Zielone magazyny

Rozwiązania ekologiczne na polskim rynku powierzchni magazynowych stanowią wyraźny trend. Nowe magazyny i fabryki coraz mocniej wpisują się w rozwój zrównoważonego budownictwa. Jest to niezwykle istotne w obliczu niekorzystnych zmian klimatu na świecie. Podobnie jak ma to miejsce w przypadku biurowców – certyfikacja ekologiczna budynków magazynowych i przemysłowych systematycznie staje się w Polsce rynkowym standardem.

Zwiększenia zainteresowania budową zrównoważonych obiektów wynika z kilku czynników. To większe zainteresowanie świadomych najemców, ale również wdrażane w ostatnich latach zielone strategie deweloperów, wpisujące się w założenia porozumienia paryskiego, w ramach którego ustalono plan działań zapobiegający globalnemu ociepleniu. Wydłuża się też średni okres kontraktów, co oznacza wystarczająco dużo czasu, aby koszty poniesione na podwyższenie jakości obiektu zamortyzowały się. Certyfikacja ekologiczna to także możliwość dodatkowej promocji i zaznaczenia na rynku swojej przewagi konkurencyjnej. Dla potencjalnych klientów czy pracowników kwestie związane z ochroną środowiska mogą mieć kolosalne znaczenie. – Jeszcze do niedawna stosowanie rozwiązań przyjaznych środowisku nie było zbyt popularne, bo oznaczało to dodatkowe wydatki. Niekorzystna relacja pomiędzy kosztem a potencjalnymi korzyściami wynikającymi z użytkowania powierzchni, nie mogła przekonać najemców skoncentrowanych na najmach krótkoterminowych. Deweloperzy natomiast – przy ogromnej konkurencji rynkowej – zdecydowanie bardziej skoncentrowani byli na walce cenowej. Obiekty przyjazne środowisku, o specyfikacji przekraczającej standard rynkowy, przez wiele lat nie były popularne. Na szczęście z biegiem czasu takie rozwiązania zyskały na znaczeniu. Powodem są przede wszystkim realne oszczędności dla najemców i deweloperów i zdecydowanie niższe koszty użytkowania obiektów tego typu. Ekorozwiązania po prostu się opłacają – zaznacza Joanna Sinkiewicz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield.
W raporcie „Industrial Goes Green” przygotowanym przez Cushman&Wakefield szczegółowo przeanalizowane zostały zarówno systemy certyfikacji ekologicznej, jak i rozwiązania ekologiczne stosowane w obiektach magazynowych i przemysłowych.

