Rekordowy rok magazynowy

Rekordowa aktywność najemców na poziomie 5,2 mln mkw. wynajętej powierzchni magazynowej, a także zmiany w zachowaniach konsumenckich były kluczowymi czynnikami, które wpłynęły na doskonałe wyniki rynku powierzchni magazynowych w 2020 roku w Polsce.

Sektor logistyczno-produkcyjny najszybciej dostosował się do nowych wymogów związanych z pandemią COVID-19, zapewniając przetrwanie w bardziej wymagających czasach i szeroko rozumiane bezpieczeństwo. 2020 rok to również czas wyraźnej dominacji wszystkich segmentów związanych z sektorem e-commerce, które w kolejnych latach będą stanowić o kierunkach rozwoju rynku magazynowego w Polsce. Axi Immo przedstawia wyniki raportu: Polski Rynek Magazynowy w 2020 r.

W ostatnim kwartale ubiegłego roku wartość aktywów magazynowych na rynku inwestycyjnym osiągnęła ok. 700 mln EUR, co spowodowało, że po 12 miesiącach całkowity wolumen transakcji wyniósł rekordowe 2,6 mld EUR (+65% r/r) i był to wynik o 41% lepszy niż w rekordowym 2018 roku (1,8 mld EUR). Rezultat ten jest szczególnie istotny, ponieważ stanowi ok. 50% kapitału zainwestowanego nad Wisłą i udało się go osiągnąć pomimo pandemii COVID-19 oraz niekorzystnych warunków związanych z wizytacjami obiektów. Zwiększone zainteresowanie sektorem magazynowym wpłynęło na obniżenie stóp kapitalizacji, które obecnie kształtują się na poziomie 6-6,25% (brutto) dla obiektów big-box, 5,5%-6% dla miejskich projektów logistycznych i 4,25-4,5% dla nieruchomości typu single-tenant z długimi umowami najmu i wysokiej jakości najemcami.
Wśród najciekawszych transakcji zanotowanych w 2020 roku znalazły się przejęcie środkowoeuropejskiego portfela Goodmana przez notowane na singapurskiej giełdzie papierów wartościowych GLP (ok. 880 000 mkw., 66% obiektów znajduje się w Polsce), sprzedaż przez Panattoni portfela 5 nieruchomości magazynowych o powierzchni ok. 280 000 mkw. firmie Savills IM, nabycie przez Elite Partners Capital 7 budynków parku magazynowego P3 Park Mszczonów od P3 (ok. 229 000 mkw.) oraz kupno przez CGL ogólnopolskiego portfela Hines (170 000 mkw.). Jak co roku na polskim rynku inwestycyjnym pojawili się również nowi gracze i jedną z takich transakcji jest zakup przez REINO, Grosvenor oraz IO AM centrum logistycznego Logistic City Piotrków (135 000 mkw.).

– Dość niespodziewanie pandemia COVID-19 okazała się kluczowym czynnikiem dla rozwoju sektora nieruchomości magazynowych w Polsce, przy czym znacząco wpłynęła na pozytywne nastroje inwestorów. Imponujący, a zarazem rekordowy wynik 2,6 mld EUR to głównie zasługa dużych transakcji portfelowych, w których jak w ubiegłych latach to gracze z Azji byli głównymi kupującymi. Obecnie najbardziej pożądanymi aktywami na rynku magazynowym pozostają obiekty BTS oraz jakościowe inwestycje multitenant z jakościowym zestawem najemców i długimi umowami najmu – mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.

Powierzchnie dla e-commerce i logistyki

Całkowity wolumen najmu w 2020 roku w sektorze magazynowym wyniósł rekordowe 5,2 mln mkw. (+29% r/r), przy czym w samym IV kw. osiągnięto najlepszy kwartalny wynik w historii (1,5 mln mkw.). Co więcej, w całym 2020 roku przedmiotem krótkoterminowych umów najmu było aż 594 tys. mkw. powierzchni, czyli o 95% więcej niż rok wcześniej. Wśród TOP 5 transakcji w 2020 roku na rynku magazynowym znalazły się Amazon Świebodzin (203 500 mkw.), Prologis Janki – Euronet (73 400 mkw.), Hillwood Łódź I (Górna) – Amazon BTS (73 000 mkw.), 7R BTS Żabka – Radzymin (67 500 mkw.) i Panattoni – BTS 4F Czeladź (67 000 mkw.). Natomiast w strukturze popytu tradycyjnie to logistycy (36,1%) przed handlem (24,2%) i e-commerce (15,5%) stanowili o największej aktywności najemców. Z kolei przedsiębiorstwa z sektora produkcyjnego odpowiadały za 8,4% A-klasowej powierzchni wynajętej w 2020 roku.

