Polska liderem

Największy udział w wolumenie najmu odnotowano w Polsce, na którą przypadło prawie 60% powierzchni wynajętej w Europie Środkowej w ubiegłym roku. W 2011 r. w Polsce zarówno podaż, jak i popyt były wyższe niż w 2010 r. Popyt wyniósł 1 900 000 mkw., co oznacza wzrost o 34% w porównaniu z poprzednim rokiem.

Liderem w wynajmie powierzchni dystrybucyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej okazał sie być Prologis uzyskując 51% udziału w rynku (dane z raportu CB Richard Ellias, styczeń 2012). Stanowi to 25% wzrostu w stosunku do powierzchni wynajętych przez tego dewelopera w tym regionie w 2010 r. I – co interesujące – ponad połowa nowych umów została zawarta w Polsce. – Nowe umowy najmu firma podpisała na łącznie 385 000 mkw., a przedłużone umowy obejmują 872 000 mkw. – informuje Ben Bannatyne, dyrektor zarządzający Prologis w Europie Środkowo-Wschodniej. W ubiegłym roku firma wykorzystała 16,5 hektara pod budowę obiektów magazynowych oraz sprzedała 38,6 hektara swoich gruntów. Z kolei Panattoni oddał na polski rynek 164 100 mkw. nowych powierzchni i podpisał nowych umów najmu na blisko 254 000 mkw. Łącznie deweloper zawarł w kraju transakcje na 350 000 mkw. W trakcie budowy znajdują się obiekty o powierzchni 87 300 mkw.

Największy udział w wolumenie najmu odnotowano w Polsce, na którą przypadło prawie 60% powierzchni wynajętej w Europie Środkowej w ubiegłym roku.

Również w Polsce miniony rok okazał się dla firmy Prologis rekordowy pod względem wynajętej powierzchni. W 2011 r. firma podpisała umowy najmu na ponad 992 000 mkw., co stanowi 13% wzrostu w stosunku do 2010 r. – Wynik ten dał nam 48% udziału w rynku pod względem wielkości transakcji zawartych w 2011 r. – wyjaśnia Bartosz Mierzwiak, market officer Prologis w Polsce.

Nowe obiekty

W ubiegłym roku podaż nowej powierzchni magazynowej nieznacznie wzrosła, ale nadal była niewielka w porównaniu z latami o największej aktywności deweloperskiej. W rekordowym roku 2008 wybudowano prawie 2,5 mln mkw. powierzchni, natomiast w 2011 r. zasoby powiększyły się nieco o ponad 800 000 mkw. Dziesięciokrotny wzrost nowej powierzchni oddanej do użytku w ubiegłym roku (60 000 mkw.) odnotowano na Słowacji, gdzie w 2010 r. wybudowano tylko 5 000 mkw.

Sam Prologis w 2011 r. ukończył w 2011 r. w Polsce, Czechach i na Słowacji budowę trzech obiektów typu build-to-suit o łącznej powierzchni 66 000 mkw. W ostatnim kwartale ubiegłego roku firma wznowiła budowę trzeciego magazynu o powierzchni 18 780 mkw. w Prologis Park Janki pod Warszawą. Obiekt zostanie oddany w drugim kwartale 2012 r.

W ubiegłym roku czynsze w regionie Europy Środkowej utrzymały się na dość stabilnym poziomie. Obecnie czynsze bazowe wynoszą 3,5-3,7 euro/mkw./miesiąc. Jednak ze względu na rosnący popyt stawki czynszów mogą wzrosnąć szybciej w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Dotyczy to zwłaszcza Słowacji, gdzie wskaźnik dostępnej powierzchni już dawno spadł poniżej 5%.

Na koniec 2011 r. zasoby powierzchni przemysłowo-magazynowych w Polsce osiągnęły 7 mln mkw.

Z analiz wynika, że sektor logistyczny oferuje relatywnie dobre stopy zwrotu z inwestycji, co spowodowane jest stosunkowo niską podażą nowoczesnych powierzchni magazynowych. Przewiduje się nawet, ze zwrot w tym sektorze bęzie wyższy niż w sektorze powierzchni biurowych. – Pod koniec 2011 r. stopa kapitalizacji wynosiła 6,25% w sektorze biurowym, 6% w handlowym oraz około 8% w magazynowym – twierdzi Tomasz Trzósło, dyrektor działu rynków kapitałowych Jones Lang LaSalle w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Pustostany

Pod koniec 2011 r. wskaźnik pustostanów zmniejszył się w regionie Europy Środkowej do poziomu nieco powyżej 10%, co świadczy o zrównoważeniu podaży i popytu. – Jest to jednak średni wskaźnik powierzchni niewynajętej dla całego regionu, a różnice pomiędzy poszczególnymi krajami są znaczne – mówi Ferdinand Hlobil z firmy Cushman&Wakefield. – Spadek poniżej 10% może być czynnikiem stymulującym do nowych inwestycji, deweloperzy na to czekają, ale nie wiadomo, czy banki udzielą im kredytów. Dla przykładu współczynnik wolnej powierzchni w portfolio Prologis w Europie Środkowo-Wschodniej zmniejszył się z 16% do 11%. A poziom pustostanów w portfelu Panattoni w Polsce wynosi 1% istniejącej powierzchni Panattoni Europe.

Na Węgrzech ponad jedna piąta obiektów magazynowych jest niewynajęta, natomiast na Słowacji stopa pustostanów już drugi rok z rzędu wynosi ok. 5%, co wskazuje na brak równowagi na tym rynku. W Rumunii ilość pustostanów zmniejszyła się w ujęciu rocznym o 10% do poziomu poniżej 5%. Wolumen powierzchni niewynajętej w Czechach jest podobny.

Na koniec 2011 r. zasoby powierzchni przemysłowo-magazynowych w Polsce osiągnęły 7 mln mkw. W Polsce odnotowano spadek poziomu pustostanów na większości podrynków powierzchni magazynowej, co spowodowało nieznaczny wzrost czynszów w lokalizacjach o bardzo ograniczonej podaży. W Prologis wpspółczynnik wolnej powierzchni zmniejszył się w kraju z 19% do 13%.

Prognozy na 2012 r.

Głównym czynnikiem wpływającym na wzrost w sektorze logistycznym jest sprzedaż detaliczna, a ta mimo dekoniunktury ciągle rośnie. Dlatego w bieżącym roku oczekiwane jest dalsze niewielkie ożywienie na rynku nowych inwestycji budowlanych, do czego przyczyni się przede wszystkim niski wskaźnik pustostanów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.