Zielone certyfikaty

Budownictwo jest silnie powiązane z koncepcją zrównoważonego rozwoju. Wielokryterialne systemy oceny budynków oraz wydawane na ich podstawie certyfikaty stanowią formalne potwierdzenie, że budynek logistyczny lub przemysłowy został zaprojektowany i zbudowany zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Oznacza to, że cały cykl życia budynku (projektowanie, budowa, użytkowanie i rozbiórka) powinien być zgodny z określonymi wymogami.
W znacznej mierze sprowadza się to do stosowania następujących zasad:
• zmniejszanie zużycia materiałów budowlanych, zasobów naturalnych i energii podczas budowy;
• ponowne użycie materiałów budowlanych tam, gdzie jest to możliwe;
• odzysk z rozbiórki – projektowanie i budowa w sposób pozwalający na użycie materiałów z odzysku, jak również projektowanie w taki sposób, aby materiały mogły być odzyskane podczas rozbiórki budynku;
• odnawialność – energia pochodzi z zasobów naturalnych i nośników odnawialnych. Na świecie stosuje się kilka systemów certyfikacji ekologicznej. Obecnie najbardziej popularnymi systemami są: BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) wybierany przez inwestorów brytyjskich i europejskich oraz LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) wybierany przez inwestorów amerykańskich i globalnych.
Jak wskazują eksperci Cushman&Wakefield całkowita liczba obiektów certyfikowanych systemem BREEAM i LEED w Polsce wynosi 139, co stanowi 16% wszystkich budynków magazynowych w kraju. Powierzchnia tych inwestycji wynosi zaś 3,8 mln mkw., czyli 19% całkowitych zasobów magazynowych w Polsce (19,7 mln mkw.). Najlepsze obiekty w Polsce uzyskały, jak dotąd, w systemie BREEAM ocenę „Excellent” – są to dwa budynki CTPark Opole oraz Tetra Park w Tomaszkowie. Dla porównania, najwyższą w historii ocenę BREEAM na świecie, na poziomie 98,48%, uzyskał obiekt New Logic III w holenderskim Tilburgu, będący własnością firmy logistycznej Rhenus. W regionie CEE w 2020 roku otwarto budynek Panattoni Park Cheb South w Czechach, który uzyskał ocenę na poziomie 90,68%. Nadal czekamy w Polsce na obiekty przemysłowe, które uzyskają najwyższą ocenę BREEAM, tj. „Outstanding”. Przy czym, jak pokazuje badanie Cushman&Wakefield, wiele w tym zakresie zależy od najemców, czyli faktycznych użytkowników powierzchni.
Zjawisko wykorzystania systemów zielonej certyfikacji i ich rosnąca popularność na polskim rynku magazynowym jest zjawiskiem pozytywnym i budującym. Świadczy ono o realnych zmianach, dokonujących się również w świecie biznesu.
Eksperci zauważają jednak, że zarówno LEED, jak i BREEAM nie są idealnym sposobem weryfikacji, czy dany obiekt jest zrealizowany w sposób maksymalnie ekologiczny. Znajdują one głównie zastosowanie w nowych obiektach, a część z określonych przez nie wymogów można wdrożyć jedynie na etapie projektowania i budowy. Dodatkowo, sam certyfikat często dowodzi tego, że budynek powstał zgodnie z poszanowaniem zasad zrównoważonego rozwoju na etapie budowy oraz zakończenia użytkowania, ale niekoniecznie będzie obiektem ekologicznym na etapie użytkowania.

Popularność ekorozwiązań

Zagadnienia ekologiczne na rynku magazynowym były przez wiele lat traktowane jako ciekawostka, która w kontekście standardowych 3- i 5-letnich projektów magazynowych oraz produkcyjnych o charakterze „multi-tenant” w ogóle się nie pojawiała w dyskusjach. Dla tego rodzaju projektów, głównym wyznacznikiem atrakcyjności budynku, była przede wszystkim lokalizacja, skorygowana o parametry komercyjne oferty. Z kolei te ostatnie wzrastały w momencie wprowadzenia rozwiązań ekologicznych. Wynikające z rozwiązań proekologicznych niższe koszty użytkowania obiektu nie były wystarczającym argumentem przemawiającym za ich realizacją. Zestawienie kosztów i potencjalnych korzyści w czasie relatywnie krótkiego najmu, wypadało na niekorzyść rozwiązań przyjaznych środowisku.

