Ożywienie na polskim rynku magazynowym

Po roku zdominowanym przez renegocjacje umów, w pierwszej połowie 2026 r. na polskim rynku magazynowym zauważalne było ożywienie poprzez wzrost zapotrzebowania na nowe powierzchnie. Umowy i powiększenia odpowiadały już za 60% aktywności najemców, a popyt netto osiągnął 2,1 mln m kw. Jednocześnie ostrożna polityka podażowa prowadzona przez deweloperów sprawia, że dostępna powierzchnia coraz szybciej znika z rynku. W ciągu zaledwie trzech miesięcy wskaźnik pustostanów spadł z 7,1% do 6,3%. Eksperci JLL podsumowują II kwartał i pierwszą połowę 2026 r. na polskim rynku magazynowo-logistycznym.

Oprócz samej skali popytu, w pierwszej połowie roku istotnie zmieniła się również jego struktura. W 2025 r. przeważającą część aktywności najemców stanowiły renegocjacje i przedłużenia kontraktów. Firmy przede wszystkim zabezpieczały dotychczasowe operacje, zachowując daleko posuniętą ostrożność względem nowych inwestycji. W pierwszej połowie 2026 r. za 60% aktywności najemców odpowiadały nowe umowy oraz zwiększanie wynajmowanych wolumenów, przy popycie netto na poziomie 2,1 mln m kw. Odnowienia odpowiadały za około 1,2 mln m kw. Dodatkowe 200 tys. m kw. przypadło na stale zyskujące na atrakcyjności transakcje sale & leaseback. Łączny popyt brutto sięgnął 3,5 mln m kw., wobec 2,9 mln m kw. w analogicznym okresie 2025 r.

W ostatnich miesiącach jednym z głównych motorów napędzających rynek pozostawał handel internetowy. W pierwszej połowie 2026 r. firmy związane z tym sektorem wygenerowały około 750 tys. m kw. popytu na powierzchnie magazynowe, z czego ponad 400 tys. m kw. przypadło na same chińskie platformy e-commerce rozwijające w Polsce duże operacje dystrybucyjne. Istotna część tego zapotrzebowania została zrealizowana w istniejących obiektach, co wyraźnie przyspieszyło absorpcję dostępnej powierzchni i dodatkowo ograniczyło poziom pustostanów.

Zmienia się także geografia rynku

Pięć największych hubów magazynowych odpowiadało za 82% popytu brutto i 77% popytu netto. Największą aktywność odnotowano na Górnym Śląsku, gdzie wynajęto ponad 620 tys. m kw., następnie we Wrocławiu – 581 tys. m kw. oraz w Polsce Centralnej – 545 tys. m kw. Znacznie ciekawsze od samego rankingu pozostają jednak różnice w strukturze rynku w poszczególnych częściach kraju. Według obserwacji ekspertów JLL, nowe wejścia i ekspansje miały miejsce szczególnie w zachodnich i południowych regionach Polski. Lokalizacje te w głównej mierze są atrakcyjne dla międzynarodowych operatorów oraz platform e-commerce, dla których Polska jest nie tylko dużym rynkiem konsumenckim, ale również bazą do obsługi klientów w Europie Zachodniej.

Inną funkcję pełnią Warszawa i Polska Centralna, gdzie większą rolę odgrywały odnowienia i konsolidacje umów związane z funkcjonującymi już, krajowymi sieciami dystrybucji. W efekcie na krajowej mapie magazynowej coraz wyraźniej widać podział pomiędzy lokalizacjami obsługującymi nowe, międzynarodowe przepływy towarów a hubami opartymi przede wszystkim na ugruntowanych operacjach krajowych.

Popyt przyspiesza szybciej niż budowy

Rosnąca aktywność najemców coraz mocniej wpływa na absorpcję istniejącej powierzchni magazynowej. Duża część nowego popytu została w pierwszym półroczu zrealizowana w dostępnych już obiektach, co wyraźnie ograniczyło poziom wolnej powierzchni na rynku. Skutek widać już w poziomie dostępności – współczynnik pustostanów spadł z 7,1% na koniec marca do 6,3% pod koniec czerwca. Po uwzględnieniu wolnych modułów w istniejących budynkach i powierzchni spekulacyjnej w realizacji, najemcy mieli do dyspozycji tylko około 2,9 mln m kw. (czyli o około 300 tys. m kw. mniej, niż zaledwie trzy miesiące wcześniej).

