Szanse i zagrożenia dla sektora magazynowego na rynkach wschodzących

Rynek magazynowy niezmiennie pozostaje w czołówce sektorów nieruchomości, będąc na celowniku zarówno deweloperów i inwestorów, jak i najemców. W 2022 roku firmy podpisały umowy najmu opiewające 6,8 mln m kw. powierzchni magazynowej, co było drugim najwyższym wynikiem w historii tego sektora. Deweloperzy poszli krok dalej, bijąc dotychczasowy rekord w ramach nowej podaży – 4,4 mln m kw. Największy udział w wolumenie oddanej do użytku powierzchni miały rynki wschodzące.

Obok głównych hubów logistycznych w Polsce, rejonami, w których sektor magazynowy rozwija się coraz dynamiczniej są rynki wschodzące tj. region Kujaw (okolice Torunia i Bydgoszczy), region Podkarpacia (okolice Rzeszowa), region Polski Wschodniej (Białystok, Lublin, Olsztyna), okolice Opola, Kielc, Zielonej Góry, Legnicy oraz dobrze skomunikowane rejony usytuowane w pobliżu granicy Polski z Niemcami. I to te regiony mają do zaoferowania inwestorom ogromy potencjał.

Przełomowy wynik

Rynek magazynowy w Polsce jest obecnie najszybciej rozwijającym się sektorem nieruchomości. Głównymi argumentami przyciągającymi tak wiele krajowych i zagranicznych inwestycji jest strategiczna lokalizacja w centralnej części Europy, konkurencyjne stawki wynagrodzenia siły roboczej, oraz zachęty inwestycyjne dla inwestorów. A rynki wschodzące są najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem magazynowym w Polsce z największą ilością podaży w budowie.

– Zadano mi niegdyś pytanie, który obszar koncentracji wybrałbym w celu inwestycyjnym. Odpowiedziałem bez wahania, że rynki wschodzące. Wiedziałem, że to byłby dobry wybór, a wyniki, które świadczą za tym kierunkiem tylko to potwierdzają. W 2022 roku pierwszy raz w historii największy przyrost nowej powierzchni magazynowej odnotowano właśnie na rynkach wschodzących, gdzie do użytku zostało oddane ponad 1 mln m kw. Kolejne pozycje w rankingu najdynamiczniej rosnących regionów w 2022 roku przypadły Polsce centralnej z wynikiem 650 000 m kw. oraz Górnemu Śląskowi z nową podażą na poziomie 550 000 m kw. – dodaje Michał Kozdrój.

Największymi projektami, które uzyskały pozwolenie na użytkowanie w 2022 roku były: Hillwood Bydgoszcz (104 300 m kw.) dla Zalando Lounge, EQT Exeter Park Świebodzin (100 000 m kw.), hala magazynowa w parku P3 Poznań II (82 000 m kw.) oraz Panattoni Park Sosnowiec III (82 000 m kw.).

Rynki te rozwijają się aktualnie niezwykle dynamicznie ze względu na rosnące zainteresowanie najemców nowymi lokalizacjami, w których poprawia się infrastruktura komunikacyjna i dostępne są zasoby wykwalifikowanej kadry. Firmy produkcyjne i logistyczne coraz częściej poszukują alternatywnych lokalizacji ze względu na bardzo niską stopę bezrobocia i trudności w znalezieniu wystarczającej ilości pracowników w głównych hubach logistycznych. Realizacja m.in drogi międzynarodowej Via Carpatia zwiększy dostępność terenów usytuowanych w Polsce Wschodniej, umożliwiając dalszy rozwój rynku magazynowego w regionie województw: podlaskiego, lubelskiego, a także podkarpackiego.

S3 jako oś inwestycyjna

Miasta położone blisko trasy S3, czyli Szczecin, Zielona Góra, Gorzów, Świebodzin, Skwierzyna, Sulechów, Iłowa, Nowa Sól i Szprotawa są bardzo ważne dla całego rynku magazynowego w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej, przede wszystkim przez dostępność dużej powierzchni magazynowej, która przyciąga najemców. A ta, zgodnie z pipeline’m deklarowanym przez deweloperów ma być jeszcze większa. Region ten jest postrzegany jako bardzo atrakcyjny, ponieważ rozległe tereny budują potencjał gruntów dostępnych pod realizację kolejnych inwestycji BTO i BTS. Tym rozwiązaniem na ścianie zachodniej są szczególnie zainteresowane firmy z Niemiec i z Azji. Z drugiej strony niepewność rynkowa wywołana konfliktem zbrojnym, rosnące stale rosnące koszty budowy i energii mogą mieć wpływ na wstrzymywanie nowych projektów, szczególnie tych realizowanych spekulacyjnie. Obserwujemy, że firmy niemieckie wstrzymują decyzje inwestycyjne licząc na stabilizacje na rynku energii, ale jest to zjawisko krótkoterminowe.