Jak zauważają autorzy raportu pierwszy przełom dokonał się wraz ze wzrostem popularności projektów realizowanych w formule „pre-let”. Szczegółowe negocjacje specyfikacji technicznej obiektu, elastyczność i możliwość modyfikacji standardu, jakie daje podpisywanie umowy przed wybudowaniem inwestycji, stworzyła przestrzeń do rozmowy w temacie ekologicznych rozwiązań dla budynków logistycznych i przemysłowych. Dodatkowo, tego typu projekty realizowane są zwykle z uwzględnieniem dłuższego okresu najmu, tj. minimum 5 lat, co dawało szansę na amortyzację inwestycji związanej z zastosowaniem rozwiązań proekologicznych. Z uwagi jednak na koszty i fakt, że rozwiązania ekologicznie nadal traktowane były przez deweloperów jako szczególne wymagania najemcy, jedynie najwięksi z nich decydowali się na tego typu zmiany specyfikacji technicznej i to jedynie w bardzo umiarkowanym zakresie.
W ostatnich 1,5-2 latach deweloperzy zaczęli partycypować lub całkowicie pokrywać koszt niektórych inwestycji w zakresie rozwiązań ekologicznych. Początkowo decyzja o skali inwestycji zależała od tego, czy dane rozwiązanie można było uznać za podniesienie wartości budynku. Nie bez znaczenia były również kwestie wizerunkowe. Ten ostatni element szczególnie przybrał na sile w ostatnim roku, również za sprawą międzynarodowych funduszy inwestycyjnych, nabywających obiekty przemysłowe w Polsce. Dla kapitału zagranicznego rozwiązania proekologiczne i zielone certyfikaty są wyznacznikiem jakości, a co za tym idzie – wartości projektu. Obecnie temat rozwiązań proekologicznych pojawia się w przypadku każdego dużego projektu realizowanego w formule „pre-let” i jest zwykle szczegółowo omawiany i opracowywany jeszcze na etapie negocjowania kontraktu. Co więcej, zastosowanie zielonych certyfikatów, stanowiące formalną procedurę weryfikacji ekologicznej, staje się powoli standardem w budynkach logistycznych i przemysłowych w Polsce. Dotyczy to również obiektów o charakterze „multi-tenant”. Podobne zjawisko miało miejsce wcześniej na rynku powierzchni biurowych. Na realizację obiektów w systemie BREEAM decydują się duzi gracze rynkowi. To jeden z najistotniejszych trendów na rynku nieruchomości przemysłowych w ostatnim roku.

Zielone rozwiązania

Wraz z rozwojem technologii i wzrastała liczba nowoczesnych systemów do pozyskiwania i odzyskiwania energii. Obecnie wśród standardowych rozwiązań znajduje się energooszczędne oświetlenie LED z czujnikami ruchu, czy izolacje ścian, dachu i przeszkleń. Paletę rozwiązań proekologicznych tworzą między innymi instalacje fotowoltaiczne pozwalające na pobór energii ze Słońca, gruntowe wymienniki ciepła wspomagające wentylację budynków i zwiększające komfort cieplny, pompy ciepła do ogrzewania pomieszczeń, wody użytkowej czy klimatyzacji, odzyskiwanie ciepła ze sprężarek powietrza, destratyfikatory powietrza zmniejszające koszty ogrzewania z kosztami ogrzewania, odzyskiwanie deszczówki i recykling wody szarej do spłukiwania toalet i podlewania zieleni. Eksperci Cushman&Wakefield spodziewają się, że zachodzące obecnie zmiany we wdrażaniu proekologicznych rozwiązań, w niedalekiej przyszłości, będą jeszcze bardziej dynamiczne. Biznes rządzi się swoimi prawami, więc sam wzrost świadomości ekologicznej deweloperów i najemców nie wystarczy. Potrzebny jest konkretny argument kosztowy i ten ostatni, można obliczyć. W badaniu „Industrial Goes Green” uwzględniono najbardziej racjonalne i proste do wdrożenia rozwiązania, które generują znaczne oszczędności finansowe głównie w postaci ograniczenia kosztów mediów oraz kosztów utrzymania obiektów. Jeśli rozwiązania proekologiczne potraktujemy jako inwestycję, to średni okres zwrotu wynosi od 3 do 10 lat użytkowania obiektu. Należy również uwzględnić wygenerowane dzięki nim oszczędności (np. w postaci niższych kosztów użytkowania). Ogólna prezentacja kosztów całego projektu nieruchomościowego, może wypaść wyraźnie korzystniej z rozwiązaniami eko niż bez nich.

