Popyt netto na magazyny wzrósł aż o 75% rok do roku

Pierwszy kwartał 2026 r. przyniósł pozytywne zaskoczenie na rynku powierzchni przemysłowo‑logistycznych w Polsce. Wysoka aktywność najemców przełożyła się na wyraźną absorpcję dostępnych zasobów i spadek stopy pustostanów, co stanowi odejście od obserwowanego w poprzednich latach sezonowego wzrostu wakatów na początku roku.

Jak wynika z raportu firmy Colliers „Market Insights, Rynek magazynowy Q1 2026” całkowite zasoby rynku osiągnęły poziom blisko 37 mln mkw., a w samym I kwartale do użytku oddano około 650 tys. mkw. nowej powierzchni. Choć wolumen nowej podaży pozostaje relatywnie wysoki, rynek jasno pokazuje, że jest w stanie ją efektywnie wchłonąć. W całym 2026 r. deweloperzy planują dostarczyć od 1,5 do 2,0 mln mkw., jednak – jak wskazują eksperci Colliers – tempo realizacji projektów pozostaje ściśle powiązane z realnym popytem.

Silnym impulsem dla rynku była aktywność najemców. Popyt brutto w I kw. 2026 r. wyniósł około 1,6 mln mkw., co oznacza wzrost o ponad 40% r/r. Jeszcze bardziej wymowny jest skok popytu netto, który wzrósł o około 75% r/r i osiągnął najwyższy poziom dla pierwszego kwartału od 2022 r. Co istotne, aż 54% całkowitej aktywności stanowiły nowe umowy i ekspansje, a nie – jak w ostatnich kwartałach – renegocjacje.

– Pierwszy kwartał 2026 r. pokazał wyraźny powrót realnego popytu ze strony najemców. Wysoka absorpcja pozwoliła rynkowi skutecznie „wchłonąć” relatywnie dużą część istniejącej podaży, co przełożyło się na spadek pustostanów – zjawisko rzadko obserwowane na początku roku – komentuje Antoni Szwech, starszy analityk w Colliers.

Równolegle rynek przechodzi przez fazę stabilizacji czynszów. Stawki utrzymują się na zbliżonym poziomie rok do roku, a obserwowane korekty mają charakter lokalny i wynikają głównie z równowagi pomiędzy jakością projektów, poziomem dostępności oraz presją kosztową po stronie deweloperów.

– Polski rynek powierzchni przemysłowo‑logistycznych wszedł w fazę dojrzałości, w której o jego atrakcyjności decydują stabilne fundamenty i przewidywalność. Dla najemców oznacza to dziś większą pewność planowania – zarówno pod względem kosztów, jak i dostępności nowoczesnych powierzchni w kluczowych lokalizacjach. Jednocześnie rosnące zainteresowanie ze strony międzynarodowych platform handlowych rozwijających operacje w Polsce potwierdza rolę naszego kraju jako bezpiecznego i konkurencyjnego hubu dla europejskich łańcuchów dostaw – mówi Maciej Chmielewski, Senior Partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Colliers.

Na koniec marca 2026 r. powierzchnia w budowie wynosiła niemal 1,5 mln mkw., co oznacza wzrost o 6% r/r, przy jednoczesnym spadku o 18% kw./kw. – typowym dla pierwszych miesięcy roku, kiedy na rynek trafia duży wolumen ukończonych projektów. Mimo przesunięć harmonogramów spowodowanych warunkami pogodowymi, wolumen nowo rozpoczętych budów wzrósł r/r o około 15%, osiągając 350 tys. mkw.

Deweloperzy pozostają jednak selektywni. Udział powierzchni spekulacyjnej w budowie od wielu miesięcy utrzymuje się poniżej 40%, a jednocześnie rośnie udział projektów zabezpieczonych umowami najmu, który obecnie wynosi około 63% – najwyżej od II kw. 2021 r.

– Selektywność deweloperów jest sygnałem dojrzałości rynku. Projekty coraz częściej odpowiadają na konkretne potrzeby najemców, co ogranicza ryzyko nadpodaży i sprzyja stabilizacji pustostanów – dodaje Antoni Szwech.

Po dłuższym okresie stabilizacji stopy pustostanów na poziomie 7–8%, rynek odnotował trend spadkowy tego wskaźnika. Na koniec I kw. 2026 r. wyniósł on 7,2%, czyli zmalał o 0,2 p.p. kw./kw. oraz aż 1,3 p.p. r./r. To szczególnie istotne w kontekście faktu, że od 2023 r. pierwszy kwartał roku zwyczajowo przynosił wzrost wakatów – w 2026 r. schemat ten został przełamany dzięki wysokiej absorpcji istniejących zasobów.

Na tle kraju szczególnie wyróżniło się województwo dolnośląskie. Choć stopa pustostanów w regionie wciąż pozostaje nieco powyżej średniej krajowej i wynosi niemal 8%, w ujęciu kwartalnym spadła aż o 2,8 p.p. Region odnotował również najwyższy w Polsce popyt netto – blisko 230 tys. mkw., stanowiący około 90% popytu brutto. Przy obecnym poziomie zapytań można oczekiwać, że trend absorpcji utrzyma się także w kolejnych miesiącach.