Duże zainteresowanie najemców budzi również centralna część Polski. Piła, Toruń, Bydgoszcz i Częstochowa, które w tej części Polski są postrzegane jako rynki wschodzące, są na celowniku firm szukających alternatywy dla dużych ośrodków miejskich. Nieruchomości w nich zlokalizowane są tańsze pod kątem najmu, ale jednocześnie są położone w dobrych punktach komunikacyjnych, blisko węzłów drogowych, autostrad i dróg ekspresowych, co gwarantuje szybkość transportu i dostaw. Niska stopa bezrobocia i ograniczona dostępność wykwalifikowanych pracowników w największych polskich miastach powoduje, że rośnie zainteresowanie inwestorów wschodnią częścią kraju. W Białymstoku, Lublinie, Olsztynie i Rzeszowie, czyli jej głównych ośrodkach mieszka ponad 1,6 mln ludzi. Za lokowaniem inwestycji w tej części Polski przemawia również relatywnie niższy koszt pracy w stosunku do reszty kraju, ale jednocześnie jest wysoka dostępność wykwalifikowanej kadry pracowniczej. Uniwersytety i wyższe szkoły prywatne oferują kierunki techniczne, których absolwenci są tak bardzo pożądani przez rynek pracy.

Ciągle w górę

Po latach stabilizacji, w II połowie 2022 roku czynsze wywoławcze w sektorze magazynowym zdecydowanie wzrosły. Wyższe koszty finansowania nowych projektów, wysokie koszty budowy oraz rosnące ceny usług i mediów znalazły swoje odzwierciedlenie również w warunkach najmu powierzchni magazynowej. Właściciele już na poziomie oferty uzależniają wywoławczą stawkę czynszu od długości umowy najmu, wielkości wynajmowanej powierzchni oraz szczególnych oczekiwań najemcy co do wykończenia powierzchni. Najdroższym rynkiem magazynowym był warszawski obszar koncentracji, gdzie czynsze wywoławcze kształtowały się na poziomie 3,50-6,50 EUR/m kw./miesiąc. W pozostałych regionach stawki wywoławcze utrzymywały się w przedziale od 3,50 do 4,50 EUR/m kw./miesiąc, wyjątkiem jest krakowski obszar koncentracji, który pozostawał droższy, a czynsze wywoławcze kształtowały się na poziomie 3,50–5,00 EUR/m kw./miesiąc.

– Nieustające zainteresowanie sektorem magazynowym widać również w obszarze inwestycyjnym. Przez dwa lata pandemii rynek magazynowy deklasował rywali, ale w 2022 roku zajął drugą pozycję w strukturze transakcji inwestycyjnych z udziałem sięgającym 34% oraz wolumenem transakcji powyżej 1,94 mld EUR. Trzeba tutaj wyjaśnić, że osiągnięty wynik w znacznym stopniu został ukształtowany przez transakcje pojedynczymi aktywami. Na transakcje portfelowe, które dominowały w wolumenie inwestycyjnym w poprzednich latach, przypadło w 2022 roku około 35% zainwestowanego kapitału – komentuje Michał Grabara, dyrektor w dziale Rynków Kapitałowych w Knight Frank.

Komentarze

Czas wysokiej inflacji, a co za tym idzie wysokich stóp procentowych, oznacza wzrost kosztu kapitału i zaostrzenie polityki banków dotyczące finansowania dłużnego. W takim otoczeniu, gdy dodamy jeszcze toczącą się cały czas za naszą wschodnią granicą wojnę i techniczną recesję, z którą mieliśmy do czynienia w dwóch pierwszych kwartałach br. w Polsce, rynki wschodzące nie mogą się cieszyć sentymentem zarówno wśród inwestorów, jak i deweloperów, choć warto tu uczynić jeden wyjątek.

Obserwując z bliska rozwój rynku magazynowego w okolicach Rzeszowa, gdzie powstał liczący 25,8 tys. mkw. park magazynowy LCube Rzeszów Airport, widzimy potencjał, którego mogą pozazdrościć niektóre główne obszary koncentracji inwestycji logistycznych. Podkarpacie już dziś ma zadowalającą sieć drogową, która na czele z Via Carpatia umożliwia sprawny transport towarów. Również podaż gruntów i dostęp do wykwalifikowanych pracowników są wielkim atutem tego regionu. Podobnie jak popyt, choć tu mamy nadreprezentację zapytań o duże powierzchnie albo małe unity, co trochę komplikuje zarządzanie uniwersalnymi obiektami produkcyjno-logistycznymi.