– Z pewnością można określić, że w całym 2020 roku to sektor e-commerce był głównym motorem zmian zachodzących na rynku magazynowym. Wraz z rosnącą popularnością handlu w Internecie mogliśmy obserwować, jak tzw. branże towarzyszące zwiększają swoje zapotrzebowanie na powierzchnię. W tym gronie znalazły się zarówno firmy kurierskie, jak i branża opakowań. Drugą grupą firm, które skorzystały na wysokim popycie na trwałe dobra konsumenckie, w tym elektronika, meble, produkty wyposażenia wnętrz i sportowe. Podium zamyka silnie rozwijający się sektor motoryzacyjny w segmencie elektromobilności – mówi Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Logistyczno-Przemysłowych, Axi Immo.

Nowe inwestycje

Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce na zakończenie 2020 roku wyniosły 20,5 mln mkw. (+11% r/r). W ciągu całego roku deweloperzy dostarczyli 2,1 mln mkw. (-23,5% r/r), a najaktywniejszymi graczami były firmy Panattoni (blisko milion mkw.), Hillwood (322 200 mkw.) oraz 7R (165 400 mkw.). Wśród największych projektów dostarczonych w ubiegłym roku znalazły się m.in. Panattoni A2 Warsaw Park (Grodzisk) – 103 700 mkw., P3 Mszczonów – 75 800 mkw., Hillwood Wrocław Wschód II – 63 900 mkw., MLP Pruszków II – 55 000 mkw., Prologis Ruda Śląska – 51 200 mkw. i 7R Park Gdańsk II – 50 900 mkw. Na koniec 2020 roku w budowie pozostawało 1,9 mln mkw. (-2% r/r), przy czym powierzchnia w ramach projektów spekulacyjnych wynosi 23,6%, osiągając najniższy poziom od III kw. 2017 roku. Najwięcej nowej podaży w budowie znajduje się na Górnym Śląsku (359 000 mkw.), w Warszawie (357 000 mkw.) i w Trójmieście (272 000 mkw.).

– W ciągu całego 2020 roku obserwowaliśmy wyraźne spowolnienie aktywności deweloperskiej wynikające głównie z zaostrzonej polityki banków w stosunku do nowych inwestycji deweloperskich, a także wyższych wymagań dotyczących wkładu własnego i współczynnika wynajętej powierzchni. Niemniej, dostrzegalne ożywienie w nowej podaży w końcówce roku pozwala z nieco większym optymizmem patrzeć na kolejne miesiące 2021 roku – mówi Anna Głowacz.
W wyniku dużej absorpcji na rynku magazynowym współczynnik pustostanów na koniec roku osiągnął poziom 7,1% (-0,4 pp. r/r). Najwięcej wolnej powierzchni w ujęciu procentowym znajduje się w na Górnym Śląsku (10,2%) i w warszawskiej strefie II (10,1%). Z kolei najniższy współczynnik pustostanów znajduje się w Szczecinie i Polsce Wschodniej (poniżej 1%), w warszawskiej strefie III (1,4%), Polsce Zachodniej (2,4%) i Trójmieście (3,4%).
W zakresie czynszów, polityka cenowa większości właścicieli pozostała bez zmian na koniec 2020 roku. Pandemiczna sytuacja na rynku powierzchni magazynowych nie wpłynęła znacząco na zmianę wysokości stawek bazowych ani efektywnych, które utrzymały swoje wartości w całym 2020 roku. Tradycyjnie, najwyższe stawki odnotowuje się w strefie Warszawa Miasto 4,80-5,25 EUR/mkw., a najniższe w Polsce Centralnej, Poznaniu i wybranych lokalizacjach w okolicach Warszawy, gdzie można było wynająć powierzchnię po stawce bazowej, już od 3,0 do 3,2 EUR/mkw., przy czy średnia dla większości rynków oscyluje pomiędzy 3,20 a 3,60 EUR/mkw.

Optymistyczne prognozy

W 2021 roku możemy spodziewać się stopniowego wzrostu w aktywności deweloperskiej w odpowiedzi na utrzymujący się silny popyt ze strony najemców. W dalszym ciągu deweloperzy powinni podchodzić nieco ostrożniej do inwestycji spekulacyjnych ze względu na niepewne prognozy dla gospodarki. Sektor udowodnił jednak, że jest oparty na mocnych fundamentach i radzi sobie dobrze w warunkach pandemii, co przekłada się na coraz przychylniejsze nastawienie banków do finansowania nowych projektów. Zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy oraz instytucje finansowe preferować będą jednak dojrzałe rynki o ugruntowanej pozycji i wysokiej płynności, gwarantujące znalezienie najemcy i możliwość wyjścia z inwestycji.