KOMENTARZE

Zielone magazyny, zaprojektowane i realizowane zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju, coraz częściej są rozważane przez ich przyszłych użytkowników. Jest to oczywiście związane ze wzrostem świadomości ekologicznej – nie bez znaczenia są również kwestie wizerunkowe, które w ostatnim roku przybrały na znaczeniu. Jednak ważniejszy wydaje się być trend chęci ograniczenia kosztów użytkowania obiektów przemysłowych. I właśnie ten czynnik coraz lepiej wypada w zestawieniach finansowych, zwłaszcza w przypadku rosnących kosztów energii. Dlatego największą popularnością cieszą się te rozwiązania, które prowadzą do oszczędności. W przypadku operatorów logistycznych – oprócz lokalizacji przy węzłach komunikacyjnych, która ma ogromne znaczenie w realizowaniu polityki zrównoważonego łańcucha dostaw, sprawdzą się rozwiązania ograniczające wydatki na prąd i ogrzewanie powierzchni, a więc oświetlenie typu LED, destryfikatory, ograniczniki poboru mocy, a także instalacje fotowoltaiczne, o które coraz częściej pytają klienci. Realizacja procesów dla e-commerce będzie wymagała zwiększonej liczby pracowników, którzy muszą mieć zapewnione odpowiednie oświetlenie i wyższą temperaturę powietrza. Dlatego oprócz lokalizacji, oświetlenia LED wzbogaconego o system dynamicznego sterowania i instalacji fotowoltaicznej warto dodać kolektory słoneczne do podgrzania wody czy rooftopy – grzewczo-wentylacyjne centrale dachowe, czy systemy zarządzania budynkiem – od prostych rozwiązań po zaawansowane, jak automatyka budynkowa BMS. Z kolei przedsiębiorstwa produkcyjne mogą szukać oszczędności w już wcześniej wymienionych rozwiązaniach, ale i w odzysku ciepła z urządzeń technologicznych i rekuperacji w centralach wentylacyjnych (nawet na poziomie 80% ciepła), czy w instalacjach z szarą wodą. Warto dodać, że stosowane przez Panattoni na szeroką skalę rozwiązania prowadzą do oszczędności na poziomie 50 proc. w zakresie zużywanej energii, zmniejszenia poboru mocy do 60%, czy oszczędności wody pitnej na poziomie 6000 litrów dziennie (dla obiektu o powierzchni 20 000 mkw.).

Dla najemców najbardziej atrakcyjne są te zrównoważone rozwiązania, które pozwalają nie tylko na zmniejszenie wpływu środowiskowego firmy, ale także zapewniają im realne oszczędności podczas codziennych operacji. Dlatego klienci doceniają, będący już standardem w naszych magazynach, system smart meteringu, dzięki któremu mogą na bieżąco monitorować poziom wykorzystania mediów, a tym samym kontrolować ich zużycie. Mniejsze wykorzystanie np. energii elektrycznej czy wody przekłada się bezpośrednio na niższe rachunki oraz na minimalizowanie śladu węglowego operacji logistycznych naszych klientów. Kolejnym rozwiązaniem, które sprawia że najemcy mogą praktycznie natychmiast cieszyć się korzyściami ekologicznego budownictwa jest oświetlenie LED. Zależy nam, aby maksymalnie ułatwić klientom przejście na oświetlenie, które jest przyjazne zarówno dla środowiska, jak i dla pracujących w magazynie osób. Dlatego w ramach naszej platformy Prologis Essentials Marketplace oferujemy usługę szybkiej i optymalnej kosztowo zamiany starego oświetlenia na energooszczędne LED-y. W części krajów europejskich, m.in. we Włoszech i Hiszpanii Prologis Essentials rozszerzony jest o usługę SolarSmart, w ramach której klienci mogą korzystać z produkujących zieloną energię systemów fotowoltaicznych, które instalujemy i za konserwację których odpowiadamy. Stale rozszerzamy naszą ofertę o kolejne rozwiązania z zakresu zrównoważonego budownictwa. To najlepszy dowód na to, że najemcy interesują się nimi i chcieliby je stosować w swoim magazynach. My jesteśmy po to, aby naszym klientom jak najszybciej w tym pomóc.