To, czego ten region potrzebuje, to eliminacja ryzyka wynikającego z trwającego konfliktu zbrojnego, którego zakończenie będzie skutkować nie tylko odbudową Ukrainy, lecz również intensyfikacją wymiany towarowej i kapitałowej w tym obszarze. Uważam, że know-how, które zdobywają firmy już obecne w tym regionie, za chwilę będzie wręcz bezcenne dla rynku magazynowego. Wygranymi okażą się właśnie te podmioty, które zdecydowały się na obecność w Rzeszowie i jego okolicach. Gamechangerem, jak to się zwykło teraz mówić, dla tego rynku będzie zaś, oczywiście koniec konfliktu zbrojnego pomiędzy Rosją a Ukrainą.

Wraz z dynamicznym rozwojem rynku magazynowego w Polsce oraz stopniowym nasycaniem się obecnie już sześciu głównych regionów magazynowych (Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Dolny Śląsk, Poznań i Trójmiasto) naturalnym zjawiskiem, zarówno po stronie najemców, jak i deweloperów, jest poszukiwanie nowych lokalizacji. W ostatnim czasie obserwujemy intensywny rozwój takich obszarów jak województwo lubuskie, kujawsko-pomorskie czy podkarpackie. W ostatnich 12 miesiącach tylko w tych regionach deweloperzy ukończyli łącznie ponad 1 mln mkw. nowoczesnych magazynów.

Uważnie obserwujemy też, takie rynki jak Opole, Olsztyn, Kielce czy Białystok, które ze względu na ciągle rozbudowywaną infrastrukturę drogową, w tym dróg szybkiego ruchu i autostrad, oraz położenie geograficzne dość blisko granic państwowych czyni je atrakcyjnymi rynkami magazynowymi dla inwestorów. Kolejnym rynkiem, który może zyskać na popularności jest województwo zachodniopomorskie, w którym m.in. ze względu na duży potencjał związany z rozwojem farm wiatrowych i całej infrastruktury z nimi związanej, już teraz deweloperzy zabezpieczają tereny pod przyszłe projekty magazynowe.

Wszystkie te wymienione powyżej lokalizacje oferują niższe koszty działalności w porównaniu z głównymi centrami logistycznymi i tym przyciągają firmy poszukujące opłacalnych lokalizacji. Dodatkowo, ich przewagą konkurencyjną jest dostępność terenów pod inwestycje i wsparcie lokalnych władz. Oferują one ulgi podatkowe czy pomoc w uzyskiwaniu pozwoleń, dzięki czemu przyspieszają rozwój sektora.

Rynek, który z pewnością zasługuje na szczególną uwagę, to region Podkarpacia na czele z Rzeszowem. Jest to jeden z najmłodszych rynków przemysłowo-logistycznych w Polsce, którego rozwój silnie przyspieszył w 2020 r. W tym czasie, zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Rzeszowie powiększyły się o 173%. Od początku 2022 r. wolumen istniejących zasobów powiększył się o 58% i obecnie wynosi 475 700 mkw. Głównie z powodu dogodnej dostępności regionu dzięki autostradzie A4 (część trasy E40 łączącej Europę Zachodnią z Azją Środkową) i drogom ekspresowym S19 (do Lublina) i S17 (prowadzącą dalej do Warszawy). Ważną rolę odgrywa również lotnisko Rzeszów-Jasionka. Do dalszego rozwoju regionu może przyczynić się rozbudowywana droga ekspresowa S19, która będzie południkową osią transportową wschodniej części Polski.

Magazyny w okolicy Rzeszowa skupione są na północ od miasta w pobliżu lotniska Rzeszów-Jasionka i autostrady A4. Pojedyncze obiekty znajdują się w mniejszych miejscowościach regionu. Duży udział magazynów BTS i niski odsetek powierzchni dostarczanej spekulacyjnie przekładają się na niski wskaźnik powierzchni niewynajętej, który wynosi jedynie 2,4%. Wysokie zainteresowanie powierzchnią magazynową przyczyniło się do znacznego wzrostu stawek czynszu w ostatnich 18 miesiącach, które obecnie wynoszą 4,40-4,80 euro/mkw./miesiąc (czynsze bazowe) oraz 3,40-4,30 euro/mkw./miesiąc (czynsze efektywne).

Rzeszów notuje ograniczoną dostępność gruntów o powierzchni powyżej kilkunastu hektarów, zwłaszcza tych w pełni przygotowanych pod inwestycje po makroniwelacji, z gotowym układem komunikacyjnym. Ceny gruntów o większych areałach kształtują się od ok. 200 do 300 PLN za mkw. Obecnie powierzchnia w budowie wynosi 38 900 mkw.

Artykuł ukazał się w czasopiśmie Eurologistics 5/2023