych rynku nieruchomości logistycznych. Jej realny udział w popycie na powierzchnię magazynową jest jednak trudny do dokładnego oszacowania. Powodem tego jest fakt, że duża część tego sektora obsługiwana jest za pośrednictwem operatorów logistycznych, a także ze względu na częste łączenie w ramach tych samych obiektów funkcji towarowania sklepów fizycznych i obsługi zamówień internetowych.

– Rynek e-commerce rozwija się w Polsce bardzo dynamicznie. Obecnie udział handlu internetowego w sprzedaży detalicznej wynosi 7,4%, a do 2022 r. może zwiększyć się do 10,1%. Póki co plasujemy się w drugiej połowie stawki na tle innych krajów Europy i przypominamy pod tym względem Wielką Brytanię sprzed 10 lat. Rynek handlu elektronicznego w Polsce ma nadal ogromny potencjał i stanowi jedno z kluczowych źródeł popytu na powierzchnię magazynową. W ciągu ostatnich trzech lat same tylko marki Amazon i Zalando wynajęły w naszym kraju łącznie ponad 700 000 mkw. – Kamil Szymański, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Savills.

Na koniec 2019 r. niewynajęta powierzchnia po raz pierwszy w historii przekroczyła milion mkw. (1,3 mln mkw., 65% więcej niż przed rokiem). Przekłada się to na wzrost stopy pustostanów do poziomu 7,1% (o 2,0 pkt. proc. więcej niż przed rokiem). Jest to najwyższy wskaźnik odnotowany od 2013 roku.

Jak podaje Savills, w 2019 r. czynsze na większości rynków były stabilne. W skali całego kraju czynsze bazowe wahają się od 2,70 do 4,40 euro/m kw./miesiąc za moduły wielkopowierzchniowe oraz do 5,25 euro/m kw./miesiąc za małe moduły (SBU).

– Pomimo pewnych obaw, związanych głównie z czynnikami makroekonomicznymi, takimi jak spowolnienie w przemyśle w Niemczech czy, już zakończona, wojna handlowa między Stanami Zjednoczonymi i Chinami, rynek powierzchni magazynowych i przemysłowych w Polsce ma się bardzo dobrze. Czwarty kwartał 2019 roku okazał się niezwykle aktywny. Wzrasta jednak poziom pustostanów i liczba budów spekulacyjnych. Tempo rozwoju rynku w najbliższym czasie zależeć będzie więc od tego, czy uda utrzymać się wysoki poziom popytu – podsumowuje Kamil Szymański z Savills.

(Savills)