– W 2020 roku rynek magazynowy udowodnił, że pomimo pandemii COVID-19 posiada silne fundamenty i jest gotowy, w miarę potrzeby, szybko dostosowywać się do zmian. Spodziewamy się, że rynek w 2021 roku będzie nadal dynamicznie się rozwijał, a kluczowe znaczenie będzie miał dalszy rozwój sektora e-commerce i popyt generowany ze strony firm handlowych i logistycznych na magazyny miejskie, jak również międzynarodowych graczy e-commerce dla których, Polska pozostanie ważną lokalizacją w Europie. Co więcej, szans dla rodzimego rynku magazynowego należy upatrywać w regionalizacji łańcuchów dostaw, a tym samym near-shoringu, a także w następstwach brexitu, gdyż wiele brytyjskich firm jest zmuszona do otwierania centrów dystrybucyjnych w granicach UE – mówi Renata Osiecka.

KOMENTARZE

Chronologicznie najwięcej korzyści dla rynku magazynowego przyniósł pierwszy lockdown i wprowadzone ograniczenia w przemieszczaniu się. Co prawda w tym czasie wybrani klienci z branży magazynowej zanotowali spadki, jednak po szybkim dostosowaniu się do nowych warunków rynkowych mogli wrócić na ścieżkę wzrostu lub podwoić obroty w przypadku wybranych branż jak na przykład dobra szybko zbywalne czy farmacja. Oparcie się w dużej mierze na rozwiązaniach Prop Tech czy automatyzacji pozwalało najemcom na produkcję pomimo obostrzeń. Pierwszy lockdown dla statystycznego Kowalskiego oznaczał wyjście ze strefy własnego komfortu i spróbowanie, być może pierwszy raz w życiu, zrobienia zakupów w sieci. Kiedy jeszcze na koniec 2019 roku udział e-commerce w handlu detalicznym w Polsce wynosił 5,5%, tak w kwietniu i listopadzie 2020 roku urósł do ponad 11% (dane za GUS). Pandemia
COVID-19 wymusiła zmianę i dywersyfikację dotychczasowych modeli sprzedaży, lokując je w Internecie. Rozwój e-commerce pociągnął za sobą branże obsługujące ten sektor tj. usług kurierskich, branży opakowań i większą popularność paczkomatów. Trend ten powinien utrzymać się w 2021 roku. Z kolei po stronie podażowej zarówno w 2020, jak i w 2021 roku będziemy obserwowaliśmy rozwój w segmencie logistyki ostatniej mili i projektów SBU. Po pierwsze, jako formę zbudowania odpowiedniego zaplecza magazynowego, które dla jedynych oznaczało jedyną drogę do przetrwania, a dla drugich odpowiedź na skoki popytowe. Po drugie, jako naturalną konsekwencję rozwoju e-commerce i obsługi klientów końcowych w tym usług dostarczenia przesyłek tego samego lub następnego dnia.

Rynek powierzchni przemysłowych jest obecnie najprężniej rozwijającym się sektorem nieruchomości komercyjnych, co potwierdzają chociażby wyniki Panattoni – w 2020 roku podpisaliśmy umowy najmu na ponad 2,1 mln mkw. powierzchni – aż ponad 62%, czyli 800 tys. mkw. więcej niż rok wcześniej. Na tak duży popyt złożyły się m.in. przyśpieszony rozwój branży e-commerce i strategii sprzedaży wielokanałowej, która w warunkach ograniczeń handlu stacjonarnego zyskała na znaczeniu, a także potrzeba utrzymywania wyższych zapasów przez firmy chcące zapewnić ciągłość dostaw. Ale trzeba zaznaczyć, że rozwój e-commerce nie jest jedyną przyczyną popytu na aktywa magazynowe. Wzrostowi sprzyjał również trend w przenoszeniu produkcji bliżej konsumenta końcowego, jako sposób na skrócenie łańcuchów dostaw, większe wykorzystanie terenów poprzemysłowych pod inwestycje oraz nowe trendy w zapotrzebowaniu na nowoczesne zakłady produkcyjne, na przykład szybki rozwój e-mobility. Rynek magazynowy kształtował również trend zrównoważonego rozwoju. Troska o środowisko i well-being stała się niezwykle istotna, zwłaszcza podczas pandemii. Zaraz po biurach, powierzchnie magazynowe i przemysłowe stały się najczęściej certyfikowanymi obiektami w Polsce, wyprzedzając centra handlowe – tylko w zeszłym roku Panattoni przeszło pomyślnie proces certyfikacji obiektów o łącznej powierzchni 1,5 mln mkw. metodą BREEAM, z czego aż pół miliona mkw. otrzymało ocenę Very Good.
Kierunki rozwoju sektora nieruchomości przemysłowych są jasno obrane i nie spodziewałbym się nowych, a stawiam na pogłębienie istniejących.

Fot. Amazon Świebodzin