– Skalę tej „niedostępności” świetnie obrazuje stosunek dostępnej podaży do tempa, w jakim rynek ją absorbuje. Z perspektywy całego polskiego rynku bufor zmniejszył się z ekwiwalentu około 8,5 miesiąca do zaledwie 7 miesięcy (w takim okresie cała obecnie dostępna powierzchnia zostałaby teoretycznie wchłonięta przez rynek przy uśrednionym rocznym popycie netto z ostatnich pięciu lat).  Na części rynków sytuacja jest znacznie bardziej napięta – wskaźniki te wynoszą około 5 miesięcy we Wrocławiu oraz 6 miesięcy w Szczecinie, Trójmieście i Polsce Centralnej – komentuje Maciej Kotowski, Director, Research & Consulltancy, JLL.

Jednocześnie deweloperzy utrzymują zachowawcze podejście do rozpoczynania nowych inwestycji. W pierwszym półroczu na rynek trafiło około 1,2 mln m kw. nowych magazynów, co jest wynikiem zbliżonym do nowej podaży w analogicznym okresie ubiegłego roku i dwa lata temu. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni logistycznej w Polsce wzrosły dzięki temu do 38,55 mln m kw. Wolumen inwestycji pozostających w realizacji skurczył się jednak do około 1,3 mln m kw., czyli o 11% w ujęciu rocznym. Jeszcze wyraźniej ograniczana jest aktywność spekulacyjna. Tego typu projekty obejmowały pod koniec czerwca około 503 tys. m kw., czyli aż o 17% mniej, niż rok wcześniej.

Deweloperzy gotowi, ale selektywni

Nie oznacza to jednak braku potencjału do zwiększenia podaży w przyszłości. JLL zwraca uwagę, że deweloperzy dysponują rozbudowanymi bankami ziemi, pozostają jednak ostrożni z rozpoczynaniem kolejnych projektów bez uprzedniego zabezpieczenia ich umowami typu pre-let. Po doświadczeniach ostatnich lat i okresach przejściowej nadpodaży, większy nacisk kładziony jest na ograniczanie ryzyka oraz realizację obiektów z zakontraktowanym najemcą, w tym inwestycji typu build-to-suit.

– Spadek dostępnej powierzchni magazynowej o około 300 tys. m kw. w ciągu zaledwie jednego kwartału pokazuje, jak szybko kurczy się oferta dostępna dla najemców. Wskaźnik pustostanów na poziomie 6,3% nadal może wydawać się relatywnie wysoki, ale w praktyce jest to wolumen mocno rozproszony i w wielu lokalizacjach brakuje już większych modułów przekraczających 30 tys. m kw. Jednocześnie, w budowie pozostaje tylko około 1,3 mln m kw., co ogranicza możliwość szybkiego zwiększenia podaży. Jeżeli popyt utrzyma się w kolejnych kwartałach, a czynsze zaczną rosnąć, może to ponownie zwiększyć skłonność deweloperów do realizacji projektów spekulacyjnych – komentuje Tomasz Mika, Head of Industrial Agency, JLL.

Dostępność maleje, negocjacje coraz trudniejsze

Kurcząca się dostępność powierzchni nie wywołała dotychczas gwałtownego wzrostu czynszów. W pierwszej połowie 2026 r. stawki ofertowe w podmiejskich parkach logistycznych na pięciu największych rynkach mieściły się w przedziale €3,50-6,00 za m kw. miesięcznie. W przypadku magazynów miejskich sięgały 8 euro, a w wybranych najlepszych projektach w Warszawie nawet przekraczały ten poziom. JLL przewiduje, że w dalszej części roku czynsze pozostaną zasadniczo stabilne.

Utrzymanie stawek bazowych nie oznacza jednak, że sytuacja najemców pozostaje bez zmian. Przy malejącej liczbie dostępnych opcji, właściciele najlepszych obiektów zyskują mocniejszą pozycję negocjacyjną. Presja może być więc widoczna przede wszystkim w czynszach efektywnych, poprzez ograniczanie zachęt oferowanych najemcom. Dotyczy to zwłaszcza najbardziej poszukiwanych lokalizacji i nowoczesnych, energooszczędnych budynków.

Wiele wskazuje na to, że zmieniać będą się również priorytety największych użytkowników powierzchni. W warunkach napiętych łańcuchów dostaw i szybko kurczącej się dostępności dobrej jakości magazynów, możliwość zabezpieczenia strategicznej lokalizacji może coraz częściej przeważać nad dążeniem do uzyskania najniższej możliwej stawki czynszu.