Rozwój na wschód szansą dla krakowskiego rynku magazynowego?

Krakowski rynek magazynowy  nie należy do największych na logistycznej mapie Polski. Niemniej w ostatnich pięciu latach, dzięki ożywionej aktywności deweloperskiej, jego całkowite zasoby powiększyły się o niemal 260%. Atrakcyjna lokalizacja, a także duży potencjał biznesowy Krakowa sprawiają, że rynkiem tym interesują się zagraniczni inwestorzy i najemcy. Jaki jest jego potencjał i kierunki rozwoju sprawdzili eksperci AXI IMMO.

Na koniec pierwszej połowy 2020 roku na krakowskim rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym odnotowano dwie transakcje. Pierwszą była sprzedaż wybudowanego przez firmy 7R i Hillwood budynku typu built-to-suit w ramach centrum logistycznego 7R Park Kraków (41 000 mkw.) do funduszu zarządzanego przez GLL Real Estate Partners. Druga transakcja dotyczyła parku logistycznego zlokalizowanego w podkrakowskiej Modlniczce. Nabywcą, wycofującej swoje aktywa z regionu Europy Środkowo-Wschodniej firmy Goodman Group, została spółka GLP Group. W ramach zakupu portfela nieruchomości nowy właściciel nabył prawa m.in. do parku logistycznego Goodman Kraków Airport Logistics Centre (115 500 mkw.). Finalizacja transakcji odbyła się  w III kw. tego roku, po orzeczeniu przez organy regulacyjne.

– Inwestorzy zainteresowani rozwojem w województwie małopolskim mogą skorzystać z oferty 26 Stref Aktywności Gospodarczej, a także Specjalnej Strefy Ekonomicznej – Krakowskiego Parku Technologicznego. Wśród atutów regionu z pewnością należy wymienić lokalizację. Z roku na rok poprawia się infrastruktura drogowa umożliwiająca połączenia na północ w kierunku Warszawy i Trójmiasta, zaś w kierunku wschód zachód dogodną dystrybucję umożliwia autostrada A4. Lokalizacja w południowej części kraju sprzyja rozwojowi zagranicznej dystrybucji zwłaszcza w krajach takich jak  Słowacja, Czechy czy Ukraina. Z drugiej strony, 100 km od Krakowa znajduje się jeden z największych rynków magazynowych w Polsce tj. rynek górnośląski. Z tego względu krakowski rynek rozwija się w kierunku wschodnim w stronę Rzeszowa, a Nowa Huta, Kokotów, Targowisko i Wieliczka to najbardziej perspektywiczne  lokalizacje magazynowe i logistyczne. Planowane na 2022 rok ukończenie północnej części obwodnicy miasta potencjalnie otworzy również i te rejony na kolejne, nowe projekty magazynowe – komentuje Marta Nowik z działu Industrial AXI IMMO.

W pierwszych sześciu miesiącach 2020 r. nowa podaż na krakowskim rynku magazynowym wyniosła 46 000 mkw., co pozwoliło na powiększenie całkowitych zasobów tego regionu do 533 000 mkw. (+26,2% r/r). W ostatnich 5 latach obserwowaliśmy dynamiczny wzrost podaży powierzchni magazynowej. Deweloperzy tj. Panattoni, Goodman, 7R oraz gracze krajowi i lokalni, tacy jak BIK czy Witek , oddali do użytkowania ok. 412 000 mkw. W ciągu tego okresu odnotowano wzrost całkowitych zasobów magazynowych Krakowa o 260%. Największe wzrosty podaży odnotowano na w końcówce 2018 roku i pierwszym półroczu 2019 r. w wyniku oddania do użytku parku logistycznego 7R Park Kraków w Kokotowie (180 000 mkw.). W kolejnych miesiącach aktywność deweloperska uległa spowolnieniu i na zakończenie czerwca 2020 r. w budowie znajdowało się tylko 12 000 mkw. co stanowi ok. 2% zasobów rynku krakowskiego.

W pierwszej połowie 2020r. całkowity wolumen transakcji najmu powierzchni magazynowej w Krakowie wyniósł 57 000 mkw. Wśród trzech największych transakcji zanotowanych na rynku, w których nie ujawniono najemców były umowy na 8 850 mkw. w Panattoni Kraków IV, 7 000 mkw. w Goodman Kraków Airport Logistics Center, a także 6 470 mkw. w 7R Park Kraków (Kokotów). W analizowanym okresie od stycznia do  czerwca 2020 r. firmy logistyczne odpowiadały za ponad połowę wynajętej powierzchni w Krakowie. Na krakowskim rynku magazynowym aktywność wykazują także sieci handlowe, lokalni dystrybutorzy, firmy zajmujące się lekką produkcją oraz kilku najemców z branży motoryzacyjnej.

Umiarkowany popyt wraz z ograniczoną w ostatnich miesiącach podażą pozwolił na obniżenie współczynnika pustostanów do 4,7%. Jest to ponad 25 000 mkw. powierzchni magazynowej, przy czym średnia krajowa to 6,8%. Stabilna sytuacja na krakowskim rynku magazynowym utrzymuje stawki bazowe w granicach 3,40 – 3,60 EUR/mkw.

– Województwo małopolskie możemy podzielić na kilka stref  magazynowych. Najbardziej rozwinięta z nich to Kraków z trzema podrynkami – Miastem i okolicami lotniska, Modlniczką oraz Nową Hutą. Kolejne krakowskie subrynki magazynowe to rejon Kokotowa i Targowiska, a także Skawina. Na uwagę w województwie zasługują także nowe, wschodzące lokalizacje magazynowe takie jak Brzesko i Tarnów – wylicza Marta Nowik z AXI IMMO.

– Zarówno Kraków Miasto, jak i okolice lotniska oferują prywatne obiekty typu SBU (Small Business Unit), a swoją obecność zaznaczają tu deweloperzy jak BIK i 7R.  Między innymi dzięki ukończeniu wschodniej obwodnicy miasta na odcinku trasy S7  w zakresie bazy logistyczno-magazynowej zaczęła rozwijać się Nowa Huta. W połowie przyszłego roku zobaczymy tam nowy park logistyczno-magazynowy – komentuje Marta Nowik z AXI IMMO.

– Jeżeli chodzi o strefę Kokotowa i Targowiska stanowi ona doskonałą alternatywę dla starszych magazynów np. na Rybitwach. To doskonałe zaplecze  do obsługi Krakowa m.in. przez niższe w porównaniu do magazynów miejskich czynsze. Natomiast najemcy zainteresowani obsługą zarówno Krakowa, jak i Rzeszowa mogą zdecydować się na ofertę Brzeska czy Tarnowa. Podrynek Brzeska i Tarnowa w ostatnich latach cieszył się dużym zainteresowaniem zwłaszcza wśród najemców produkcyjnych m.in. przez wzgląd na dużą dostępność wykwalifikowanych pracowników – komentuje Marta Nowik z AXI IMMO.

– Zlokalizowana na południowy zachód od centrum Krakowa Skawina, posiada długie tradycje przemysłowe. Podrynek ten został zdominowany operatorów logistycznych i dystrybutorów. Natomiast położona na północny zachód od Krakowa Modlniczka charakteryzuje się obiektami w formule BTO i BTS – dodaje Marta Nowik z AXI IMMO.